Vendre un bien immobilier dans le canton de Nidwald : impôt sur le gain, notaire et frais

L'impôt sur le gain immobilier : un taux unique qui décroît avec la durée

Le canton perçoit un impôt sur le gain immobilier, la Grundstückgewinnsteuer, réglé aux art. 141 à 152 de la loi du 22 mars 2000 sur les impôts du canton et des communes (StG, NG 521.1, état au 1er janvier 2026) et complété par les §§ 68 à 70 de l'ordonnance du 19 décembre 2000 relative à cette loi (Steuerverordnung, StV, NG 521.11, état au 1er janvier 2026). Le contribuable est le vendeur (art. 144 al. 1 StG). Nidwald applique le système moniste : tous les gains immobiliers relèvent de cet impôt, qu'ils portent sur la fortune privée ou sur la fortune commerciale, seuls les amortissements récupérés étant repris par l'impôt sur le revenu (art. 21 al. 5 StG). Ce classement est confirmé par le dossier « Besteuerung der Grundstückgewinne » de l'Administration fédérale des contributions, édition de février 2024.

Le gain imposable correspond au produit de l'aliénation diminué des coûts d'investissement, soit le prix d'acquisition augmenté des impenses (art. 145 al. 1 StG). L'art. 148 al. 1 StG énumère les impenses déductibles : dépenses pour constructions, transformations, améliorations foncières et autres améliorations durables ; contributions de propriétaire foncier ; commissions de courtage usuelles et frais d'annonces pour l'acquisition et l'aliénation ; taxes liées à l'acquisition et à l'aliénation ; taxe sur la plus-value acquittée au sens de l'art. 5 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire ; intérêts de crédit de construction. Lorsque le prix d'acquisition n'est pas déterminable, la loi retient 150 % de la valeur d'estimation officielle en vigueur au moment de l'acquisition (art. 147 al. 2 StG).

Le taux dépend d'un seul paramètre : la durée de propriété. Le barème de l'art. 151 al. 1 StG, repris à l'identique par la feuille cantonale Nidwald de l'Administration fédérale des contributions, état de février 2026, s'établit comme suit.

La dégressivité est le mécanisme central : le taux passe de 36 % la première année à 12 % au-delà de trente ans de propriété. Deux conséquences pratiques en découlent. D'une part, il n'existe pas de surtaxe spéculative séparée : la pénalisation des reventes rapides est intégrée au barème lui-même, par le taux de 36 % applicable la première année. D'autre part, il n'existe pas non plus de rabais distinct pour longue détention : la décroissance progressive jusqu'à 12 % en tient lieu. Le barème ne comporte aucune progression selon le montant du gain, ce qui rend l'impôt prévisible dès que la durée de propriété est connue.

Deux précisions techniques méritent d'être posées, car elles sont souvent source d'erreur. Premièrement, les taux de l'art. 151 al. 1 StG sont ceux de l'impôt effectivement dû : ils ne se multiplient pas par un coefficient annuel. Le dossier « Besteuerung der Grundstückgewinne » de l'Administration fédérale des contributions, édition de février 2024, chiffre 8, réserve en effet la mécanique de l'impôt simple multiplié par un coefficient aux cantons de Berne, Lucerne, Obwald, Soleure, Schaffhouse, Saint-Gall et Jura, à l'exclusion de Nidwald. Deuxièmement, les art. 141 à 152 StG et les §§ 68 à 70 StV ne prévoient ni franchise ni gain minimal exonéré : seules les exonérations objectives de l'art. 146 al. 1 StG entrent en ligne de compte.

La durée de propriété se calcule d'après la dernière mutation inscrite au registre foncier ; lorsque l'immeuble a été acquis par une aliénation ayant entraîné un report d'imposition, on remonte à la dernière aliénation qui n'a pas entraîné de report (art. 151 al. 2 et 3 StG). Les pertes immobilières se compensent avec les gains immobiliers réalisés la même année (art. 150 al. 2 StG). L'impôt est perçu pour le canton et les communes politiques (art. 1 al. 1 ch. 4 StG) et son produit est réparti par moitié entre le canton et la commune de situation de l'immeuble (art. 152 StG) : aucun impôt communal additionnel ne vient s'y ajouter.

