Vendre un bien immobilier dans le canton du Jura : impôt, notaire et frais

L'impôt jurassien sur les gains immobiliers : barème, quotités 2026 et durée de possession

L'impôt est prélevé sur la base de la loi d'impôt (LI) du 26 mai 1988, RSJU 641.11, art. 87 à 104. Il se dédouble : à l'impôt d'État s'ajoutent un impôt communal ordinaire sur les gains immobiliers (art. 105 al. 1 let. c LI) et, pour les membres d'une Église reconnue, un impôt ecclésiastique perçu en pour cent de l'impôt d'État (art. 17 al. 1 let. c de la loi concernant les rapports entre les Églises et l'État, LREE). Le Jura fait ainsi partie des cantons où l'impôt sur les gains immobiliers est perçu à la fois par le canton et par la commune.

Première spécificité par rapport à la majorité des cantons suisses : le Jura applique le système dit moniste. L'impôt sur les gains immobiliers frappe aussi bien les immeubles de la fortune privée que ceux de la fortune commerciale (art. 87 al. 1 LI). Selon la publication de l'Administration fédérale des contributions consacrée à l'imposition des gains immobiliers, édition de février 2024, neuf cantons connaissent ce système : Zurich, Berne, Uri, Schwytz, Nidwald, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, le Tessin et le Jura. Une réserve importante subsiste : les gains réalisés sur des immeubles dont le contribuable fait le commerce dans l'exercice de sa profession restent soumis à l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice (art. 87 al. 4 let. a LI).

Le gain n'est imposé que s'il atteint 4'000 CHF au moins (art. 87 al. 3 LI). Tous les gains et pertes de 4'000 CHF au moins réalisés lors de l'aliénation d'immeubles au cours d'une même année civile sont additionnés en vue de leur imposition (art. 100 al. 1 LI). Le barème de l'art. 102 LI ne donne pas l'impôt à payer, mais un impôt simple, qui doit ensuite être multiplié.

Un point de méthode doit être signalé avant tout calcul : la loi consultée ne précise pas si le taux de la classe s'applique à la totalité du gain imposable ou seulement par tranches successives, et aucune source officielle consultée ne tranche cette question. Aucun montant d'impôt n'est donc chiffré dans ce guide. Le mode d'application du barème est à confirmer auprès de l'administration cantonale, soit le Service des contributions du canton du Jura, avant tout calcul.

La multiplication obéit à trois étages. L'impôt simple est d'abord multiplié par la quotité de l'État, arrêtée chaque année par le Parlement lors du budget (art. 2 al. 1 et 3 LI), puis par la quotité communale, fixée annuellement par la commune lors du vote de son budget (art. 106 al. 1 LI). L'impôt ecclésiastique s'y ajoute le cas échéant, exprimé en pour cent de l'impôt d'État (art. 17 al. 1 LREE). Pour l'année 2026, le document officiel du canton intitulé « Quotités d'impôt des communes et taux impôts 2026 » retient une quotité d'État de 2,85 et des quotités communales telles que 1,90 à Delémont, 2,05 à Porrentruy ou 2,30 à Saignelégier. À Delémont, l'impôt simple est donc multiplié au total par 4,75, soit 2,85 pour l'État et 1,90 pour la commune, avant impôt ecclésiastique. La charge finale dépend ainsi directement de la commune de situation de l'immeuble.

La durée de possession joue dans les deux sens. Une vente rapide est pénalisée par une majoration (art. 103 al. 1 LI), sauf si l'immeuble est aliéné au cours de la liquidation d'une succession ou si les circonstances excluent toute intention de spéculation (art. 103 al. 2 LI). À l'inverse, une détention d'au moins dix ans ouvre une réduction qui peut aller jusqu'à la moitié de l'impôt (art. 104 al. 1 LI). En cas d'acquisition ayant bénéficié d'une imposition différée, la réduction se calcule dès la dernière aliénation imposable, et non depuis la reprise du bien (art. 104 al. 2 LI).

