Vendre un bien immobilier dans le canton de Bâle-Ville : impôt sur les gains, droits de mutation et frais de notaire

L'impôt cantonal sur les gains immobiliers : un barème dégressif de 60,00 % à 12,00 %

L'impôt s'appelle Grundstückgewinnsteuer. Il repose sur la loi sur les impôts directs du 12 avril 2000 (Steuergesetz, StG, SG 640.100, version en vigueur depuis le 01.01.2026), §§ 102 à 110, complétée par l'ordonnance d'exécution du 14 novembre 2000 (Steuerverordnung, StV, SG 640.110, état au 01.09.2025), §§ 85 à 95. Bâle-Ville applique le système dit moniste : les gains réalisés sur des immeubles de la fortune privée comme de la fortune commerciale, par des personnes physiques comme par des personnes morales, y sont soumis (§ 104 al. 1 StG et notice cantonale 32050, valable dès le 15.05.2024 pour les ventes conclues dès le 01.01.2023). Le débiteur est le vendeur (§ 102 al. 1 StG).

Le gain imposable correspond, selon le § 106 StG, au produit de vente, soit le prix de vente augmenté de toutes les prestations accessoires de l'acheteur et diminué des frais liés à la vente, sous déduction de la valeur d'acquisition, soit le prix d'achat, les frais d'acquisition et les impenses ayant augmenté la valeur du bien. Pour un immeuble acquis avant le 01.01.2002, le § 106 al. 4 StG retient soit la valeur réelle (Realwert), soit la valeur d'acquisition effective si le vendeur en prouve une plus élevée. Cette valeur réelle se compose, selon le texte légal, de la valeur d'assurance du bâtiment au 31.12.1999 diminuée de la dépréciation liée à l'âge à cette date, des frais accessoires de construction et de la valeur relative du terrain selon le catalogue des valeurs foncières au 31.12.1999, le tout augmenté des impenses réalisées depuis. La dépréciation liée à l'âge s'élève à 0,5 % de la valeur d'assurance par année d'âge du bâtiment, au maximum 50 % (§ 90 al. 2 StV). La notice cantonale 32050 désigne cette valeur comme la valeur réelle au 31 décembre 2001 et précise qu'elle est établie par l'administration : la formulation administrative et le texte légal ne se recouvrent pas exactement, il est donc recommandé de demander le chiffre et son mode de calcul par écrit à l'administration fiscale cantonale.

Le barème figure au § 109 StG et dans la table officielle 32055.a.01.23, en vigueur pour les ventes conclues depuis le 01.01.2023. Deux tarifs coexistent : celui applicable au logement occupé durablement et exclusivement par son propriétaire, maison individuelle ou lot de propriété par étages, et le tarif ordinaire pour tout le reste. Le taux retenu s'applique à la totalité du gain, et non par tranches. Les années s'entendent comme dans la table officielle : la huitième année de possession couvre par exemple la période allant de sept ans et un jour à huit ans. La liste ci-dessous indique, pour chaque année de possession, le taux ordinaire puis le taux applicable au logement occupé par son propriétaire (source : § 109 StG et table 32055.a.01.23, millésime 2023).

La mécanique bâloise est simple à retenir : il n'existe ni majoration séparée pour vente rapide, ni rabais séparé pour possession longue. Tout est intégré dans un taux unique et dégressif. Le tarif ordinaire reste à 60,00 % jusqu'à cinq années de possession révolues, perd 3,9 points par année dès la sixième, puis 0,9 point par année dès la seizième, et atteint son plancher de 12,00 % dès la vingt-cinquième année de possession. Le tarif du logement occupé par son propriétaire part de 30,00 % et perd 0,9 point par année dès la sixième, pour rejoindre le même plancher de 12,00 % (§ 109 al. 1 et 3 StG).