• Jusqu'à 1 an de propriété : 36 %
• Jusqu'à 2 ans : 33 %
• Jusqu'à 3 ans : 31 %
• Jusqu'à 4 ans : 29 %
• Jusqu'à 5 ans : 28 %
• Jusqu'à 6 ans : 27 %
• Jusqu'à 7 ans : 26 %
• Jusqu'à 8 ans : 25 %
• Jusqu'à 9 ans : 24 %
• Jusqu'à 10 ans : 23 %
• Jusqu'à 11 ans : 22 %
• Jusqu'à 12 ans : 21,5 %
• Jusqu'à 13 ans : 21 %
• Jusqu'à 14 ans : 20,5 %
• Jusqu'à 15 ans : 20 %
• Jusqu'à 16 ans : 19,5 %
• Jusqu'à 17 ans : 19 %
• Jusqu'à 18 ans : 18,5 %
• Jusqu'à 19 ans : 18 %
• Jusqu'à 20 ans : 17,5 %
• Jusqu'à 21 ans : 17 %
• Jusqu'à 22 ans : 16,5 %
• Jusqu'à 23 ans : 16 %
• Jusqu'à 24 ans : 15,5 %
• Jusqu'à 25 ans : 15 %
• Jusqu'à 26 ans : 14,5 %
• Jusqu'à 27 ans : 14 %
• Jusqu'à 28 ans : 13,5 %
• Jusqu'à 29 ans : 13 %
• Jusqu'à 30 ans : 12,5 %
• Plus de 30 ans de propriété : 12 %

Droits de mutation : l'acquéreur paie, le vendeur reste solidaire

Contrairement à ce que l'on lit sur plusieurs portails immobiliers, le canton de Nidwald prélève bien des droits de mutation. La Handänderungssteuer est réglée aux art. 136 à 140 StG (NG 521.1, état au 1er janvier 2026) et son taux est fixe : un pour cent de la valeur de mutation (art. 140 al. 1 StG). L'impôt est perçu pour le canton seul, sans participation communale (art. 1 al. 1 ch. 8 StG).

Le contribuable est l'acquéreur (art. 137 al. 1 StG). Un vendeur n'a donc, en principe, pas cet impôt à sa charge. La nuance mérite toutefois attention : acquéreur et vendeur répondent solidairement de l'impôt (art. 137 al. 3 StG), et l'assujettissement comme la responsabilité solidaire existent indépendamment de toute convention contraire des parties (art. 137 al. 4 StG). Si l'acquéreur reste en défaut, l'administration peut se retourner vers le vendeur, quelles que soient les clauses du contrat de vente.

L'assiette est le prix d'achat, y compris toutes les autres prestations de l'acquéreur (art. 138 al. 1 StG). À défaut de prix convenu, ou si le prix convenu est inférieur à la valeur fiscale au sens de l'art. 49 al. 2 StG, c'est cette valeur fiscale qui est déterminante (art. 138 al. 2 StG). L'art. 139 al. 1 StG prévoit plusieurs exonérations : mutations par voie successorale (dévolution, partage successoral, legs) ; mutations résultant de la constitution ou de la dissolution de l'union conjugale, d'un jugement de divorce ou d'une convention de divorce ratifiée par le juge ; mutations entre parents et enfants ainsi qu'entre époux ; mutations entre frères et sœurs portant sur des immeubles hérités ou acquis en commun ; mutations intervenant dans le cadre de restructurations au sens des art. 22 et 80 StG ; remaniements parcellaires ; mutations auxquelles le canton, les communes ou leurs établissements participent comme aliénateur ou acquéreur, lorsque les immeubles servent ou ont servi directement des buts publics, d'utilité publique ou cultuels ; mutations auxquelles la Confédération et ses établissements participent, selon le droit fédéral ; mutations en procédure d'exécution forcée ou de concordat judiciaire lorsque l'acquisition par le créancier gagiste, la caution ou le débiteur solidaire se solde par une perte.