• Barème de l'impôt simple, art. 102 LI, en vigueur en 2026 : gain imposable de 4'000 à 50'000 CHF, 3,5 % ; de 50'100 à 100'000 CHF, 4,5 % ; de 100'100 à 200'000 CHF, 5,5 % ; dès 200'100 CHF, 6 %.
• Majoration pour courte durée, art. 103 al. 1 LI : plus 50 % si la possession a duré moins de 2 ans ; plus 25 % si elle a duré de 2 à moins de 5 ans.
• Réduction pour longue durée, art. 104 al. 1 LI : dès dix ans de possession, réduction de 1 % par année au-delà de la dixième année et de 2 % par année au-delà de la quarantième, déduction maximale de 50 %.
• Quotités officielles 2026 (document cantonal « Quotités d'impôt des communes et taux impôts 2026 ») : quotité d'État 2,85 ; Delémont 1,90 ; Porrentruy 2,05 ; Saignelégier 2,30. Impôt ecclésiastique des personnes physiques : de 6,40 % à 11,50 % de l'impôt d'État selon la commune pour les paroisses catholiques, 8,10 % pour les paroisses réformées.

Du prix de vente au gain imposable : ce qui entre dans le prix de revient

La différence entre le prix de revient de l'immeuble et le produit de l'aliénation constitue le gain immobilier (art. 92 al. 1 LI). Le prix de revient correspond au prix d'acquisition augmenté des impenses (art. 92 al. 2 LI). Ce n'est donc jamais le prix de vente qui est imposé, mais l'écart entre ce prix et l'investissement historique justifié.

Les impenses sont les frais inséparablement liés à l'acquisition ou à l'aliénation et les frais qui ont contribué à l'amélioration ou à l'augmentation durable de la valeur de l'immeuble (art. 97 al. 1 LI). En font notamment partie les droits de mutation et les frais d'actes (let. a), les commissions et frais de courtage usuels ainsi que les frais judiciaires liés à l'achat ou à la vente (let. b), les dépenses entraînant une augmentation durable de la valeur du bien, sous déduction des prestations d'assurances et des subventions (let. c), les contributions imposées aux propriétaires fonciers (let. d), la valeur du travail personnel pour autant qu'elle ait été imposée au titre de l'impôt sur le revenu (let. e), et la contribution perçue sur la plus-value résultant de mesures d'aménagement du territoire (let. i). Les frais de gérance et d'entretien courant n'en font pas partie (art. 97 al. 3 LI) et les impenses sont en principe établies au moyen de pièces justificatives (art. 97 al. 4 LI). Conserver les factures d'entreprise sur toute la durée de détention est donc la meilleure façon de réduire légalement l'assiette de l'impôt.

Point important pour les détentions longues : selon l'information publiée par le Service des contributions du canton du Jura, l'indexation du prix de revient n'est plus prise en compte depuis le 1er janvier 2020, à la suite d'une modification de la loi d'impôt. L'inflation subie pendant la période de possession n'est donc pas neutralisée, et la partie purement nominale de la hausse de valeur reste imposable. La réduction de l'art. 104 LI constitue le seul correctif lié à l'écoulement du temps.

Pour les biens détenus depuis très longtemps, le canton offre une porte de sortie. Lorsque la dernière aliénation imposable remonte à plus de 30 ans, l'aliénateur peut faire valoir comme prix d'acquisition la valeur officielle en vigueur 30 ans auparavant ; dans ce cas, la durée de possession au sens de l'art. 104 LI est fixée à 30 ans et seules les impenses consenties durant ce même laps de temps peuvent être prises en compte (art. 93 al. 4 LI). Cette option se compare au calcul ordinaire, puisque la durée retenue influence aussi la réduction applicable.

Droits de mutation et registre foncier : dans le Jura, c'est l'acquéreur qui paie

Les droits de mutation sont régis par la loi réglant les droits de mutation et les droits perçus pour la constitution de gages, du 9 novembre 1978, RSJU 215.326.2. Le débiteur est l'acquéreur : il s'agit d'une désignation légale expresse (art. 2 let. a), et non d'un simple usage. Le vendeur ne doit donc légalement rien à ce titre, même si une répartition différente peut être convenue entre les parties dans l'acte.