Trois correctifs méritent l'attention du vendeur. D'abord, pour les immeubles non occupés par leur propriétaire, le § 109 al. 4 StG réduit le taux ordinaire dans la proportion des impenses, c'est-à-dire des travaux à plus-value réalisés après l'acquisition, rapportées au produit de vente et pondérées par le facteur 1,5. Attention à la lecture de cette disposition : le texte allemand prévoit une réduction « au plus jusqu'à 30 pour cent », ce qui signifie que le taux ainsi réduit ne peut pas descendre en dessous de 30,00 %. Ensuite, le § 109 al. 5 StG exonère les gains inférieurs à 500 CHF et ignore les reliquats de moins de 100 CHF. Enfin, le § 108 StG permet de compenser les pertes immobilières avec les gains immobiliers de la même année civile ; les excédents de pertes restent compensables pour autant qu'ils remontent à des pertes des sept années précédentes (§ 108 al. 2 StG). Lorsque plusieurs gains sont réalisés la même année, les pertes s'imputent d'abord sur les gains survenus les premiers (§ 95 StV).

Sont déductibles au titre des frais de vente, selon la notice cantonale 32050 (valable dès le 15.05.2024 pour les ventes conclues dès le 01.01.2023) : les droits de mutation, les émoluments du registre foncier, la commission de courtage, les frais de notaire, les expertises d'estimation et les annonces de vente. Conserver l'intégralité de ces justificatifs réduit directement l'assiette imposable.

• 1re à 5e année de possession révolue : 60,00 % / 30,00 %
• 6e année : 56,10 % / 29,10 %
• 7e année : 52,20 % / 28,20 %
• 8e année : 48,30 % / 27,30 %
• 9e année : 44,40 % / 26,40 %
• 10e année : 40,50 % / 25,50 %
• 11e année : 36,60 % / 24,60 %
• 12e année : 32,70 % / 23,70 %
• 13e année : 28,80 % / 22,80 %
• 14e année : 24,90 % / 21,90 %
• 15e année : 21,00 % / 21,00 %
• 16e année : 20,10 % / 20,10 %
• 17e année : 19,20 % / 19,20 %
• 18e année : 18,30 % / 18,30 %
• 19e année : 17,40 % / 17,40 %
• 20e année : 16,50 % / 16,50 %
• 21e année : 15,60 % / 15,60 %
• 22e année : 14,70 % / 14,70 %
• 23e année : 13,80 % / 13,80 %
• 24e année : 12,90 % / 12,90 %
• Dès la 25e année : 12,00 % / 12,00 %

Droits de mutation : le taux réduit de 1,5 % mis à la charge du vendeur

Les droits de mutation (Handänderungssteuer) relèvent de la loi du 26 juin 1996 (SG 650.100), dans sa version en vigueur depuis le 01.07.2014. Il s'agit d'un impôt purement cantonal, non harmonisé au niveau fédéral, comme le rappelle le Conseil d'État de Bâle-Ville dans sa prise de position 25.5255.02 du 14.01.2026 en se référant à l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_662/2013 du 2 décembre 2013. Dans le cas standard, le taux est de 3 % (§ 1 al. 2) et l'assujetti est l'acquéreur, sauf disposition contraire de la loi (§ 1 al. 3). L'assiette est la contre-prestation convenue pour l'acquisition, au minimum la valeur fiscale de l'immeuble (§ 1 al. 4 et § 7 al. 1). Sur ce schéma ordinaire, le vendeur ne paie rien.

La règle change dès que l'acquéreur achète pour se loger lui-même. Selon les § 4 al. 2 let. a et § 5 al. 2 de la loi de 1996, lorsque l'immeuble est occupé par l'acquéreur de manière exclusive et durable pendant au moins six ans, l'impôt est réduit à 1,5 % et il est dû par le vendeur, non par l'acheteur. Le Conseil d'État l'a confirmé dans sa prise de position 25.5255.02 du 14.01.2026 : contrairement au taux ordinaire qui est payé par l'acquéreur, l'impôt réduit est dû dans ces cas particuliers par la personne qui aliène, ce qui aboutit en pratique à une exonération de l'acquisition d'un logement en propriété occupé par son propriétaire. Sur un prix de 1'000'000 CHF, le vendeur supporte donc 15'000 CHF. Le même mécanisme, taux de 1,5 % à la charge du vendeur, s'applique lorsque l'acquéreur est un organisme d'utilité publique de construction de logements ou une coopérative d'habitation qualifiée (§ 4 al. 2 let. c et d, combinés au § 5 al. 2).