Notaire, registre foncier et frais annexes

Nidwald connaît une forme mixte de notariat. Selon l'art. 2 al. 1 de la loi du 27 avril 1969 sur les actes authentiques (Beurkundungsgesetz, BeurkG, NG 268.1, état au 1er janvier 2011), peuvent instrumenter dans le canton : le chancelier d'État et le secrétaire du Grand Conseil ; le notaire d'État, qui est également conservateur du registre foncier, et son suppléant ; le préposé au registre du commerce et au registre des régimes matrimoniaux et son suppléant ; les secrétaires communaux ; les avocats de pratique indépendante domiciliés dans le canton. Le Grand Conseil peut subordonner l'octroi du pouvoir d'instrumenter à la réussite d'un examen d'aptitude (art. 2 al. 2 BeurkG). Les bases légales complémentaires sont l'ordonnance d'exécution du 9 novembre 1974 (Beurkundungsverordnung, NG 268.11) et l'ordonnance du 19 avril 1994 sur les émoluments en matière d'acte authentique (Beurkundungsgebührenverordnung, NG 268.12, état au 1er janvier 2016).

Le tarif du contrat de transfert de propriété immobilière est fixé au § 20 de l'ordonnance du 19 avril 1994. Il s'agit d'un barème dégressif par tranches, calculé sur la somme du contrat : 2,5 ‰ jusqu'à 200'000 CHF, puis 2 ‰ sur la part comprise entre 200'000 et 500'000 CHF, puis 1,5 ‰ sur la part comprise entre 500'000 et 1'000'000 CHF, puis 1 ‰ sur la part comprise entre 1'000'000 et 5'000'000 CHF, puis 0,5 ‰ au-delà de 5'000'000 CHF. L'émolument minimal est de 300 CHF (§ 20 al. 1 ch. 6). Si le contrat n'indique aucune somme, ou une somme inférieure, l'émolument se calcule sur la valeur vénale présumée (§ 20 al. 2). Pour une somme contractuelle de 1'000'000 CHF, l'émolument se compose ainsi de 500 CHF, 600 CHF et 750 CHF, soit 1'850 CHF hors TVA.

L'émolument du registre foncier s'ajoute à celui de l'officier public. Le canton le perçoit sur la base de l'art. 9c de la loi du 26 avril 1964 sur le registre foncier (Grundbuchgesetz, GBG, NG 214.1, état au 1er juillet 2016) et son montant figure au chiffre 2.6.1.1 de l'annexe tarifaire de l'ordonnance du 20 février 2024 relative à la loi sur les coûts officiels (Gebührenverordnung, GebV, NG 265.51, état au 1er janvier 2025) : 1 ‰ de la somme du contrat jusqu'à 3'000'000 CHF, avec un minimum de 200 CHF par immeuble, puis 0,5 ‰ sur la part excédant 3'000'000 CHF, avec un maximum de 8'000 CHF par immeuble. L'émolument se calcule sur la valeur de l'estimation officielle lorsque la somme du contrat est inférieure ou n'est pas indiquée. Pour une vente à 1'000'000 CHF, l'émolument du registre foncier s'élève donc à 1'000 CHF.

La taxe sur la valeur ajoutée n'est pas comprise dans l'émolument de l'officier public (§ 3a al. 1 ch. 3 de l'ordonnance du 19 avril 1994). Le taux normal est de 8,1 % depuis le 1er janvier 2024 (art. 25 al. 1 de la loi fédérale du 12 juin 2009 régissant la taxe sur la valeur ajoutée, RS 641.20). Son application concrète dépend du statut de l'officier public instrumentant, l'activité relevant de la puissance publique n'étant pas soumise à l'impôt : ce point est à confirmer auprès de l'étude ou de l'office mandaté. Le § 3a al. 1 ch. 1 et 2 de la même ordonnance exclut par ailleurs de l'émolument certains travaux préparatoires et travaux subséquents, comme les parcellisations, la libération de gages ou la rédaction d'un règlement d'utilisation et d'administration : ces prestations sont facturées à part et ne peuvent pas être chiffrées d'avance.

