Vendre un bien immobilier dans le canton de Zurich : impôt, notaire et frais

L'impôt sur les gains immobiliers : communal, et à la charge du vendeur

À Zurich, l'impôt sur les gains immobiliers n'est pas prélevé par le canton, mais par les communes politiques (§ 205 StG, loi du 8 juin 1997). Le produit revient à la commune où se situe l'immeuble. Point important pour un vendeur qui compare plusieurs biens : le tarif est fixé par la loi cantonale et le barème du § 225 StG s'applique tel quel. Ni le § 225 StG, ni la fiche cantonale de l'Administration fédérale des contributions de février 2026, ni la page cantonale consacrée à cet impôt ne prévoient de coefficient ou de multiplicateur communal. Changer de commune zurichoise ne modifie donc pas le taux.

Le débiteur est le vendeur (§ 217 StG). L'assiette est le gain, soit le produit de la vente diminué des coûts d'investissement (§ 219 al. 1 StG). Les gains inférieurs à 5'000 CHF ne sont pas imposés (§ 225 al. 5 StG). Le barème du § 225 al. 1 StG s'applique par tranches successives :

Cumulées, ces tranches représentent 29'400 CHF d'impôt pour un gain de 100'000 CHF, et 49'400 CHF pour un gain de 150'000 CHF. Ces deux montants figurent tels quels dans la table officielle du barème publiée par l'office cantonal des impôts (Zürcher Steuerbuch n° 225.1, version 09.2025). Chaque franc de gain au-delà de 100'000 CHF est taxé à 40 %.

La dégressivité zurichoise ne porte pas sur le montant du gain, qui est au contraire taxé de façon progressive, mais sur la durée de possession. Une détention courte est pénalisée : l'impôt calculé est majoré de 50 % en cas de possession inférieure à un an et de 25 % en cas de possession inférieure à deux ans (§ 225 al. 2 StG). Une détention longue est récompensée : le rabais est de 5 % après cinq années pleines, puis augmente de 3 points par année supplémentaire, soit 20 % à dix ans, 35 % à quinze ans et 50 % au maximum dès vingt années pleines (§ 225 al. 3 StG). La logique du législateur zurichois est claire : décourager la spéculation à court terme et alléger la sortie des propriétaires de long terme.

La déclaration doit être déposée auprès de l'office communal des impôts dans les trente jours suivant le transfert (§ 226 StG). Ce délai est prorogeable, la loi le précise expressément, mais il reste bref : les pièces justifiant les coûts d'investissement, factures de travaux à plus-value comprises, se rassemblent avant la vente, pas après.

• Les premiers 4'000 CHF de gain : 10 %
• Les 6'000 CHF suivants, jusqu'à 10'000 CHF : 15 %
• Les 8'000 CHF suivants, jusqu'à 18'000 CHF : 20 %
• Les 12'000 CHF suivants, jusqu'à 30'000 CHF : 25 %
• Les 20'000 CHF suivants, jusqu'à 50'000 CHF : 30 %
• Les 50'000 CHF suivants, jusqu'à 100'000 CHF : 35 %
• La part du gain supérieure à 100'000 CHF : 40 %

Droits de mutation : Zurich n'en prélève plus depuis 2005

C'est la particularité zurichoise la plus favorable à une transaction. Le canton de Zurich ne prélève aucun impôt sur les mutations immobilières (Handänderungssteuer). Les §§ 227 à 233 StG qui l'instituaient ont été abrogés par la loi du 30 novembre 2003, avec effet au 1er janvier 2005, comme l'indique la note de renvoi 35 du texte officiel de la loi fiscale. Le portail officiel des notariats zurichois le confirme dans les mêmes termes : depuis le 1er janvier 2005, plus aucun impôt sur les mutations n'est perçu. Dans plusieurs autres cantons suisses, un tel impôt vient s'ajouter aux frais de transaction ; ce n'est pas le cas ici.