Le respect de la condition des six ans est contrôlé chaque année par l'administration fiscale. Si elle constate que les conditions ne sont plus remplies, elle procède à une taxation d'office et réclame le montant restant dû (prise de position du Conseil d'État 25.5255.02 du 14.01.2026). Ce document ne précise pas laquelle des deux parties supporte alors le rappel, et aucune directive publiée sur ce point n'a été identifiée : la question doit être anticipée lors de la négociation, réglée expressément dans l'acte et confirmée auprès de l'administration cantonale.

Un cas voisin doit être distingué, et son mécanisme est différent de ce que la seule lecture de la loi laisse supposer. Le § 4 al. 2 let. b prévoit également le taux de 1,5 % lorsque le vendeur cède un immeuble qu'il a occupé lui-même de manière exclusive et durable pendant au moins six ans et réinvestit le produit, en principe dans un délai d'un an, dans un immeuble de remplacement de même usage situé dans le canton de Bâle-Ville. Le formulaire officiel de l'administration fiscale cantonale consacré à ce cas (formulaire 330-32503.a.01.05, déclaration relative au remploi) décrit la mécanique retenue : l'impôt de 3 % est perçu auprès de la partie qui acquiert l'immeuble, et la réduction prévue par la loi prend la forme d'un remboursement de 1,5 % calculé sur la part réinvestie du produit de vente, versé à la partie qui aliène, sur demande de celle-ci auprès de l'administration fiscale cantonale. Le même formulaire précise que l'ordre des opérations est indifférent : le bien de remplacement peut être acquis avant la vente de l'ancien logement.

Les exonérations figurent au § 4 al. 1 : transferts aux descendants, y compris enfants adoptifs, beaux-enfants et enfants recueillis, partage successoral, transferts entre époux et entre partenaires enregistrés, liquidation du régime matrimonial, partage matériel d'une propriété commune et constitution de propriété par étages dans la mesure où les lots correspondent aux quotes-parts antérieures, restructurations. La Confédération, le canton, les communes ainsi que les corporations, fondations et établissements exonérés selon le § 66 StG lorsque l'immeuble est acquis directement à des fins publiques, d'utilité publique ou de bienfaisance ne sont pas assujettis (§ 6).

La perception fonctionne par autotaxation : la déclaration et le paiement interviennent dans le mois qui suit la conclusion de l'acte imposable (§§ 9 al. 1 et 10 al. 1) ; si l'inscription au registre foncier intervient plus tôt, l'impôt doit être payé avant cette inscription (§ 9 al. 2), et le registre foncier n'inscrit pas l'opération tant que l'impôt n'est pas acquitté ou garanti (§ 13). L'impôt effectivement supporté est ensuite déductible dans le calcul du gain immobilier (notice 32050 et prise de position 25.5255.02). Enfin, une motion Lötscher visant à réduire de moitié les taux de 3 % et de 1,5 % a été renvoyée au Conseil d'État pour prise de position le 17.09.2025 ; le Conseil d'État a proposé de ne pas la transmettre (document 25.5255.02 du 14.01.2026) et le Grand Conseil ne l'a pas transmise le 18.03.2026, l'objet étant clos selon le registre officiel des objets du Grand Conseil. Aucune modification n'est en vigueur au 29.07.2026, le dernier changement de la loi remontant au 01.07.2014.