La répartition des frais entre les parties n'est pas fixée par la loi. Le § 2 al. 1 de l'ordonnance du 19 avril 1994 désigne comme débiteur celui qui provoque l'acte pour sauvegarder ses propres avantages ou le rend nécessaire par son comportement ; lorsqu'il y a plusieurs débiteurs, ils répondent solidairement (§ 2 al. 2). Pour l'émolument du registre foncier, les parties répondent également solidairement (art. 10 al. 2 GBG). Aucune source officielle consultée ne fixe de clé de répartition entre vendeur et acquéreur : la question relève de la négociation et doit être réglée expressément dans le contrat de vente.

Remploi, reports d'imposition et calendrier de vente

L'art. 143 al. 1 ch. 2 StG prévoit un report d'imposition en cas de remploi du logement occupé par son propriétaire. Lorsque le vendeur aliène un logement qu'il occupait durablement et exclusivement lui-même, l'imposition est différée dans la mesure où le produit est réinvesti, dans les deux ans qui précèdent ou qui suivent la mutation, dans l'acquisition ou la construction en Suisse d'un logement de remplacement affecté au même usage. Un mécanisme analogue vaut pour les immeubles agricoles ou sylvicoles exploités par leur propriétaire, le produit devant être réinvesti dans les deux ans dans un immeuble de remplacement exploité par le propriétaire en Suisse (art. 143 al. 1 ch. 1 StG) ; le texte ne prévoit toutefois pas expressément, dans ce second cas, la symétrie « avant ou après » la mutation. Il s'agit d'un report et non d'une exonération : le gain différé vient en déduction des coûts d'investissement de l'objet de remplacement lors de l'aliénation de celui-ci (§ 69 al. 2 StV).

L'art. 142 al. 1 StG ajoute une série de situations dans lesquelles l'imposition est différée : changement de propriétaire par voie successorale (dévolution, partage successoral, legs), avancement d'hoirie et donation ; changement de propriétaire entre époux en lien avec le régime matrimonial, avec la compensation de contributions extraordinaires à l'entretien de la famille ou avec des prétentions découlant du divorce, pour autant que les deux époux consentent au report ; changements de propriétaire intervenant dans le cadre de restructurations au sens des art. 22 et 80 StG ; remaniements parcellaires et procédures d'expropriation ; aliénation totale ou partielle d'un immeuble faisant partie de l'actif immobilisé nécessaire à l'exploitation, dans la mesure où le produit sert à acquérir ou à améliorer un immeuble de remplacement lui aussi nécessaire à l'exploitation et situé dans le canton. L'art. 146 al. 1 StG prévoit pour sa part de véritables exonérations, notamment en faveur du canton, des communes et de leurs établissements pour des immeubles affectés à des buts publics, d'utilité publique ou cultuels, de la Confédération selon le droit fédéral, des gains réalisés en procédure d'exécution forcée lorsque les créanciers subissent une perte, ainsi que des États étrangers et des bénéficiaires institutionnels au sens de la loi sur l'État hôte.

Le calendrier a un effet direct et chiffrable sur la facture. Puisque le taux ne dépend que de la durée de propriété, franchir un anniversaire supplémentaire avant la mutation fait basculer dans la tranche inférieure, avec un écart d'un demi-point à trois points selon l'endroit du barème. Sur un gain de 200'000 CHF, passer de la tranche « jusqu'à 10 ans » à la tranche « jusqu'à 11 ans » ramène le taux de 23 % à 22 %, soit 2'000 CHF ; passer de la tranche « jusqu'à 1 an » à la tranche « jusqu'à 2 ans » le ramène de 36 % à 33 %, soit 6'000 CHF. La date déterminante étant celle de la dernière mutation inscrite au registre foncier (art. 151 al. 2 StG), il vaut la peine de vérifier cette date avant de fixer la signature. Le traitement du cas limite, lorsque la durée tombe exactement sur un anniversaire, est à confirmer auprès de l'administration fiscale cantonale.