Ce qui subsiste n'est pas un impôt mais un émolument administratif : l'émolument de registre foncier, aussi appelé Handänderungsgebühr, fixé à 1 ‰ de la valeur vénale, avec un minimum de 100 CHF (annexe ch. 2.2.1 de l'ordonnance sur les émoluments des notariats du 9 mars 2009, NotGebV, LS 243, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024). Sur une vente à 1'000'000 CHF, cela représente 1'000 CHF. Le § 2 NotGebV prévoit que la taxe sur la valeur ajoutée s'ajoute à l'émolument, la Direction des finances pouvant désigner des exceptions ; les notariats cantonaux publient l'émolument de mutation comme exonéré de cette taxe, l'acte instrumenté y restant pour sa part soumis.

La question de savoir qui supporte cet émolument a une réponse légale, contrairement à ce que l'on lit souvent. Le § 29 al. 1 de la loi sur le notariat du 9 juin 1985 (Notariatsgesetz, NotG, LS 242) dispose qu'en cas de transfert de propriété les émoluments sont dus par les deux parties par parts égales. Le partage par moitié est donc la règle légale supplétive, et non un simple usage de marché. Le § 29 al. 2 NotG y ajoute la solidarité envers l'office, étendue expressément à l'acquéreur de l'immeuble et au créancier gagiste. Enfin, le § 29 al. 3 NotG réserve les actions récursoires entre parties et les conventions dérogatoires : la répartition peut donc être aménagée autrement dans le contrat de vente, mais à défaut de clause, c'est la moitié pour chacun qui s'applique.

• Impôt cantonal ou communal sur les mutations : aucun dans le canton de Zurich depuis le 1er janvier 2005 (§§ 227 à 233 StG abrogés par la loi du 30 novembre 2003)
• Émolument de registre foncier : 1 ‰ de la valeur vénale, minimum 100 CHF (annexe ch. 2.2.1 NotGebV, version du 1er janvier 2024)
• Répartition entre parties : par moitié de par la loi (§ 29 al. 1 NotG), solidarité envers l'office (§ 29 al. 2 NotG), conventions dérogatoires réservées (§ 29 al. 3 NotG)

Notaire et frais annexes : un notariat d'État au tarif de 1 ‰

Zurich pratique le notariat d'État. Les notaires y sont des officiers cantonaux et les mêmes offices assurent l'instrumentation des actes et la tenue du registre foncier (§ 1 NotGebV). Le tarif n'est donc pas négocié : il est fixé par l'ordonnance NotGebV du 9 mars 2009 (LS 243), dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024.

Pour l'instrumentation de l'acte de vente, l'émolument est de 1 ‰ de la valeur vénale de l'immeuble, avec un minimum de 100 CHF, la taxe sur la valeur ajoutée en sus (annexe ch. 1.1.1 et § 2 NotGebV). S'y ajoute l'émolument de registre foncier de 1 ‰, minimum 100 CHF (annexe ch. 2.2.1 NotGebV). La constitution d'une cédule hypothécaire est facturée 1 ‰ de la somme gagée pour l'acte et 1 ‰ pour l'inscription au registre foncier (annexe ch. 1.2.1 et 2.3.1 NotGebV). Cet émolument est dû par la personne qui requiert l'acte au sens du § 29 al. 1 NotG, soit en pratique l'acquéreur qui finance, le § 29 al. 2 NotG instaurant en outre une solidarité qui s'étend au créancier gagiste.

Le niveau zurichois est bas en comparaison intercantonale. Dans son étude comparative des tarifs notariaux cantonaux de juillet 2007, le Surveillant des prix relevait que l'émolument d'un contrat de vente portant sur 300'000 CHF s'élevait à 300 CHF à Zurich contre 2'000 CHF à Genève, soit un rapport de 6,6, et classait Zurich parmi les six cantons les moins chers. Dans son rapport de suivi de novembre 2009, il constatait que Zurich avait maintenu son taux de 1 ‰ pour l'instrumentation et abaissé l'émolument d'inscription au registre foncier de 1,5 ‰ à 1 ‰. Ces chiffres servent d'ordre de grandeur historique et non de tarif actuel : aucune étude comparative plus récente n'a été identifiée, et le tarif applicable aujourd'hui est celui de la NotGebV en vigueur depuis le 1er janvier 2024.