Notaire, registre foncier et frais annexes

Bâle-Ville connaît un notariat indépendant : le notaire exerce à titre indépendant sous surveillance de l'État, selon la loi sur le notariat du 18 janvier 2006 (Notariatsgesetz, SG 292.100, en vigueur depuis le 01.01.2008, état au 01.07.2020). L'octroi du pouvoir d'instrumenter suppose l'indépendance professionnelle et une assurance responsabilité civile professionnelle couvrant au moins 1'000'000 CHF (§ 7 al. 1) ; l'exercice d'activités de commerce et d'intermédiation dans le domaine immobilier est incompatible avec cette fonction (§ 7 al. 2) ; le notaire répond personnellement des dommages causés par une activité fautive, l'État ne répondant pas (§ 58 al. 1). Une nouvelle version de la loi sur le notariat entre en vigueur le 01.08.2026 en vertu de la décision du 15.04.2026, selon le recueil systématique cantonal : toute vente instrumentée après cette date appelle une vérification du cadre applicable auprès du notaire.

Le tarif est contraignant. Le § 57 al. 1 et 2 de la loi sur le notariat prévoit que le notaire a droit à des honoraires selon l'ordonnance édictée par le Conseil d'État et que le tarif fixé par cette ordonnance est obligatoire, les dérogations n'étant admises que dans les cas d'exception prévus par l'ordonnance elle-même. Ce tarif résulte de l'ordonnance sur le tarif notarial du 19 juin 2001 (SG 292.400, état au 01.07.2016), dont le chiffre 17 régit le transfert de propriété immobilière selon des taux par tranche de prix. Les exceptions sont limitées : réduction des taxes élevées par le comité de la commission de surveillance du notariat sur requête (§ 8 al. 2), réduction ou remise par le notaire lorsque la partie est indigente, poursuit un but d'utilité publique ou que la valeur en jeu est faible (§ 8 al. 3), réduction pouvant aller jusqu'à la moitié lorsque le même notaire a déjà instrumenté le contrat préliminaire et que le contrat principal exige un travail nettement moindre (chiffre 17). La taxe pour l'instrumentation d'un acte ne peut en aucun cas dépasser 50'000 CHF (§ 8 al. 4).

Deux illustrations calculées à partir des tranches de ce tarif, millésime 2016 : une vente à 1'000'000 CHF génère 2'500 CHF d'honoraires notariaux, une vente à 12'000'000 CHF génère 17'500 CHF. Le Conseil d'État retient les mêmes ordres de grandeur dans son document 25.5255.02 du 14.01.2026, où il indique que les droits de mutation s'ajoutent aux émoluments du registre foncier, chiffrés à 0,1 %, et aux émoluments notariaux, chiffrés à 0,25 %. Sur une vente à 1'000'000 CHF, l'émolument du registre foncier représente donc 1'000 CHF. À ces montants s'ajoutent les débours et la TVA.

Sur la question de savoir qui supporte ces frais, aucune règle légale attribuant leur charge à l'une ou l'autre partie n'a été identifiée dans les textes cantonaux consultés, et aucune source officielle ne décrit d'usage chiffré de répartition. La clé de répartition des frais de notaire et d'émoluments du registre foncier est donc contractuelle : elle doit être négociée et inscrite dans l'acte, et confirmée auprès du notaire instrumentant.

Un dernier élément de calendrier concerne la trésorerie du vendeur : l'impôt sur le gain immobilier naît en règle générale au transfert de propriété, c'est-à-dire à l'inscription au registre foncier, et devient exigible 90 jours plus tard, des intérêts courant en cas de paiement tardif (§ 110 al. 1 let. a StG et notice cantonale 32050, chiffre M).

• Jusqu'à 2'000'000 CHF : 0,25 %, avec un minimum de 500 CHF
• Tranche au-dessus de 2'000'000 CHF : 0,2 %
• Tranche au-dessus de 5'000'000 CHF : 0,1 %
• Tranche au-dessus de 10'000'000 CHF : 0,075 %, la taxe ne pouvant dépasser 50'000 CHF

Remploi de la résidence principale et calendrier de vente

Le § 105 al. 1 let. b StG accorde un report d'imposition lorsque le vendeur cède un logement qu'il occupait durablement et exclusivement, maison individuelle ou lot de propriété par étages, et réinvestit le produit, dans un délai approprié, dans l'acquisition ou la construction d'un logement de remplacement affecté au même usage, situé n'importe où en Suisse. Le délai approprié est fixé à deux ans depuis la vente par le § 87 al. 2 StV (état au 01.09.2025) et par la notice 32050. Ce délai peut être prolongé lorsque le retard tient à des circonstances échappant au contribuable, et l'acquisition du bien de remplacement dans les deux ans qui précèdent la vente est également admise.