Côté procédure, les officiers publics doivent collaborer à la taxation et annoncer par écrit chaque mutation et chaque aliénation à l'autorité de taxation compétente (art. 213 al. 1 StG) ; le contribuable doit annoncer dans les trente jours toute mutation ou aliénation imposable qui ne résulte pas d'une inscription au registre foncier (art. 213 al. 3 StG). L'impôt sur le gain immobilier n'étant pas un impôt périodique, il devient exigible à la notification de la facture (art. 237 al. 2 StG) et doit être acquitté dans les trente jours suivant l'exigibilité (art. 237a al. 2 StG).

Ce qui distingue Nidwald du reste de la Suisse

Quatre traits méritent d'être retenus par un vendeur qui compare Nidwald à d'autres cantons. Premièrement, la simplicité du barème : un taux proportionnel, dégressif selon la seule durée de propriété, sans progression selon le montant du gain et sans coefficient annuel, avec un plancher à 12 % au-delà de trente ans de propriété (art. 151 al. 1 StG). Le dossier de l'Administration fédérale des contributions de février 2024 range Nidwald parmi les onze cantons appliquant un tarif proportionnel ; la majorité des cantons combinent à l'inverse plusieurs paramètres.

Deuxièmement, l'absence d'empilement d'impôts. L'impôt sur le gain immobilier est perçu une seule fois, pour le canton et les communes politiques (art. 1 al. 1 ch. 4 StG), son produit étant simplement partagé par moitié entre le canton et la commune de situation de l'immeuble (art. 152 StG). Les droits de mutation, eux, sont perçus pour le canton seul (art. 1 al. 1 ch. 8 StG). Troisièmement, le système moniste : un indépendant qui vend un immeuble de sa fortune commerciale acquitte lui aussi l'impôt sur le gain immobilier sur la plus-value, seuls les amortissements récupérés étant repris par l'impôt sur le revenu (art. 21 al. 5 StG).

Quatrièmement, la sûreté choisie par le législateur. Vendeur et acquéreur répondent solidairement de l'impôt sur le gain immobilier pendant cinq ans à compter de la mutation (art. 144 al. 3 StG), et aucune convention entre les parties n'est opposable au fisc sur ce point (art. 144 al. 4 StG). Les art. 136 à 152 StG ne contiennent aucune disposition instituant une hypothèque légale cantonale pour cet impôt : la garantie passe par cette solidarité et, le cas échéant, par les sûretés que l'autorité de perception peut exiger lorsque le contribuable n'est pas domicilié en Suisse ou que le paiement paraît compromis (art. 245 StG). Aucune disposition n'oblige les parties à consigner le montant estimé de l'impôt jusqu'à la taxation : si elles souhaitent sécuriser ce paiement, elles doivent le prévoir dans le contrat. L'ensemble des indications ci-dessus a une portée générale : chaque dossier appelle une confirmation auprès de l'administration fiscale cantonale et de l'officier public instrumentant.

Questions fréquentes

J'ai acheté ma maison à Stans et la durée de propriété se situe dans la tranche « jusqu'à 12 ans » : combien vais-je payer sur un gain de 300'000 CHF ?