Un point à connaître pour les transactions de valeur élevée : il n'existe pas de plafond d'émolument pour les ventes immobilières zurichoises. Le rapport du Surveillant des prix de novembre 2009 rapporte que le canton a refusé la recommandation de plafonnement, au motif que l'instrumentation d'actes de valeur élevée comporte une composante fiscale compensant la renonciation à l'impôt sur les mutations. L'émolument suit donc linéairement la valeur : 5'000 CHF pour l'acte et 5'000 CHF pour le registre foncier sur une valeur vénale de 5'000'000 CHF.

• Acte de vente : 1 ‰ de la valeur vénale, minimum 100 CHF, TVA en sus (annexe ch. 1.1.1 et § 2 NotGebV, version du 1er janvier 2024)
• Inscription au registre foncier : 1 ‰, minimum 100 CHF (annexe ch. 2.2.1 NotGebV)
• Cédule hypothécaire : 1 ‰ de la somme gagée pour l'acte et 1 ‰ pour le registre foncier (annexe ch. 1.2.1 et 2.3.1 NotGebV), à la charge de la partie qui requiert l'acte (§ 29 al. 1 NotG)
• Plafond d'émolument : aucun pour les transferts immobiliers zurichois

Remploi, report d'imposition et calendrier de vente

Il faut distinguer nettement deux notions. Les véritables exonérations du § 218 StG sont réservées aux collectivités publiques et à quelques entités assimilées : la Confédération et ses établissements, le canton, les communes zurichoises et leurs établissements ainsi que les syndicats intercommunaux lorsque les immeubles ont servi directement à des buts publics, d'utilité publique ou cultuels, les États étrangers dans le cadre du § 61 lit. j StG, et les entreprises de transport et d'infrastructure concessionnées par la Confédération dans les limites du § 61 lit. l StG. Pour un particulier, il n'existe aucune exonération en dehors du seuil des gains inférieurs à 5'000 CHF (§ 225 al. 5 StG). Ce qui existe, en revanche, ce sont des reports d'imposition : l'impôt n'est pas supprimé, il est différé.

Le § 216 al. 3 StG énumère ces cas de report : succession, avancement d'hoirie et donation (lit. a), transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce (lit. b), remaniements parcellaires (lit. c), restructurations (lit. d), remploi d'un immeuble appartenant aux actifs immobilisés nécessaires à l'exploitation (lit. g), remploi d'un immeuble agricole ou sylvicole (lit. h).

Le cas le plus fréquent pour un vendeur privé est le remploi de la résidence principale (§ 216 al. 3 lit. i StG). Le report suppose que le logement vendu, maison individuelle ou lot de propriété par étages, ait été occupé de manière durable et exclusive par le vendeur, et que le produit soit réinvesti dans un délai approprié dans l'acquisition ou la construction, en Suisse, d'un logement de remplacement affecté au même usage. Cette teneur résulte de la loi du 17 août 2020, en vigueur au 1er janvier 2021 ; le § 226a StG, qui organisait la reprise d'imposition intercantonale, a été abrogé à la même date. La circulaire d'application est le chiffre 216.3 du Zürcher Steuerbuch, circulaire de la Direction des finances aux communes du 1er février 2018. Son chiffre 17 précise que le remploi doit en règle générale intervenir dans les deux ans suivant l'aliénation, des délais plus longs restant possibles au cas par cas si le contribuable établit des circonstances de retard qui ne lui sont pas imputables ; son chiffre 18 admet aussi l'acquisition antérieure à la vente lorsqu'un lien de causalité adéquat est démontré. Réserve à connaître : cette circulaire est antérieure à la modification du 1er janvier 2021 et vise encore le § 226a StG abrogé. Le calendrier doit donc être confirmé auprès de l'office communal des impôts avant tout engagement.