Depuis le 1er mars 2024, en vertu de la modification du 13 décembre 2023, l'art. 6 fixe le droit à 2,5 % lorsque la contre-prestation est inférieure ou égale à 1'000'000 CHF, mais dans tous les cas à 30 CHF au moins, et à 3,2 % pour la partie de la contre-prestation supérieure à 1'000'000 CHF. Un droit réduit de 1,5 %, également de 30 CHF au moins, s'applique lorsque l'immeuble est transféré à des descendants ou à des ascendants (art. 9). L'art. 10 prévoit des exonérations, notamment en cas de transfert entre conjoints, partenaires enregistrés ou concubins, y compris lors de la liquidation du régime matrimonial, du partenariat ou du concubinage (let. h). À titre d'illustration, une vente à 800'000 CHF entre personnes non apparentées représente 20'000 CHF de droits de mutation pour l'acquéreur. Pour un prix supérieur à 1'000'000 CHF, l'articulation exacte des deux taux est à confirmer auprès du conservateur du registre foncier, qui est l'autorité de taxation (art. 14).

Avertissement utile pour qui consulte de la documentation en ligne : la publication de l'Administration fédérale des contributions consacrée au droit de mutation, dans son édition de novembre 2022, indique encore pour le Jura un taux normal de 21 pour mille, soit 2,1 %, et un taux réduit de 17 pour mille, soit 1,7 %, pour une première acquisition dans le canton d'un logement destiné à son propre usage. Ce taux réduit figurait à l'art. 9a, abrogé au 1er mars 2024. Ces chiffres ne doivent plus être utilisés.

À ces droits s'ajoutent des émoluments de registre foncier. Toute inscription relative à la propriété est soumise à un émolument de 1,5 pour mille calculé sur la valeur de transfert déterminante pour le calcul des droits de mutation, mais 40 points au moins et 10'000 points au plus (art. 6 du décret fixant les émoluments du registre foncier du 24 mars 2010, RSJU 176.331) ; le conservateur les perçoit auprès du requérant (art. 1 al. 2). La valeur du point est fixée à 1 franc et 5 centimes depuis le 1er janvier 2025 par l'arrêté du 29 octobre 2024 concernant l'indexation des émoluments de l'administration cantonale (RSJU 176.210.12), le décret du registre foncier renvoyant pour le surplus au décret fixant les émoluments de l'administration cantonale (art. 5). Enfin, la constitution d'un gage immobilier donne lieu à un droit de 3,5 pour mille de la somme garantie, de 30 CHF au moins (art. 13 al. 1 de la loi précitée), dû par le constituant du gage (art. 2 let. b), donc du côté de l'acheteur qui finance son acquisition.

Notaire : un tarif officiel dégressif, hérité de 1978 et en cours de révision

Le Jura connaît le notariat indépendant : les notaires exercent à titre privé sous la loi sur le notariat du 9 novembre 1978 (RSJU 189.11). Leurs émoluments ne sont toutefois pas libres. Ils sont fixés par le décret concernant les émoluments des notaires du 6 décembre 1978 (RSJU 189.61), qui figure toujours parmi les textes en vigueur du recueil systématique cantonal au 29 juillet 2026.

Pour les actes de mutation relatifs aux immeubles, les actes de vente publique immobilière et la constitution d'un droit de superficie distinct et permanent, l'art. 9 al. 1 de ce décret institue un tarif dégressif selon la valeur énoncée dans le contrat, c'est-à-dire la somme sur laquelle le droit de mutation est perçu ou serait perçu si la cession n'était pas exempte (art. 9 al. 2). Ce tarif résulte du décret du 22 septembre 2004, en vigueur depuis le 1er janvier 2005. Le texte consulté ne précise pas si les taux s'appliquent par tranches successives ou si un taux unique frappe l'ensemble de la valeur : ce point est à confirmer auprès de l'étude mandatée, qui est en mesure d'établir un devis chiffré avant la signature.

Une révision est engagée. Les avant-projets de loi concernant le notariat et de décret fixant le tarif des émoluments des notaires ont été mis en consultation le 27 novembre 2023, le canton annonçant une baisse globale de l'ordre de 12 % des émoluments prélevés pour les actes de mutation. Au 29 juillet 2026, le recueil systématique cantonal affiche toujours le décret de 1978 et l'état d'avancement de cette révision, adoption puis entrée en vigueur, n'a pas pu être établi sur source officielle : il est à confirmer auprès du notaire au moment de la vente.

