Vendre un bien immobilier dans le canton de Lucerne : impôt, notaire et frais

L'impôt lucernois sur le gain immobilier : qui le doit et comment il se calcule

L'impôt s'appelle Grundstückgewinnsteuer. Sa base légale est la loi cantonale du 31 octobre 1961 sur l'impôt sur les gains immobiliers (GGStG, SRL n° 647), dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Lucerne applique un système dualiste : les gains provenant de la fortune commerciale et soumis à l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice sont exclus de cet impôt (§ 1 al. 1 GGStG), sous réserve des immeubles agricoles et sylvicoles aliénés par des personnes physiques, qui y restent soumis lorsqu'ils ne relèvent pas de l'impôt sur le revenu (§ 1 al. 2 ch. 1 GGStG).

Le débiteur est le vendeur (§ 6 al. 1 GGStG). Point essentiel pour la négociation : une clause par laquelle l'acheteur prend l'impôt à sa charge ne libère pas le vendeur à l'égard du fisc (§ 6 al. 2 GGStG), et le prix de vente est alors majoré pour le calcul de l'impôt (§ 20 GGStG). L'impôt est perçu conjointement par le canton et la commune de situation (§ 1 al. 3 GGStG), la commune est l'autorité de taxation (§ 25 GGStG) et le produit est réparti à raison de 70 % pour le canton et 30 % pour la commune (§ 49 GGStG).

Le gain correspond à la valeur d'aliénation moins la valeur d'investissement, l'Anlagewert (§ 7 al. 1 GGStG). Lorsque le dernier transfert imposable remonte à plus de 30 ans, la règle dite Altbesitzregelung du § 11 GGStG s'applique de plein droit : l'estimation cadastrale en vigueur 30 ans avant la vente, majorée de 25 %, tient lieu de prix d'acquisition. Il ne s'agit pas d'une option à cocher dans la déclaration : si le prix d'acquisition effectif, dépenses comprises, aboutit à un montant supérieur, c'est ce dernier qui est retenu, et l'autorité applique d'office la valeur de remplacement lorsque le prix déclaré lui est inférieur (Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisungen GGStG, § 11, état au 1er janvier 2024). Deux réserves comptent : la majoration de 25 % tombe pour les immeubles non agricoles dont l'estimation cadastrale est entrée en vigueur dès janvier 1989 (§ 11 al. 2 GGStG), et lorsque la valeur de remplacement est retenue, les dépenses antérieures à 30 ans ne sont plus imputables.

Les gains jusqu'à 13'000 CHF ne sont pas imposés (§ 22 al. 2 GGStG). Il s'agit d'une limite d'exonération et non d'une déduction : au-delà du seuil, c'est le gain entier qui est imposé. Les gains de 13'001 à 13'099 CHF sont ramenés à 13'000 CHF, le § 22 al. 1 GGStG renvoyant au § 57 al. 3 de la loi fiscale, qui écarte tout reliquat inférieur à 100 CHF (confirmation au Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisungen GGStG, § 22, état au 1er janvier 2024). Lorsque plusieurs copropriétaires vendent ensemble, c'est le gain total qui est comparé au seuil.

Particularité lucernoise : le canton n'a pas de barème propre à cet impôt. L'impôt simple se calcule selon le barème de l'impôt sur le revenu des personnes seules (§ 57 al. 1 et 3 de la loi fiscale cantonale, SRL n° 620, version en vigueur depuis le 1er janvier 2026), au taux résultant du gain considéré seul, puis se multiplie par un coefficient fixe de 4,2 unités (§ 23 GGStG). Ce coefficient couvre à la fois la part cantonale et la part communale et s'applique dans toutes les communes, quel que soit leur taux pour les impôts ordinaires (Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisungen GGStG, § 23, état au 1er janvier 2024). Les tranches ci-dessous sont celles de la période fiscale 2026 ; elles sont adaptées chaque année à l'indice suisse des prix à la consommation, sauf renchérissement négatif, et arrondies à 100 CHF (§ 61 de la loi fiscale). La colonne des taux effectifs est le produit du taux par unité et du coefficient de 4,2 : il s'agit d'un calcul dérivé, non d'une donnée publiée telle quelle.