Sur le calendrier, trois échéances commandent le montant final. Les deux premières années de possession sont les plus coûteuses en raison de la majoration de 50 % puis de 25 % (§ 225 al. 2 StG). La cinquième année pleine ouvre le rabais, qui progresse ensuite de 3 points par an (§ 225 al. 3 StG) : vendre quelques semaines avant un anniversaire de possession peut coûter plusieurs points d'impôt. La vingtième année est doublement décisive, puisqu'elle porte le rabais à son maximum de 50 % et ouvre la faculté du § 220 al. 2 StG de substituer la valeur vénale d'il y a vingt ans au prix d'acquisition, ce qui réduit le gain imposable lorsque l'acquisition est ancienne et le prix d'achat historique bas.

Dernier point de trésorerie, souvent sous-estimé : les communes disposent d'un droit de gage légal sur l'immeuble pour les impôts fonciers, dont celui-ci (§ 208 StG). L'immeuble répond de la dette fiscale si le vendeur ne s'en acquitte pas. Le portail officiel des notariats zurichois indique en conséquence que l'impôt sur les gains immobiliers fait l'objet d'une sûreté dans la majorité des cas, précisément parce que les montants en jeu peuvent être très élevés, et que les émoluments de notariat et de registre foncier, eux, ne sont en règle générale pas garantis de cette manière. Une partie du prix de vente peut ainsi rester immobilisée au moment du transfert et n'être pas disponible pour financer immédiatement un achat de remplacement.

Ce qui distingue Zurich, et ce qui reste à confirmer

Résumé des spécificités zurichoises utiles à un vendeur : l'impôt sur le gain est communal et son barème, fixé par la loi cantonale, s'applique uniformément dans tout le canton (§ 205 et § 225 StG) ; il n'existe plus d'impôt sur les mutations depuis le 1er janvier 2005 ; le notariat est un service de l'État à tarif réglementé de 1 ‰ (NotGebV, version du 1er janvier 2024) ; la répartition par moitié des émoluments entre vendeur et acheteur est une règle légale supplétive (§ 29 al. 1 NotG) et non un usage ; la règle des vingt ans du § 220 al. 2 StG est souvent décisive pour les détentions longues ; le canton applique enfin un système moniste, l'impôt sur les gains immobiliers frappant aussi les gains réalisés sur des immeubles appartenant à la fortune commerciale, avec imputation des pertes d'exploitation selon le § 224a StG, disposition que reprend la fiche cantonale de l'Administration fédérale des contributions de février 2026.

Quatre points doivent être confirmés au cas par cas, faute de source officielle chiffrée applicable de façon générale : le montant des coûts d'investissement admis en déduction du gain (§§ 219 et 221 StG), qui dépend entièrement des pièces produites ; l'octroi effectif d'un délai de remploi supérieur aux deux ans de principe, laissé à l'appréciation de l'autorité sur preuve de circonstances non imputables au contribuable ; la portée actuelle de la circulaire ZStB 216.3, antérieure à la modification du 1er janvier 2021 ; et la position comparative actuelle des tarifs notariaux zurichois, les seules études du Surveillant des prix retrouvées datant de 2007 et de 2009. Chacun de ces points est à confirmer auprès de l'administration cantonale ou communale compétente.

Un mot enfin sur la documentation : la fiche cantonale de l'Administration fédérale des contributions consacrée à Zurich n'existe qu'en allemand dans son état de février 2026, et aucune version française n'a été identifiée. Un vendeur francophone doit donc prévoir le recours au texte allemand du Steuergesetz ou à un interlocuteur germanophone auprès de l'office communal des impôts. Les informations ci-dessus sont générales et ne remplacent pas l'examen d'un dossier individuel par l'administration compétente ou un professionnel mandaté.

Questions fréquentes

Quel impôt sur le gain immobilier pour un gain de 200'000 CHF dans le canton de Zurich ?