Aucun des textes cantonaux consultés ne désigne le débiteur des émoluments du notaire : la répartition entre vendeur et acquéreur relève de la convention des parties et se règle dans l'acte, ce qui gagne à être clarifié dès les pourparlers. Quant aux honoraires de courtage, ils relèvent du contrat conclu avec le courtier et ne font l'objet d'aucun tarif cantonal ; les commissions et frais de courtage usuels comptent en revanche parmi les impenses au sens de l'art. 97 al. 2 let. b LI.

• Émoluments des actes de mutation immobilière, art. 9 al. 1 du décret RSJU 189.61 : jusqu'à 100'000 CHF, 7 pour mille, au minimum 200 CHF.
• De 100'001 à 300'000 CHF : 5 pour mille ; de 300'001 à 500'000 CHF : 3,5 pour mille.
• De 500'001 à 750'000 CHF : 2,5 pour mille ; de 750'001 à 1'000'000 CHF : 2 pour mille.
• De 1'000'001 à 2'500'000 CHF : 1,5 pour mille ; de 2'500'001 à 10'000'000 CHF : 1 pour mille ; dès 10'000'001 CHF : 0,5 pour mille, au maximum 15'000 CHF.

Remploi, consignation de 7 % et calendrier de vente

Le vendeur qui se sépare de son logement pour en acquérir un autre peut obtenir un report d'imposition. L'art. 91 al. 1 let. g LI prévoit ce report en cas d'aliénation de l'habitation, maison ou appartement, ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage. Le report ne porte que sur la part du gain compensée dans le montant réinvesti dans l'immeuble de remplacement (art. 91 al. 3 LI) : si le nouveau bien coûte moins cher, le solde non réinvesti reste imposable. La notion de délai approprié n'est pas chiffrée dans le texte de loi consulté et est à confirmer auprès de l'administration cantonale avant d'organiser un calendrier d'achat et de vente.

D'autres opérations bénéficient d'une imposition différée au sens de l'art. 91 al. 1 LI : les remembrements (let. a), les restructurations d'entreprises (let. c) et d'institutions de prévoyance (let. e), le remploi commercial (let. d), les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou aux prétentions découlant du droit du divorce (let. f), ainsi que les transferts par succession, donation ou avancement d'hoirie (let. h). Le report n'est pas une exonération : l'impôt sera calculé lors de la prochaine aliénation imposable, le prix d'acquisition déterminant étant en règle générale celui de la précédente aliénation imposable (art. 95 LI) et la durée de possession se comptant depuis cette même aliénation (art. 104 al. 2 LI).

Sur le calendrier, trois seuils structurent la décision. Vendre avant deux ans de possession majore l'impôt de 50 %, et vendre entre deux et cinq ans le majore de 25 % (art. 103 al. 1 LI), sauf liquidation de succession ou absence d'intention de spéculation (art. 103 al. 2 LI). Dès la dixième année, chaque année supplémentaire réduit l'impôt de 1 %, puis de 2 % au-delà de la quarantième, jusqu'à 50 % au maximum (art. 104 al. 1 LI). Enfin, comme les gains et les pertes d'au moins 4'000 CHF d'une même année civile s'additionnent (art. 100 al. 1 LI), le regroupement ou l'étalement de plusieurs opérations sur l'année fiscale mérite d'être examiné.

La particularité jurassienne la plus concrète pour la trésorerie du vendeur reste la consignation. En cas d'aliénation d'un immeuble donnant lieu à perception d'un impôt sur le revenu ou sur le bénéfice ou d'un impôt sur le gain immobilier, les parties ont l'obligation, sauf exception, de consigner 7 % du produit de l'aliénation auprès d'un officier public (art. 190a al. 1 LI), règle applicable depuis le 1er janvier 2024 selon l'information publiée par le Service des contributions. Cette consignation a pour effet d'éteindre le droit à l'inscription au registre foncier de l'hypothèque légale prévue à l'art. 190 al. 1 LI (art. 190a al. 4 LI). Les aliénations effectuées en application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ne sont pas soumises à la consignation (art. 190a al. 5 LI). Les conditions des autres exceptions sont à confirmer auprès de l'administration cantonale. Le vendeur perçoit donc en principe 93 % du prix au moment de la vente, le solde étant libéré après la taxation, et toute opération enchaînée, remboursement de prêt ou apport pour un nouvel achat, doit intégrer ce décalage.