Le mécanisme obéit à la méthode dite absolue (§ 105 al. 2 StG et notice 32050) : le report ne porte que sur la part du produit réinvestie qui excède la valeur d'acquisition de l'ancien logement. Si le montant réinvesti est inférieur à cette valeur d'acquisition, aucun report n'est accordé. Vendre 1'200'000 CHF un logement acquis 800'000 CHF et racheter à 700'000 CHF ne procure donc aucun report, alors qu'un rachat à 1'100'000 CHF ouvre un report sur la part excédant 800'000 CHF. Ce calcul doit être confirmé au cas par cas auprès de l'administration fiscale cantonale.

Trois conditions du § 87 StV sont souvent négligées. Un logement n'est réputé occupé durablement que s'il détermine le domicile fiscal du contribuable (§ 87 al. 1). Le remploi doit être effectué par le vendeur lui-même, l'acquisition en propriété commune ou en copropriété par le conjoint vivant en ménage commun étant assimilée (§ 87 al. 5). Enfin, si l'occupation personnelle du logement de remplacement cesse dans les six ans suivant son acquisition, l'impôt sur le gain immobilier est perçu après coup selon la procédure de rappel du § 177 StG (§ 87 al. 2).

D'autres opérations bénéficient du report selon le § 105 al. 1 StG : les remembrements et améliorations foncières, le remploi d'un immeuble d'exploitation, la succession sous ses différentes formes, dévolution, partage et legs, l'avance d'hoirie et la donation, les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce lorsque les deux époux sont d'accord, ainsi que les restructurations d'entreprises. La donation mixte est assimilée à la donation (§ 89 StV). Le report n'efface pas l'impôt : il le diffère jusqu'à l'aliénation suivante.

La durée de possession est la variable qui pèse le plus lourd. Selon le § 107 al. 2 et 3 StG, elle correspond à la période pendant laquelle le vendeur a été propriétaire du bien ou en a eu la maîtrise économique. En cas d'acquisition par succession, avance d'hoirie, donation, liquidation matrimoniale ou restructuration, la date d'acquisition du prédécesseur est déterminante : un bien reçu en héritage il y a trois ans mais détenu depuis trente ans par le défunt relève du taux plancher de 12,00 %, et non du taux d'entrée. En cas de remploi antérieur, c'est le moment d'acquisition de l'immeuble remplacé qui est déterminant. La date de construction, d'agrandissement ou de démolition des bâtiments est sans effet sur ce calcul (§ 94 al. 2 StV).

Trois réflexes de calendrier découlent directement du barème. Premièrement, vérifier la date exacte d'acquisition avant de fixer la date de l'acte : franchir une année de possession supplémentaire fait gagner 3,9 points de taux entre la sixième et la quinzième année pour un bien non occupé par son propriétaire, soit 11'700 CHF sur un gain de 300'000 CHF. Deuxièmement, reconstituer les factures de travaux à plus-value, qui augmentent la valeur d'acquisition et, pour les biens non occupés par leur propriétaire, activent la réduction de taux du § 109 al. 4 StG. Troisièmement, provisionner la trésorerie nécessaire au paiement 90 jours après l'inscription au registre foncier, en tenant compte, le cas échéant, des 1,5 % de droits de mutation dus par le vendeur.

Ce qui distingue Bâle-Ville, et les points à confirmer

La première spécificité est l'inversion du débiteur des droits de mutation. Le tableau comparatif intercantonal publié par le Conseil d'État dans son document 25.5255.02 du 14.01.2026 indique que huit cantons ne prélèvent pas de droits de mutation, que ceux d'Obwald et de Bâle-Campagne les mettent par moitié à la charge du vendeur et de l'acquéreur, et qualifie le régime bâlois de taux de 1,5 % en cas d'occupation par le propriétaire, à la charge du vendeur. Un particulier qui vend sa maison à une famille qui va l'habiter doit donc budgéter ce poste dès son plan de vente (§ 4 al. 2 let. a et § 5 al. 2 de la loi du 26.06.1996).

