Je possède mon appartement genevois depuis 26 ans, suis-je exonéré ?

Non, plus depuis le 1er janvier 2025. La tranche de 25 ans et plus est désormais imposée à 2 % du gain à Genève. C'est peu par rapport aux 50 % d'une vente rapide, mais ce n'est plus zéro.

Les travaux d'entretien sont-ils déductibles du gain ?

Non. Seuls les travaux à plus-value, ceux qui ont amélioré le bien au-delà de son état d'origine, augmentent le prix d'acquisition retenu. L'entretien courant relève de la déduction sur le revenu, pas du calcul du gain. Conservez les factures qui distinguent les deux.

Le remploi vaut-il pour une résidence secondaire ?

Non. Le report d'imposition suppose que le bien vendu ait durablement et exclusivement servi à votre propre usage comme habitation, et que le produit serve à acquérir un logement du même usage en Suisse. Une résidence secondaire ou un bien de rendement n'y donne pas droit.

Qui paie cet impôt, le vendeur ou l'acheteur ?

Le vendeur : c'est lui qui réalise le gain. Les cantons se réservent d'ailleurs une garantie légale sur l'immeuble tant que l'impôt n'est pas acquitté, raison pour laquelle le notaire consigne souvent une partie du prix de vente pour le couvrir.

Impôt sur le gain immobilier : ce que le fisc prélèvera sur votre vente

Mis à jour le 28 juillet 2026

C'est souvent la plus grosse facture d'une vente, et la plus mal anticipée. L'impôt sur le gain immobilier se calcule sur la plus-value, à un taux qui dépend d'une seule chose : le nombre d'années pendant lesquelles vous avez possédé le bien. Deux vendeurs du même immeuble peuvent payer du simple au décuple. Voici les barèmes officiels de Genève et de Vaud, ce que vous pouvez déduire, et le mécanisme de report que beaucoup ignorent.

Genève : de 50 % à 2 %, et la fin d'une légende

À Genève, l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers frappe la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, selon un barème dégressif fixé par la loi générale sur les contributions publiques. Vendre dans les deux ans se paie 50 % du gain. Le taux descend ensuite par paliers : 40 % dès 2 ans, 30 % dès 4 ans, 20 % dès 6 ans, 15 % dès 8 ans, 10 % dès 10 ans.

Un point mérite d'être dit clairement, parce que la moitié des sites qui traitent du sujet répètent une règle abrogée : l'exonération totale après 25 ans de possession n'existe plus. Depuis le 1er janvier 2025, la tranche de 25 ans et plus est imposée à 2 %. Sur un gain de 500'000 CHF, cela représente 10'000 CHF que les anciens guides annoncent à zéro. Vérifiez toujours la date de ce que vous lisez.

Vaud : un barème plus fin, et les années d'occupation comptent double

Le canton de Vaud applique son propre barème, fixé à l'article 72 de la loi sur les impôts directs cantonaux : 30 % jusqu'à un an de possession, puis une décrue par paliers irréguliers jusqu'à 7 % dès 24 ans. Attention aux versions simplifiées qui circulent, du type « moins un point par année » : le barème réel marque des paliers de deux ans à plusieurs endroits, et l'écart peut coûter des milliers de francs dans un calcul de budget.

Le canton offre en revanche un levier que beaucoup de vendeurs ignorent : les années pendant lesquelles vous avez occupé vous-même le logement comptent double dans le calcul de la durée. Dix ans d'occupation valent vingt ans de possession au barème. Pour un propriétaire occupant, ce seul alinéa peut faire passer le taux de 14 % à 9 %. Les gains inférieurs à 5'000 CHF sur l'année sont par ailleurs exonérés.

Ce que vous pouvez déduire du gain imposable

Le gain imposable n'est pas la différence brute entre deux prix. La loi vaudoise énumère les dépenses qui viennent augmenter le prix d'acquisition retenu, et la pratique genevoise admet les mêmes grandes catégories :

les travaux à plus-value, c'est-à-dire ceux qui ont amélioré le bien et non simplement entretenu son état, factures à l'appui ;
la commission de courtage effectivement payée, à l'achat comme à la vente ;
les droits de mutation et frais d'acte payés lors de votre propre acquisition ;
les frais liés aux emprunts hypothécaires contractés au moment de l'achat, ainsi que l'acquisition ou le rachat de servitudes.

Le remploi : un report d'impôt, pas un cadeau

Si vous vendez votre résidence principale pour en acheter une autre en Suisse, l'impôt peut être reporté : c'est le mécanisme du remploi, prévu par le droit fédéral et décliné par chaque canton. À Genève, le délai entre les deux opérations ne doit pas dépasser 5 ans. Dans le canton de Vaud, la loi parle d'un « délai approprié » sans le chiffrer : c'est la pratique de l'administration fiscale qui l'apprécie, et il est prudent de la consulter avant de s'engager.

Le mot qui compte est report. L'impôt n'est pas effacé, il est différé : si le nouveau logement cesse un jour d'être votre résidence principale, parce que vous le vendez sans racheter ou le mettez en location, l'ardoise redevient exigible. Présenter le remploi comme une exonération définitive est une erreur répandue, et coûteuse pour qui bâtit son plan de prévoyance dessus.

Ce qu'il faut retenir avant de fixer votre prix

L'impôt sur le gain se paie sur la plus-value, pas sur le prix de vente : un bien vendu cher mais acheté cher peut générer moins d'impôt qu'un bien modeste détenu peu de temps. Avant de fixer un prix de vente et de calculer ce qu'il vous restera, trois chiffres sont nécessaires : votre prix d'acquisition augmenté des déductions admises, votre durée de possession au sens du barème cantonal, et votre situation de remploi éventuelle.

Ces barèmes sont ceux en vigueur à la date de mise à jour de ce guide, vérifiés sur les publications officielles des deux cantons. Ils évoluent : Genève a précisément modifié le sien au 1er janvier 2025. Pour une situation réelle, l'administration fiscale cantonale ou un conseiller fiscal reste la référence.

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Questions fréquentes

Je possède mon appartement genevois depuis 26 ans, suis-je exonéré ?: Non, plus depuis le 1er janvier 2025. La tranche de 25 ans et plus est désormais imposée à 2 % du gain à Genève. C'est peu par rapport aux 50 % d'une vente rapide, mais ce n'est plus zéro.
Les travaux d'entretien sont-ils déductibles du gain ?: Non. Seuls les travaux à plus-value, ceux qui ont amélioré le bien au-delà de son état d'origine, augmentent le prix d'acquisition retenu. L'entretien courant relève de la déduction sur le revenu, pas du calcul du gain. Conservez les factures qui distinguent les deux.
Le remploi vaut-il pour une résidence secondaire ?: Non. Le report d'imposition suppose que le bien vendu ait durablement et exclusivement servi à votre propre usage comme habitation, et que le produit serve à acquérir un logement du même usage en Suisse. Une résidence secondaire ou un bien de rendement n'y donne pas droit.
Qui paie cet impôt, le vendeur ou l'acheteur ?: Le vendeur : c'est lui qui réalise le gain. Les cantons se réservent d'ailleurs une garantie légale sur l'immeuble tant que l'impôt n'est pas acquitté, raison pour laquelle le notaire consigne souvent une partie du prix de vente pour le couvrir.