Les éléments ci-dessus sont présentés à titre d'information générale, sur la base des textes cantonaux et des documents officiels consultés le 29 juillet 2026. Ils ne remplacent pas l'examen d'une situation particulière par le Service des contributions, un notaire ou un conseiller fiscal, seuls à même de tenir compte des quotités en vigueur l'année de la vente et de l'historique propre à chaque bien.

Questions fréquentes

Je vends ma maison à Delémont pour en racheter une à Porrentruy : dois-je payer l'impôt sur le gain immobilier ?

Pas nécessairement immédiatement. L'art. 91 al. 1 let. g de la loi d'impôt (RSJU 641.11) prévoit un report d'imposition lorsque l'habitation vendue a durablement et exclusivement servi à votre propre usage et que le produit est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage. Le report ne porte toutefois que sur la part du gain compensée dans le montant réinvesti (art. 91 al. 3) : si le nouveau bien est moins cher, le solde non réinvesti reste imposable. Il s'agit d'un report et non d'une exonération, l'impôt étant calculé lors de la prochaine aliénation imposable. La durée exacte du délai approprié n'est pas chiffrée dans le texte de loi et est à confirmer auprès de l'administration cantonale, soit le Service des contributions, avant de fixer les dates de signature.

Combien vais-je réellement toucher le jour de la signature ?

Dans le canton du Jura, 93 % du prix en principe, sous réserve de vos propres remboursements hypothécaires et des exceptions admises. L'art. 190a al. 1 de la loi d'impôt impose en effet aux parties de consigner, sauf exception, 7 % du produit de l'aliénation auprès d'un officier public, règle applicable depuis le 1er janvier 2024 selon l'information publiée par le Service des contributions. Cette consignation éteint le droit à l'inscription au registre foncier de l'hypothèque légale (art. 190a al. 4), ce qui sécurise l'acquéreur, et le solde consigné est libéré après la taxation. Sur une vente à 800'000 CHF, ce sont 56'000 CHF qui restent temporairement bloqués : cette mécanique doit être anticipée si le produit de la vente finance un autre achat. Les conditions permettant d'échapper à la consignation sont à confirmer auprès de l'administration cantonale.

Le vendeur paie-t-il les droits de mutation dans le canton du Jura ?

Non. La loi réglant les droits de mutation et les droits perçus pour la constitution de gages, du 9 novembre 1978 (RSJU 215.326.2), désigne expressément l'acquéreur comme débiteur à son art. 2 let. a. Depuis le 1er mars 2024, en vertu de la modification du 13 décembre 2023, le droit est de 2,5 % lorsque la contre-prestation est inférieure ou égale à 1'000'000 CHF, avec un minimum de 30 CHF, et de 3,2 % pour la part dépassant 1'000'000 CHF (art. 6) ; un droit réduit de 1,5 %, de 30 CHF au moins, s'applique aux transferts en faveur de descendants ou d'ascendants (art. 9). Les parties peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte, mais rien ne l'impose au vendeur. Attention aux documentations non actualisées : la publication fédérale de novembre 2022 mentionne encore un taux normal de 2,1 % et un taux réduit de 1,7 % pour une première acquisition de logement, ce dernier ayant été abrogé au 1er mars 2024.

J'ai hérité de la maison familiale il y a quarante ans : comment le gain sera-t-il calculé ?

L'acquisition par succession bénéficie d'une imposition différée (art. 91 al. 1 let. h de la loi d'impôt). Le prix d'acquisition déterminant est alors celui de la précédente aliénation imposable (art. 95 al. 1) et la durée de possession se calcule dès cette dernière aliénation imposable (art. 104 al. 2), donc depuis l'achat par vos parents et non depuis le décès. Deux mécanismes jouent ensuite en votre faveur. D'abord la règle des 30 ans : si la dernière aliénation imposable remonte à plus de trente ans, vous pouvez faire valoir comme prix d'acquisition la valeur officielle en vigueur trente ans auparavant, la durée de possession étant alors fixée à trente ans et seules les impenses consenties durant cette période étant prises en compte (art. 93 al. 4). Ensuite la réduction pour longue durée de l'art. 104 al. 1, de 1 % par année au-delà de la dixième et de 2 % par année au-delà de la quarantième, avec un plafond de 50 %. Les deux options méritent d'être comparées chiffres en main, puisque le choix de la valeur d'il y a trente ans plafonne la durée retenue pour la réduction.

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