Sur cette base, le taux effectif marginal le plus élevé atteint 24,36 %, et les gains supérieurs à 2'096'800 CHF sont soumis à un taux unique de 5,70 % par unité sur la totalité du gain, soit 23,94 % effectifs. À titre d'illustration, un gain de 300'000 CHF donne un impôt simple de 15'303.20 CHF selon la table de calcul officielle 2026 relative au § 57 de la loi fiscale, soit 64'273.44 CHF après multiplication par 4,2, avant majoration ou réduction pour durée de possession et hors déductions propres au dossier.

• De 0 à 9'900 CHF : 0,00 % par unité, soit 0,00 % effectif
• De 9'900 à 12'300 CHF : 0,50 % par unité, soit 2,10 % effectif
• De 12'300 à 15'500 CHF : 1,00 % par unité, soit 4,20 % effectif
• De 15'500 à 16'700 CHF : 2,00 % par unité, soit 8,40 % effectif
• De 16'700 à 17'900 CHF : 3,00 % par unité, soit 12,60 % effectif
• De 17'900 à 20'800 CHF : 4,00 % par unité, soit 16,80 % effectif
• De 20'800 à 25'100 CHF : 4,50 % par unité, soit 18,90 % effectif
• De 25'100 à 110'100 CHF : 5,00 % par unité, soit 21,00 % effectif
• De 110'100 à 163'900 CHF : 5,25 % par unité, soit 22,05 % effectif
• De 163'900 à 190'100 CHF : 5,50 % par unité, soit 23,10 % effectif
• De 190'100 à 2'096'800 CHF : 5,80 % par unité, soit 24,36 % effectif
• Au-delà de 2'096'800 CHF : taux unique de 5,70 % par unité sur la totalité du gain, soit 23,94 % effectif

Durée de possession : majoration avant six ans, réduction au-delà de neuf ans

La durée de détention modifie le montant de l'impôt, pas le barème. Si la possession est inférieure à six ans, le montant d'impôt est majoré de 10 % par année entière de possession manquante par rapport à six ans (§ 24 al. 1 GGStG). La loi pose un plafond absolu : l'impôt ne peut en aucun cas dépasser 40 % du gain immobilier.

Le tableau officiel de la majoration figure au Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisungen GGStG, § 24, état au 1er janvier 2024. Il est reproduit ci-dessous. Une détention de cinq ans révolus mais inférieure à six ans n'entraîne aucune majoration.

À l'inverse, le montant d'impôt est réduit de 1 % par année entière de possession au-delà de huit ans, avec un rabais maximal de 25 % (§ 24 al. 2 GGStG). Le même tableau officiel précise le mécanisme : le premier point de réduction est acquis au-delà de neuf ans révolus et jusqu'à dix ans, puis la réduction progresse d'un point par année entière supplémentaire jusqu'au maximum de 25 %, atteint au-delà de 33 ans de détention. Le droit lucernois en vigueur ne prévoit aucune réduction supérieure à 25 %, quelle que soit la durée de détention.

La date déterminante pour compter la durée est celle de l'inscription au journal du registre foncier, ou la date du contrat principal en l'absence d'inscription (§ 24 al. 3 GGStG). Elle vaut aussi bien pour l'acquisition que pour l'aliénation, ce qui rend le calendrier de signature réellement décisif lorsqu'un seuil approche. Une règle particulière s'applique aux immeubles transférés de la fortune commerciale à la fortune privée : la majoration du § 24 al. 1 tombe si l'immeuble est resté au moins cinq ans dans la fortune commerciale, et la réduction du § 24 al. 2 se compte depuis le transfert dans la fortune privée (§ 24 al. 4 GGStG).