La deuxième est la sévérité du tarif court : 60,00 % jusqu'à cinq années de possession révolues pour les biens non occupés par leur propriétaire, et 30,00 % pour la résidence principale (§ 109 al. 1 et 3 StG). Cette charge est assumée : la notice cantonale 32050 indique que l'impôt a notamment pour but d'endiguer la spéculation immobilière génératrice de hausses de prix au moyen de taux d'imposition particulièrement élevés. Le principe rejoint l'art. 12 de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs, qui impose aux cantons de taxer plus lourdement les gains réalisés à court terme.

La troisième tient à la structure communale. La ville de Bâle ne prélève aucun impôt communal (§ 2 al. 3 StG). Les communes de Riehen et de Bettingen prélèvent en revanche un impôt communal sur les gains immobiliers des personnes physiques (§ 2 al. 1 StG) : le canton y perçoit une quote-part de 50 % de l'impôt calculé selon le StG (§ 228b al. 1 en lien avec le § 228 al. 1 StG) et la commune y ajoute sa propre part, fixée en pourcentage de l'impôt calculé selon le droit cantonal (§ 2 al. 2 StG). Pour Riehen, l'ordonnance fiscale communale fixe ce coefficient à 50 % (Steuerordnung der Gemeinde Riehen, RiE 640.100, § 12, état au 01.01.2023), de sorte que la charge totale correspond à 100 % de l'impôt calculé selon le StG, soit le même montant qu'en ville de Bâle. Pour Bettingen, le coefficient est arrêté chaque année par l'assemblée communale lors du vote du budget (Steuerordnung der Gemeinde Bettingen, BeE 640.100, § 5 al. 2, état au 01.01.2019) : le coefficient applicable en 2026 n'a pas pu être établi sur une source officielle et doit être confirmé auprès de l'administration communale de Bettingen avant tout calcul définitif. Le calcul du gain et le barème demeurent en revanche identiques dans les trois communes.

La quatrième est la valeur de remplacement pour les possessions anciennes : pour toute acquisition antérieure au 01.01.2002, c'est la valeur réelle définie au § 106 al. 4 StG qui sert de valeur d'acquisition, sauf preuve d'une valeur d'acquisition effective plus élevée. Sur une détention longue, ce chiffre pèse souvent davantage que le prix d'achat historique et doit être demandé à l'administration fiscale cantonale avant la mise en vente.

Enfin, une remarque pratique : les documents officiels bâlois, loi fiscale, ordonnance fiscale, loi sur les droits de mutation, loi et tarif du notariat, notices et tables de tarifs, sont publiés en allemand. Aucune version française officielle de ces textes ni de la fiche cantonale de l'Administration fédérale des contributions consacrée à Bâle-Ville n'a pu être consultée à la date du 29.07.2026, ce qui ne préjuge pas de son existence. Les vendeurs francophones ont intérêt à faire valider leur calcul par écrit auprès de l'administration fiscale cantonale ou par leur notaire.

Questions fréquentes

Je vends ma maison à une famille qui va l'habiter. Est-ce que je paie les droits de mutation ?

Oui, et c'est la particularité bâloise. Lorsque l'immeuble est occupé par l'acquéreur de manière exclusive et durable pendant au moins six ans, le taux passe de 3 % à 1,5 % et la dette est mise à la charge du vendeur (§ 4 al. 2 let. a et § 5 al. 2 de la loi sur les droits de mutation du 26 juin 1996, SG 650.100, version en vigueur depuis le 01.07.2014 ; confirmé par la prise de position du Conseil d'État 25.5255.02 du 14.01.2026). Sur un prix de 1'000'000 CHF, cela représente 15'000 CHF à votre charge. L'administration contrôle chaque année le respect de la condition des six ans et procède à une taxation d'office avec réclamation du montant restant dû si elle n'est plus remplie ; le document officiel ne précise pas laquelle des parties supporte alors ce rappel, point à régler dans l'acte et à confirmer auprès de l'administration cantonale. Le montant que vous payez est ensuite déductible comme frais dans le calcul de l'impôt sur le gain immobilier (notice cantonale 32050, valable dès le 15.05.2024).