À titre d'illustration générale, et selon le barème par tranches du § 225 al. 1 StG (loi du 8 juin 1997, barème repris par la fiche cantonale de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026, et par le barème officiel de l'office cantonal des impôts, Zürcher Steuerbuch n° 225.1, version 09.2025), les premiers 100'000 CHF de gain donnent 29'400 CHF d'impôt et les 100'000 CHF suivants sont taxés à 40 %, soit 40'000 CHF. Le total avant ajustement lié à la durée de possession s'établit donc à 69'400 CHF. Avec dix années pleines de possession, le rabais de 20 % du § 225 al. 3 StG ramène le montant à 55'520 CHF. Avec moins d'un an de possession, la majoration de 50 % du § 225 al. 2 StG le porterait à 104'100 CHF. Ce calcul illustre le seul barème légal : le montant définitif dépend des coûts d'investissement admis (§§ 219 et 221 StG) et est arrêté par l'office communal des impôts de la commune de situation de l'immeuble. Il faut également prévoir que le montant estimé fera l'objet d'une sûreté dans la majorité des cas au moment du transfert, en raison du droit de gage légal des communes (§ 208 StG).

Faut-il payer des droits de mutation en vendant un bien à Zurich ?

Non. Le canton de Zurich ne prélève plus aucun impôt sur les mutations depuis le 1er janvier 2005 : les §§ 227 à 233 StG qui l'instituaient ont été abrogés par la loi du 30 novembre 2003, ce que confirme également le portail officiel des notariats zurichois. Seul subsiste un émolument administratif de registre foncier de 1 ‰ de la valeur vénale, minimum 100 CHF (annexe ch. 2.2.1 NotGebV, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024), soit 1'000 CHF sur une vente à 1'000'000 CHF. Cet émolument n'est pas un impôt. Il est dû par les deux parties par parts égales en vertu du § 29 al. 1 NotG, avec solidarité envers l'office selon le § 29 al. 2 NotG.

Qui paie le notaire à Zurich, le vendeur ou l'acheteur ?

Les deux, par moitié, sauf convention contraire. Le § 29 al. 1 de la loi zurichoise sur le notariat du 9 juin 1985 (NotG, LS 242) prévoit qu'en cas de transfert de propriété les émoluments sont dus par les deux parties par parts égales. Il ne s'agit donc pas d'un simple usage de marché mais d'une règle légale. Le § 29 al. 2 NotG ajoute une solidarité envers l'office, étendue à l'acquéreur de l'immeuble et au créancier gagiste, et le § 29 al. 3 NotG réserve expressément les actions récursoires et les conventions dérogatoires : les parties restent libres d'aménager la répartition dans le contrat de vente. Les montants sont connus à l'avance : 1 ‰ de la valeur vénale pour l'acte, minimum 100 CHF et TVA en sus (annexe ch. 1.1.1 et § 2 NotGebV, version du 1er janvier 2024), plus 1 ‰ pour l'inscription au registre foncier. La cédule hypothécaire, facturée 1 ‰ de la somme gagée pour l'acte et 1 ‰ pour le registre foncier (annexe ch. 1.2.1 et 2.3.1 NotGebV), est due par la partie qui requiert l'acte, en pratique l'acquéreur qui finance.

Racheter un logement principal après la vente permet-il d'éviter l'impôt ?

Cela permet d'obtenir un report d'imposition, pas une exonération : l'impôt est différé, non supprimé. Le § 216 al. 3 lit. i StG suppose que le bien vendu était occupé de manière durable et exclusive par le vendeur, maison individuelle ou lot de propriété par étages, et que le produit soit réinvesti dans un délai approprié dans l'achat ou la construction, en Suisse, d'un logement de remplacement affecté au même usage. Cette teneur résulte de la loi du 17 août 2020, en vigueur au 1er janvier 2021, date à laquelle le § 226a StG sur la reprise d'imposition intercantonale a été abrogé. La circulaire applicable est le chiffre 216.3 du Zürcher Steuerbuch, du 1er février 2018 : son chiffre 17 fixe le remploi en règle générale dans les deux ans suivant l'aliénation, des délais plus longs restant possibles si le contribuable établit des circonstances de retard qui ne lui sont pas imputables, et son chiffre 18 admet l'acquisition antérieure à la vente en cas de lien de causalité adéquat. Cette circulaire étant antérieure à la modification du 1er janvier 2021, le calendrier de rachat doit être confirmé auprès de l'office communal des impôts avant tout engagement.

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