• Moins de 1 an de possession : majoration de 50 %
• De 1 an à moins de 2 ans : majoration de 40 %
• De 2 ans à moins de 3 ans : majoration de 30 %
• De 3 ans à moins de 4 ans : majoration de 20 %
• De 4 ans à moins de 5 ans : majoration de 10 %
• De 5 ans à moins de 6 ans : aucune majoration
• Plus de 9 ans et jusqu'à 10 ans : réduction de 1 %, puis 1 point par année entière supplémentaire
• Plus de 33 ans : réduction de 25 %, maximum légal

Droit de mutation de 1,5 % : à la charge de l'acquéreur, pas du vendeur

Le canton de Lucerne prélève un droit de mutation régi par la loi du 28 juin 1983 (Handänderungssteuergesetz, HStG, SRL n° 645), dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Le taux est de 1,5 % de la valeur de mutation (§ 6 HStG), soit 15'000 CHF sur une transaction à 1'000'000 CHF. Lorsque le prix d'acquisition n'est pas déterminable, notamment en cas d'échange ou de donation, l'impôt se calcule sur la valeur cadastrale, majorée de 200 % pour les immeubles bénéficiant d'une estimation de valeur de rendement agricole ou sylvicole (§ 7 al. 2 HStG).

La loi désigne expressément l'acquéreur comme contribuable (§ 4 al. 1 HStG), et les co-acquéreurs répondent solidairement (§ 4 al. 2 HStG). Ce n'est donc pas un simple usage négociable comme peut l'être la répartition des frais d'acte : le vendeur n'est pas débiteur de ce droit. Le produit est réparti à raison de 70 % pour le canton et 30 % pour la commune de situation (§ 22 HStG), et une hypothèque légale primant les autres gages garantit la créance pendant deux ans dès son exigibilité (§ 19a al. 1 HStG).

Le § 3 HStG prévoit plusieurs exonérations, notamment les transferts entre époux, entre partenaires enregistrés, entre concubins ayant vécu au moins deux ans en communauté de vie analogue au mariage, entre parents en ligne directe ascendante et descendante ainsi qu'avec leurs partenaires, les successions au sens large, les remaniements parcellaires, les restructurations au sens des §§ 26 et 75 de la loi fiscale, ainsi que les actes dont la valeur de mutation est inférieure à 20'000 CHF.

Il n'existe en revanche aucune exonération lucernoise pour le logement occupé par son propriétaire, contrairement à une idée répandue, ni d'allègement en faveur des primo-acquéreurs. Au 29 juillet 2026, le recueil systématique du droit lucernois ne recense aucune modification programmée du HStG. Des démarches politiques visant à alléger ou supprimer ce droit existent, mais leur issue n'engage rien : toute annonce en ce sens est à vérifier auprès de l'administration cantonale des contributions avant d'en tenir compte dans une négociation.

Notaire, registre foncier et garantie exigée à la vente

Lucerne connaît un notariat mixte : sont nommés notaires les avocats qui exploitent une étude dans le canton ou y exercent à titre permanent, les secrétaires communaux patentés en fonction et leurs substituts patentés, ainsi que, en cas de besoin, d'autres collaborateurs exerçant des fonctions de secrétaire communal (§ 5 de la loi sur l'authentification, BeurkG, SRL n° 255, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022). Un acte portant sur la constitution d'un droit réel sur un immeuble situé dans le canton ne peut être instrumenté que par un notaire lucernois (§ 3 al. 2 BeurkG) : il n'est donc pas possible de faire authentifier la vente d'un bien lucernois hors du canton.

Le tarif est officiel et dégressif. Selon le § 21 de l'ordonnance sur les émoluments de notaire du 24 novembre 1973 (BeurkGebV, SRL n° 258, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022), le transfert de propriété immobilière est facturé 3 pour mille de la somme du contrat jusqu'à 500'000 CHF, puis 2,5 pour mille de 500'000 à 1'000'000 CHF, 2 pour mille de 1'000'000 à 5'000'000 CHF, 1 pour mille de 5'000'000 à 10'000'000 CHF, et plus rien au-delà de 10'000'000 CHF. Le minimum est de 500 CHF et le maximum de 15'750 CHF. Sur une vente à 1'000'000 CHF, l'émolument atteint ainsi 2'750 CHF hors TVA, calcul dérivé du tarif. Si le contrat n'indique aucune somme ou une somme inférieure, l'émolument se calcule sur la valeur cadastrale, majorée de 300 % pour les immeubles agricoles et de 200 % pour les immeubles non agricoles estimés avant 1994 (§ 21 al. 2 BeurkGebV).

