Le courtier a trouvé un acheteur mais la vente a échoué chez le notaire : dois-je la commission ?

En principe non : la commission suppose la conclusion du contrat visé. Si la vente ne se signe pas, elle n'est pas due, sauf clause contraire expresse de votre mandat. C'est précisément la clause à lire avant de signer.

Puis-je mandater deux courtiers en même temps ?

Oui, si aucun des deux mandats n'est exclusif. Seul celui dont l'activité aboutit à la vente touchera la commission. Vérifiez simplement que chaque mandat le prévoit clairement, pour ne pas risquer une double prétention.

La commission est-elle déductible de l'impôt sur le gain immobilier ?

Oui, la commission de courtage effectivement payée fait partie des dépenses admises en déduction du gain imposable, à Genève comme dans le canton de Vaud. Conservez le mandat et la facture.

Un courtier peut-il me réclamer des frais si je retire mon bien de la vente ?

Seulement si le mandat le prévoit expressément, par exemple des frais de dossier ou de publicité engagés. Sans clause, le principe du succès s'applique : pas de vente, pas de rémunération. D'où l'importance de lire la clause de sortie avant de signer.

Vendre seul ou avec un courtier : le calcul honnête

Mis à jour le 28 juillet 2026

Sur une vente à un million, la commission d'un courtier représente l'ordre de 30'000 CHF. La question de s'en passer est donc légitime, et elle mérite mieux que les deux discours habituels, celui du courtier qui se rend indispensable et celui du site qui promet qu'on vend sa maison comme on vend un vélo. Voici ce que dit le droit, ce que coûte réellement chaque option, et les critères qui devraient décider.

Ce que dit la loi : la commission ne se doit qu'au succès

Le contrat de courtage est réglé par les articles 412 et suivants du code des obligations. Sa règle centrale protège le vendeur : la commission n'est due que si la vente se conclut, et grâce à l'activité du courtier. Pas de vente, pas de commission ; c'est le principe dit du succès. Un courtier qui facture des honoraires fixes quoi qu'il arrive sort de ce cadre par une clause particulière, qui doit être expressément convenue.

Aucun taux n'est fixé par la loi. Les pourcentages qui circulent sont des usages de marché : en Suisse romande, l'ordre de grandeur pratiqué tourne autour de 3 % du prix pour les biens courants, davantage pour les petits prix, moins au-delà de quelques millions, TVA en sus. Tout se négocie, y compris le taux, et le mettre en concurrence est parfaitement admis. Des agences à forfait fixe, annonçant des montants de l'ordre de 10'000 à 15'000 CHF quel que soit le prix, occupent par ailleurs le marché : sur un bien à un million, l'écart avec une commission au pourcentage est substantiel et mérite d'être posé sur la table.

L'exclusivité : jamais présumée, toujours à lire

La clause d'exclusivité, qui vous interdit de mandater un autre courtier ou parfois de vendre vous-même, n'existe que si elle est expressément convenue : elle ne se présume jamais. Avant de signer, trois lignes du mandat méritent une lecture attentive : la durée de l'exclusivité, ce qu'il advient si vous trouvez l'acheteur vous-même, et les conditions de sortie.

Le contrat de courtage emprunte largement au régime du mandat, révocable en tout temps ; mais une résiliation en temps inopportun peut engager votre responsabilité, et la jurisprudence module ces principes lorsque le mandat est exclusif et à durée déterminée. La règle pratique est simple : ne signez pas une exclusivité plus longue que trois ou quatre mois sans clause de sortie claire, et faites préciser par écrit le sort d'un acheteur que vous auriez trouvé seul.

Ce que le courtier couvre réellement, et ce que vous pouvez faire seul

Le travail réel d'un bon courtier tient en quatre postes : le prix juste, et l'écart entre un bien surestimé qui s'enlise et un bien au prix qui part en quelques semaines se paie bien au-delà de la commission ; la préparation du dossier, photos, plans, documents légaux ; le filtrage des acheteurs, dont la vérification de leur capacité de financement avant les visites ; et la négociation, où le fait de ne pas être le propriétaire est un avantage tactique réel.

Ce que vous pouvez faire seul aujourd'hui : diffuser l'annonce, les portails sont ouverts aux particuliers ; organiser les visites ; réunir les documents avec l'aide du notaire, qui de toute façon interviendra. Vendre seul est réaliste si trois conditions sont réunies : un bien standard dont le prix se compare facilement, du temps disponible aux heures où les acheteurs visitent, et la capacité de dire non à un prix insuffisant sans fléchir. À l'inverse, un bien atypique, une succession, un divorce ou un marché qui ralentit plaident pour un professionnel.

Les questions à poser avant de signer un mandat

Un mandat de courtage se choisit comme un artisan : sur pièces et sur références. Les questions qui départagent :

combien de biens comparables au mien avez-vous vendus dans la commune ces douze derniers mois, et à quel écart entre prix affiché et prix conclu ;
que comprend exactement la commission : photos professionnelles, dossier de vente, publication sur quels portails, combien de visites accompagnées ;
quelle est la durée du mandat, l'exclusivité éventuelle, et que se passe-t-il si je trouve l'acheteur moi-même ;
à quel rythme me rendez-vous compte, et par écrit ou non.

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Questions fréquentes

Le courtier a trouvé un acheteur mais la vente a échoué chez le notaire : dois-je la commission ?: En principe non : la commission suppose la conclusion du contrat visé. Si la vente ne se signe pas, elle n'est pas due, sauf clause contraire expresse de votre mandat. C'est précisément la clause à lire avant de signer.
Puis-je mandater deux courtiers en même temps ?: Oui, si aucun des deux mandats n'est exclusif. Seul celui dont l'activité aboutit à la vente touchera la commission. Vérifiez simplement que chaque mandat le prévoit clairement, pour ne pas risquer une double prétention.
La commission est-elle déductible de l'impôt sur le gain immobilier ?: Oui, la commission de courtage effectivement payée fait partie des dépenses admises en déduction du gain imposable, à Genève comme dans le canton de Vaud. Conservez le mandat et la facture.
Un courtier peut-il me réclamer des frais si je retire mon bien de la vente ?: Seulement si le mandat le prévoit expressément, par exemple des frais de dossier ou de publicité engagés. Sans clause, le principe du succès s'applique : pas de vente, pas de rémunération. D'où l'importance de lire la clause de sortie avant de signer.