Le taux est de 21,5 % selon l'art. 151 al. 1 StG (loi du 22 mars 2000, NG 521.1, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2026). L'impôt sur le gain immobilier atteint donc 64'500 CHF sur un gain imposable de 300'000 CHF. Le barème raisonne par tranches « jusqu'à N ans » : franchir le douzième anniversaire avant la mutation fait basculer dans la tranche « jusqu'à 13 ans », donc à 21 %. Attention également au calcul du gain lui-même : il correspond au produit de l'aliénation diminué du prix d'acquisition et des impenses de l'art. 148 al. 1 StG, soit notamment les travaux à plus-value, la commission de courtage usuelle et les frais d'annonces. Ces déductions réduisent la base imposable et doivent être documentées par pièces justificatives.

En tant que vendeur, dois-je payer les droits de mutation de 1 % ?

Non. À Nidwald, la Handänderungssteuer, dont le taux fixe est d'un pour cent de la valeur de mutation (art. 140 al. 1 StG), est due par l'acquéreur (art. 137 al. 1 StG). Le vendeur en répond toutefois solidairement (art. 137 al. 3 StG), et cet assujettissement solidaire existe indépendamment de toute clause contraire du contrat de vente (art. 137 al. 4 StG). Si l'acquéreur ne s'acquitte pas de l'impôt, l'administration peut donc se tourner vers le vendeur. Les affirmations que l'on lit parfois, selon lesquelles Nidwald ne prélèverait pas de droits de mutation, sont contredites par les art. 136 à 140 StG dans leur version en vigueur depuis le 1er janvier 2026.

Je vends pour acheter un autre logement dans lequel je vais habiter : suis-je imposé ?

L'imposition est différée dans la mesure où le produit de la vente est réinvesti, selon l'art. 143 al. 1 ch. 2 StG. Trois conditions ressortent du texte : le logement vendu doit avoir été occupé durablement et exclusivement par son propriétaire ; le remploi doit intervenir dans les deux ans avant ou après la mutation ; le logement de remplacement, acquis ou construit, doit se situer en Suisse et être affecté au même usage. Si le réinvestissement ne porte que sur une partie du produit, le report ne joue que dans cette mesure. Il s'agit d'un report et non d'une exonération : le gain différé vient en déduction des coûts d'investissement du nouvel objet (§ 69 al. 2 de l'ordonnance du 19 décembre 2000, NG 521.11) et ressortira lors d'une aliénation ultérieure sans remploi. La durée de propriété sera alors comptée depuis la dernière aliénation qui n'a pas entraîné de report (art. 151 al. 3 StG).

Quels frais d'acte prévoir pour une vente à 1'500'000 CHF, et qui les supporte ?

Selon le barème par tranches du § 20 al. 1 de l'ordonnance du 19 avril 1994 sur les émoluments en matière d'acte authentique (NG 268.12, état au 1er janvier 2016), l'émolument de l'officier public se compose de 500 CHF sur les premiers 200'000 CHF, 600 CHF sur la tranche de 200'000 à 500'000 CHF, 750 CHF sur la tranche de 500'000 à 1'000'000 CHF et 500 CHF sur la tranche de 1'000'000 à 1'500'000 CHF, soit 2'350 CHF hors TVA. L'émolument du registre foncier s'élève à 1 ‰ de la somme du contrat jusqu'à 3'000'000 CHF, soit 1'500 CHF dans cet exemple (chiffre 2.6.1.1 de l'annexe tarifaire de l'ordonnance du 20 février 2024, NG 265.51, état au 1er janvier 2025). La taxe sur la valeur ajoutée n'est pas comprise dans l'émolument de l'officier public (§ 3a al. 1 ch. 3 de l'ordonnance du 19 avril 1994) ; son taux normal est de 8,1 % depuis le 1er janvier 2024 (art. 25 al. 1 LTVA, RS 641.20), son application dépendant du statut de l'officier public instrumentant, à confirmer auprès de l'étude ou de l'office mandaté. Aucune disposition légale ne répartit ces frais entre vendeur et acquéreur : les deux parties en répondent solidairement (§ 2 al. 2 de l'ordonnance du 19 avril 1994 et art. 10 al. 2 de la loi du 26 avril 1964 sur le registre foncier, NG 214.1), et la répartition doit être réglée dans le contrat.

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