Cet émolument ne couvre pas tout. Les débours et la TVA due par l'officier public s'y ajoutent lorsqu'il est assujetti (§ 9 BeurkGebV), au taux normal de 8,1 % en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Les travaux préparatoires et de suivi énumérés au § 3 al. 2 BeurkGebV, comme les parcellations, les levées de gage ou l'obtention d'autorisations, sont facturés au temps consacré, le tarif horaire de l'officier public étant compris entre 180 CHF et 300 CHF (§ 2 al. 4 BeurkGebV).

L'émolument du registre foncier est distinct de celui du notaire : il s'élève à 2 pour mille de la somme du contrat, avec un minimum de 100 CHF par mutation (§ 2 ch. 1 du Grundbuchgebührentarif, GBGT, SRL n° 228, version en vigueur depuis le 1er janvier 2026), soit 2'000 CHF sur une vente à 1'000'000 CHF. Pour une telle transaction, l'émolument notarial de 2'750 CHF, la TVA de 222.75 CHF et l'émolument du registre foncier de 2'000 CHF représentent ensemble 4'972.75 CHF, hors débours et hors prestations facturées au temps.

Ni l'ordonnance sur les émoluments de notaire ni le tarif du registre foncier ne désignent la partie qui supporte ces frais. La répartition entre vendeur et acheteur relève donc de la convention des parties et doit être réglée dans l'acte. Aucune règle officielle de partage n'existe : ce point est à confirmer auprès du notaire instrumentant.

Enfin, l'impôt sur le gain immobilier est garanti par une hypothèque légale primant les autres gages, portant sur l'immeuble vendu, pour la créance d'impôt et les intérêts moratoires, dès la vente et pendant deux ans au plus après l'exigibilité (§ 32 al. 1 GGStG), l'impôt étant exigible à l'entrée en force de la taxation (§ 31 al. 1 GGStG). Si aucune taxation n'est intervenue six mois après la vente, un acompte est facturé sur la base du montant présumé dû (§ 31 al. 3 GGStG). Toute personne justifiant d'un intérêt concret à l'achat peut demander à l'autorité de taxation des renseignements sur l'existence et le montant probable de ces gages (§ 32 al. 3 GGStG). En pratique, une garantie ou une retenue sur le prix jusqu'au règlement de l'impôt est fréquemment demandée au vendeur ; il faut anticiper cette immobilisation de trésorerie, en particulier lorsque le produit de la vente doit financer un achat de remplacement.

Remploi de la résidence principale et calendrier de la vente

Le § 4 al. 1 ch. 7 GGStG prévoit une imposition différée en cas de vente d'un logement durablement et exclusivement occupé par son propriétaire, maison individuelle ou lot de propriété par étages, à l'exclusion des résidences secondaires et de vacances. Le différé s'applique dans la mesure où le produit de la vente est réinvesti, dans les deux ans avant ou après la vente, dans l'achat ou la construction en Suisse d'un logement de remplacement affecté au même usage. Ce délai de deux ans après la vente peut être prolongé à quatre ans au maximum dans des cas motivés (§ 4 al. 3 GGStG).

Les instructions cantonales précisent les conditions d'occupation : le logement doit être effectivement habité par le vendeur à son domicile principal, éventuellement avec sa famille, ce qui exclut en principe la location, sous réserve d'une location de courte durée liée au remplacement (Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisungen GGStG, § 4 al. 1 ch. 7, état au 1er janvier 2024). Dans un immeuble à plusieurs logements ou en cas de location d'une partie d'une maison individuelle, l'usage propre n'est admis qu'au prorata.