J'ai acheté il y a trois ans et je revends avec un gain de 200'000 CHF. Combien vais-je payer ?

Tout dépend de l'usage du bien. S'il ne s'agit pas d'un logement que vous occupez durablement et exclusivement, le taux est de 60,00 % jusqu'à cinq années de possession révolues, soit 120'000 CHF sur un gain de 200'000 CHF. S'il s'agit de votre logement occupé durablement et exclusivement, maison individuelle ou lot de propriété par étages, le taux est de 30,00 %, soit 60'000 CHF (§ 109 al. 1 et 3 StG, loi sur les impôts directs du 12 avril 2000, SG 640.100, et table officielle 32055.a.01.23 applicable aux ventes conclues depuis le 01.01.2023). Le gain se calcule après déduction des frais de vente et des travaux à plus-value justifiés, ce qui abaisse l'assiette (§ 106 StG et notice 32050). Si vous réinvestissez le produit de la vente de votre logement principal dans un logement de remplacement en Suisse, un report d'imposition est possible aux conditions du § 105 StG et du § 87 StV.

Combien coûte le notaire pour une vente à 1'000'000 CHF, et qui paie ?

Les honoraires s'élèvent à 2'500 CHF, soit 0,25 % appliqués à la tranche jusqu'à 2'000'000 CHF, selon le chiffre 17 de l'ordonnance sur le tarif notarial du 19 juin 2001 (SG 292.400, état au 01.07.2016). Ce tarif est obligatoire et les dérogations ne sont admises que dans les cas d'exception prévus par l'ordonnance (§ 57 al. 1 et 2 de la loi sur le notariat du 18 janvier 2006, SG 292.100 ; § 8 de l'ordonnance). S'y ajoutent les débours, la TVA et l'émolument du registre foncier, chiffré à 0,1 % par le Conseil d'État dans son document 25.5255.02 du 14.01.2026, soit 1'000 CHF sur ce prix. Quant à la répartition, aucune règle légale ni usage documenté par une source officielle n'a été identifié : la clé de répartition est purement contractuelle, elle doit être négociée, inscrite dans l'acte et confirmée auprès du notaire instrumentant.

J'ai acheté mon appartement en 1994. Comment ma valeur d'acquisition est-elle déterminée ?

Pour tout immeuble acquis avant le 01.01.2002, le § 106 al. 4 StG retient la valeur réelle (Realwert) déterminée par l'administration fiscale cantonale, sauf si vous prouvez une valeur d'acquisition effective plus élevée. Cette valeur réelle se compose de la valeur d'assurance du bâtiment au 31.12.1999, diminuée de la dépréciation liée à l'âge à cette date, soit 0,5 % par année d'âge du bâtiment au maximum 50 % (§ 90 al. 2 StV), des frais accessoires de construction et de la valeur relative du terrain selon le catalogue des valeurs foncières au 31.12.1999, augmentée des impenses réalisées depuis. La notice cantonale 32050 la désigne pour sa part comme la valeur réelle au 31 décembre 2001. Sur une détention aussi longue, cette valeur de remplacement est souvent l'élément déterminant du calcul : il est recommandé de la demander par écrit à l'administration avant la mise en vente. Sur le taux, le barème atteint son plancher de 12,00 % dès la vingt-cinquième année de possession, identique pour un bien occupé par son propriétaire et pour un bien qui ne l'est pas (§ 109 al. 1 et 3 StG et table 32055.a.01.23, applicable aux ventes conclues depuis le 01.01.2023).

À lire aussi

• Vendre seul ou avec un courtier : le calcul honnête
• Vendre avec une hypothèque en cours : l'indemnité qui peut tout changer