Que reste-t-il réellement sur une vente à 1'000'000 CHF ?

Cela dépend de trois inconnues : votre plus-value et sa durée de détention (pour l'impôt sur le gain), l'existence d'un courtier (usage autour de 3 % plus TVA), et votre situation hypothécaire (indemnité éventuelle). C'est précisément pourquoi un décompte prévisionnel du notaire vaut mieux que toute règle générale.

Puis-je mettre les droits de mutation à la charge de l'acheteur ?

Ils y sont déjà par présomption légale dans les deux cantons. C'est la clause inverse, les mettre à votre charge, qui devrait attirer votre attention si elle apparaît dans un projet d'acte.

Le tarif du notaire est-il le même partout en Suisse romande ?

Non. Genève applique un barème d'État contraignant, le canton de Vaud laisse les honoraires libres. Comparer des devis n'a donc de sens que dans le canton de Vaud ; à Genève, l'émolument d'acte sera le même quelle que soit l'étude.

La commission du courtier est-elle fixée par la loi ?

Non. Aucun taux légal de courtage n'existe en droit suisse : les pourcentages cités partout sont des usages de marché, librement négociables. La seule règle légale est que la commission n'est due que si la vente aboutit grâce à l'activité du courtier.

Vendre un bien en Suisse romande : qui paie quoi, et ce qu'il vous restera

Mis à jour le 28 juillet 2026

Entre le prix affiché dans l'annonce et la somme qui arrive sur le compte du vendeur, il y a une cascade de frais que chacun découvre dans un ordre différent, et rarement au complet. La bonne nouvelle : la plupart ne sont pas à votre charge. La moins bonne : ceux qui restent se comptent en dizaines de milliers de francs. Voici la répartition réelle, canton par canton, en séparant ce que dit la loi de ce que fait le marché.

Les droits de mutation : l'affaire de l'acheteur, sauf accord contraire

Le droit de mutation est la taxe perçue sur le transfert de propriété. À Genève, il s'élève à 3 % du prix. Dans le canton de Vaud, il atteint 3,3 % au total : 2,2 % pour le canton et jusqu'à 1,1 % pour la commune, sachant que plusieurs communes renoncent à leur part lorsque l'acquéreur occupe le bien comme résidence principale.

Dans les deux cantons, ce droit est présumé à la charge de l'acquéreur. Ce n'est donc normalement pas un coût du vendeur. Mais la répartition peut se négocier dans l'acte, et c'est un levier de négociation à connaître : un vendeur pressé peut proposer d'en prendre une partie, un acheteur en position de force peut demander l'inverse. Genève connaît par ailleurs un dispositif de réduction pour l'achat d'une résidence principale, dit Casatax, dont les montants sont indexés chaque année : les chiffres en vigueur se vérifient sur le site de l'État de Genève au moment de la signature.

Le notaire : tarif d'État à Genève, honoraires libres dans le canton de Vaud

Genève encadre les émoluments notariaux par un règlement officiel : le tarif est dégressif par tranches, de 7 pour mille jusqu'à 200'000 CHF à 2,5 pour mille entre 2 et 3,5 millions, et continue de décroître au-delà. Sur un appartement à 1'200'000 CHF, l'émolument d'acte se calcule tranche par tranche selon ce barème, auquel s'ajoutent les frais effectifs et la TVA.

Le canton de Vaud fonctionne autrement : le notariat y est une profession libérale et aucun tarif d'État ne s'impose. Les honoraires se négocient. L'usage de marché évoqué par les professionnels tourne autour de 0,5 à 0,7 % du prix de vente, mais c'est un usage, pas une règle : demander un devis à deux ou trois études avant de choisir est parfaitement admis, et recommandé.

Qui paie le notaire ? Là encore, aucune loi ne l'impose : l'usage veut que l'acquéreur s'en charge, la répartition restant libre dans l'acte. Un vendeur ne devrait jamais présumer que ce poste est couvert sans l'avoir lu noir sur blanc.

Les frais qui restent au vendeur

Trois postes pèsent réellement sur le vendeur, et ce sont les plus gros :

l'impôt sur le gain immobilier, détaillé dans notre guide dédié : de 2 à 50 % de la plus-value selon le canton et la durée de possession ;
la commission de courtage si un courtier a été mandaté : usage de marché autour de 3 % du prix en Suisse romande, TVA en sus, à négocier librement puisque aucun taux légal n'existe ;
l'indemnité de remboursement anticipé si une hypothèque à taux fixe court encore : de zéro à plusieurs dizaines de milliers de francs selon les taux du moment, notre guide dédié explique le calcul.

Les petits frais qui surprennent

S'ajoutent des postes plus modestes mais bien réels : la radiation ou le transfert de la cédule hypothécaire au registre foncier, les documents à produire (extrait du registre foncier, plans, certificat énergétique là où il est exigé), et le cas échéant les frais de mainlevée exigés par la banque. À Genève, les émoluments du registre foncier sont proportionnels au montant du gage ; les tarifs exacts figurent dans les règlements cantonaux et se vérifient avant la signature.

Le réflexe utile : demander au notaire, dès le premier rendez-vous, un décompte prévisionnel complet côté vendeur. C'est un document standard, il permet de fixer un prix de vente en connaissant son net réel, et non l'inverse.

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Questions fréquentes

Que reste-t-il réellement sur une vente à 1'000'000 CHF ?: Cela dépend de trois inconnues : votre plus-value et sa durée de détention (pour l'impôt sur le gain), l'existence d'un courtier (usage autour de 3 % plus TVA), et votre situation hypothécaire (indemnité éventuelle). C'est précisément pourquoi un décompte prévisionnel du notaire vaut mieux que toute règle générale.
Puis-je mettre les droits de mutation à la charge de l'acheteur ?: Ils y sont déjà par présomption légale dans les deux cantons. C'est la clause inverse, les mettre à votre charge, qui devrait attirer votre attention si elle apparaît dans un projet d'acte.
Le tarif du notaire est-il le même partout en Suisse romande ?: Non. Genève applique un barème d'État contraignant, le canton de Vaud laisse les honoraires libres. Comparer des devis n'a donc de sens que dans le canton de Vaud ; à Genève, l'émolument d'acte sera le même quelle que soit l'étude.
La commission du courtier est-elle fixée par la loi ?: Non. Aucun taux légal de courtage n'existe en droit suisse : les pourcentages cités partout sont des usages de marché, librement négociables. La seule règle légale est que la commission n'est due que si la vente aboutit grâce à l'activité du courtier.