Il s'agit d'un report, non d'une exonération : le gain différé se rattache au bien de remplacement et est décompté de ses coûts d'investissement lors d'une aliénation ultérieure (§ 4 al. 2 GGStG). Lorsque le réinvestissement n'est que partiel, le différé n'est accordé que dans la mesure du réemploi ; les modalités de calcul d'un différé partiel sont à confirmer auprès de la commune de taxation avant la signature.

D'autres opérations bénéficient d'un différé selon le § 4 GGStG : succession, avancement d'hoirie et donation, transferts entre époux et entre partenaires enregistrés lorsque les deux parties y consentent, remaniements parcellaires, remploi agricole avec le même délai de deux ans prolongeable à quatre, et restructurations. Le § 21 GGStG permet par ailleurs la compensation des pertes entre ventes partielles, pour les aliénations intervenant dans les 30 ans suivant l'opération déficitaire.

Sur le calendrier, quatre seuils méritent d'être vérifiés avant de fixer la date de signature : les six ans en deçà desquels s'applique la majoration du § 24 al. 1, les neuf ans au-delà desquels commence la réduction du § 24 al. 2, les 30 ans qui ouvrent la règle Altbesitz du § 11, et le délai de deux ans du remploi. Comme la durée se compte à partir de l'inscription au journal du registre foncier (§ 24 al. 3 GGStG), quelques semaines de décalage peuvent changer le montant dû.

Une déclaration spécifique d'impôt sur les gains immobiliers doit être déposée auprès de la commune, avec les justificatifs de la valeur d'investissement, dans les 30 jours suivant l'invitation de la commune (§ 26 al. 1 GGStG). Rassembler très tôt les factures de travaux à plus-value, les frais d'acquisition et les pièces relatives à d'éventuels différés antérieurs évite de perdre des déductions faute de preuve.

Ce qui est propre à Lucerne et ce qui reste à confirmer

Trois traits distinguent nettement Lucerne. D'abord, le coefficient de 4,2 unités est fixé par la loi elle-même (§ 23 GGStG) et couvre la part cantonale comme la part communale : il s'applique dans toutes les communes indépendamment de leur taux d'imposition ordinaire, de sorte qu'il n'existe ni coefficient communal variable ni impôt communal additionnel sur le gain immobilier. La commune de situation taxe, encaisse et conserve 30 % du produit (§§ 25 et 49 GGStG), mais la charge fiscale est la même à Lucerne-ville que dans la plus petite commune du canton. Ensuite, le canton n'a pas de barème dédié et emprunte celui de l'impôt sur le revenu des personnes seules (§ 22 al. 1 GGStG renvoyant au § 57 al. 1 et 3 de la loi fiscale). Enfin, la franchise de 13'000 CHF du § 22 al. 2 GGStG fonctionne comme une limite d'exonération, avec l'arrondi favorable jusqu'à 13'099 CHF.

Côté droit de mutation, la désignation de l'acquéreur comme contribuable résulte directement de la loi (§ 4 al. 1 HStG) et non d'un usage local, ce qui simplifie la position du vendeur dans la négociation.

Plusieurs points n'ont pas pu être établis sur une source officielle. Ils sont signalés ici et ne doivent pas être présentés comme acquis :

• La répartition des frais de notaire et de registre foncier entre vendeur et acheteur : ni la BeurkGebV ni le GBGT ne la règlent, et l'usage d'un partage par moitié n'est confirmé par aucune source officielle. Le partage doit être stipulé dans l'acte et discuté avec le notaire instrumentant
• Les modalités exactes de calcul du différé lorsque le remploi de la résidence principale n'est que partiel : à confirmer auprès de la commune de taxation
• Le rang de la franchise de 13'000 CHF dans une comparaison intercantonale : aucune comparaison officielle n'a pu être vérifiée, aucun classement n'est donc affirmé dans ce guide
• Le positionnement de Lucerne dans les comparaisons de tarifs notariaux publiées au niveau fédéral : le détail lucernois n'a pas pu être vérifié sur une source officielle
• L'issue des démarches politiques visant à alléger ou supprimer le droit de mutation lucernois : rien n'est adopté et aucune modification du HStG n'est programmée au recueil systématique au 29 juillet 2026. À vérifier auprès de l'administration cantonale des contributions avant toute négociation
• Le montant d'impôt dans un dossier concret, qui dépend des déductions admises au titre du § 13 GGStG et d'éventuels différés antérieurs : seule la taxation de la commune de situation fait foi

Questions fréquentes

Mon gain à la revente est de 12'000 CHF : dois-je payer l'impôt sur le gain immobilier ?

Non. Les gains jusqu'à 13'000 CHF ne sont pas imposés (§ 22 al. 2 GGStG, SRL n° 647, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025). Attention toutefois au mécanisme : il s'agit d'une limite d'exonération et non d'une déduction. Un gain de 20'000 CHF est imposé en totalité, et non sur la seule part dépassant 13'000 CHF. Les gains de 13'001 à 13'099 CHF sont ramenés à 13'000 CHF, le § 22 al. 1 GGStG renvoyant au § 57 al. 3 de la loi fiscale, qui écarte tout reliquat inférieur à 100 CHF. Lorsque plusieurs copropriétaires vendent ensemble, c'est le gain total qui est comparé au seuil. Le calcul définitif est établi par la commune de situation, autorité de taxation au sens du § 25 GGStG.

L'acheteur accepte de prendre l'impôt sur le gain à sa charge : suis-je libéré ?

Non. Le vendeur reste le contribuable (§ 6 al. 1 GGStG) et la prise en charge contractuelle par l'acheteur ne le libère pas à l'égard du fisc (§ 6 al. 2 GGStG). Une telle clause n'a d'effet qu'entre les parties : si l'acheteur ne paie pas, l'autorité s'adresse au vendeur. Elle a de surcroît un coût, puisque le prix de vente est alors majoré pour le calcul de l'impôt (§ 20 GGStG). La situation est inverse pour le droit de mutation de 1,5 %, dont la loi désigne l'acquéreur comme contribuable (§ 4 al. 1 et § 6 HStG, SRL n° 645, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025).

Pourquoi une partie du prix de vente est-elle souvent bloquée ?

Parce que l'impôt sur le gain immobilier est garanti par une hypothèque légale primant les autres gages sur l'immeuble vendu, pour la créance d'impôt et les intérêts moratoires, dès la vente et pendant deux ans au plus après l'exigibilité (§ 32 al. 1 GGStG), l'impôt devenant exigible à l'entrée en force de la taxation (§ 31 al. 1 GGStG). L'acheteur risque donc de voir son bien grevé si le vendeur ne paie pas, et il peut demander à l'autorité de taxation des renseignements sur ces gages s'il justifie d'un intérêt concret à l'achat (§ 32 al. 3 GGStG). En pratique, une garantie ou une retenue sur le prix jusqu'au règlement de l'impôt est fréquemment demandée. Les modalités concrètes se négocient dans l'acte et sont à discuter avec le notaire instrumentant.

Je vends ma maison en mars 2026 et je rachète en septembre 2027 : puis-je différer l'impôt ?

Le délai est respecté sur le principe, puisque le § 4 al. 1 ch. 7 GGStG admet un réinvestissement dans les deux ans avant ou après la vente. Encore faut-il remplir les autres conditions : le bien vendu doit avoir été durablement et exclusivement occupé par son propriétaire à son domicile principal, maison individuelle ou lot de propriété par étages, les résidences secondaires et de vacances étant exclues, et le logement de remplacement doit être acquis ou construit en Suisse et affecté au même usage. Le différé n'est accordé que dans la mesure où le produit de la vente est réinvesti, et il s'agit d'un report, non d'une exonération : le gain différé sera décompté lors d'une aliénation ultérieure (§ 4 al. 2 GGStG). Le délai de deux ans après la vente peut être porté à quatre ans au maximum dans des cas motivés (§ 4 al. 3 GGStG). Les modalités de calcul en cas de remploi partiel sont à confirmer auprès de la commune de taxation avant de signer.

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