Vendre un bien immobilier dans le canton d'Obwald : impôt sur le gain, droits de mutation, notaire et registre foncier

Un impôt proportionnel de 2 % sur le gain, multiplié par les quotités de l'État, de la commune et de la paroisse

L'impôt s'appelle Grundstückgewinnsteuer et repose sur les art. 144 à 156 du Steuergesetz du 30 octobre 1994 (GDB 641.4), dans sa version en vigueur au 1er janvier 2026 (décision du 23 octobre 2025), complétés par les art. 35 et 35a de l'ordonnance d'exécution (GDB 641.41, version en vigueur au 1er janvier 2026). Le débiteur est le vendeur (art. 146 al. 1 StG) et la créance fiscale naît au moment de l'aliénation (art. 146 al. 4 StG). Le canton et les communes disposant de la souveraineté fiscale perçoivent l'impôt (art. 1 al. 1 let. d StG).

La particularité obwaldienne tient à la mécanique du barème : il n'existe aucune progression par tranches de gain. L'impôt simple est proportionnel et fixé à 2 % du gain immobilier (art. 155 al. 1 StG). Le montant dû s'obtient en multipliant cet impôt simple par la quotité applicable, appelée Steuerfuss (art. 2 al. 1 et 2 StG). Le formulaire officiel de déclaration du gain immobilier publié par l'administration fiscale cantonale précise que l'impôt simple est multiplié par la quotité en vigueur de l'État, de la commune et de la paroisse lorsqu'il en existe une. Les gains inférieurs à 5'000 CHF ne sont pas imposés (art. 155 al. 2 StG).

L'assiette se calcule comme la différence entre le produit d'aliénation et le prix de revient (art. 148 al. 1 StG). Le produit comprend le prix de vente et toutes les autres prestations de l'acquéreur (art. 149 al. 1 StG). Le prix de revient réunit le prix d'acquisition et les impenses à plus-value (art. 150 al. 1 StG). Les frais liés à l'acquisition et à la vente, commissions et frais de courtage d'usage compris, sont déductibles et peuvent être invoqués en plus du forfait décrit plus bas (art. 152 al. 1 let. c StG) ; le formulaire cantonal de déclaration admet une commission de courtage à concurrence de 3 % plus la TVA, uniquement sur justificatif indiquant le nom et l'adresse du bénéficiaire, et retient également, sur preuve, les droits de mutation supportés par le vendeur lors de l'achat d'origine et de la vente actuelle.

Une majoration frappe les reventes rapides (art. 156 al. 1 StG). La durée déterminante se calcule depuis la dernière aliénation imposable ; le passage de la fortune commerciale à la fortune privée interrompt la durée (art. 156 al. 2 StG) et, en cas d'acquisition avec report d'imposition, on remonte à la dernière aliénation sans report (art. 156 al. 4 StG).

Au delà de trois ans de possession, le taux simple ne baisse plus. La feuille cantonale d'Obwald de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026, cite l'art. 156 al. 1, 2 et 4 StG sous le titre « réduction et majoration » mais n'y présente plus qu'une majoration pour possession inférieure à trois ans, sans aucune réduction pour possession longue ; la teneur exacte de l'art. 156 al. 3 StG n'a pas pu être obtenue en texte intégral à jour et reste à confirmer auprès de l'administration fiscale cantonale. Sous cette réserve, Obwald ne pratique plus de rabais de taux pour longue durée, contrairement à la plupart des cantons romands où le taux décroît année après année. L'allègement lié à l'ancienneté passe par un tout autre mécanisme, le forfait de prix de revient de l'art. 152a StG, réservé aux immeubles bâtis.

Avertissement utile : plusieurs portails immobiliers annoncent pour Obwald un impôt simple de 1,8 %. Ce chiffre ne correspond pas au droit en vigueur. L'art. 155 al. 1 StG et la feuille cantonale d'Obwald de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026, retiennent tous deux 2 %.

• Possession de moins d'un an : impôt majoré de 30 % (art. 156 al. 1 let. a StG)
• Possession d'un an à moins de deux ans : impôt majoré de 20 % (art. 156 al. 1 let. b StG)
• Possession de deux ans à moins de trois ans : impôt majoré de 10 % (art. 156 al. 1 let. c StG)
• Possession de trois ans et plus : aucune majoration et aucune réduction

Les quotités 2026 et le point à confirmer avant tout calcul

La quotité de l'impôt cantonal s'élève à 3,15 unités (art. 2 al. 3 StG, version en vigueur au 1er janvier 2026), la quotité communale étant arrêtée par l'assemblée communale. La loi permet en outre de majorer temporairement et de façon affectée la quotité communale pour financer une infrastructure communale importante (art. 2 al. 4 StG), d'accorder un rabais communal en cas de situation financière favorable (art. 2 al. 4a StG) et un rabais cantonal jusqu'à 0,3 unité (art. 2 al. 5 StG).

Voici le point décisif, que beaucoup de calculateurs en ligne manquent. L'impôt d'État affecté de 0,10 unité destiné à financer la sécurité contre les crues du Sarneraatal, prélevé en sus de la quotité au sens de l'art. 8 al. 1 de la loi du 16 avril 2014 (GDB 740.2), ne s'applique pas aux impôts spéciaux, c'est-à-dire ni aux droits de mutation, ni à l'impôt sur le gain immobilier, ni aux impôts sur les successions et donations : c'est ce qu'indique expressément la note du tableau officiel des quotités publié par l'administration fiscale cantonale d'Obwald le 12 janvier 2026. La quotité cantonale à retenir pour l'impôt sur le gain immobilier 2026 est donc de 3,15 et non de 3,25. La valeur de 3,25 correspondait aux années fiscales 2020 à 2024, en raison de la majoration temporaire de 0,1 unité prévue par l'art. 326 StG, aujourd'hui échue.

Les quotités publiées pour la période fiscale 2026 par l'administration fiscale cantonale sont les suivantes.

Trois positions de ce tableau ne peuvent pas être transposées telles quelles à l'impôt sur le gain immobilier et doivent être confirmées auprès de l'administration fiscale cantonale d'Obwald avant tout calcul : l'unité communale affectée de Sarnen (0,10), l'unité communale affectée de Sachseln (0,25) et le rabais communal d'Engelberg (0,20 pour la seule année 2026). Aucune source cantonale consultée n'indique si ces trois éléments entrent dans la quotité appliquée au gain immobilier, alors que l'exclusion de l'unité cantonale affectée est, elle, expressément documentée. Les taux effectifs de Sarnen, de Sachseln et d'Engelberg ne sont donc pas publiables en l'état.

Pour les quatre communes dont la quotité 2026 ne comporte ni unité affectée ni rabais, le taux effectif se calcule sans réserve. Sans part paroissiale, il s'établit à 15,70 % à Kerns, à 16,00 % à Alpnach et à Giswil et à 16,80 % à Lungern, pour une possession de trois ans et plus. Avec la part paroissiale catholique 2026, il atteint respectivement 17,04 %, 17,36 %, 17,40 % et 18,20 % ; avec la part réformée, 16,78 %, 17,08 %, 17,08 % et 17,88 %. Ces taux sont à majorer de 10 à 30 % en cas de revente avant trois ans (art. 156 al. 1 StG) : à Kerns, le taux passe ainsi de 15,70 % à 17,27 %, 18,84 % puis 20,41 % à mesure que la durée de possession se raccourcit.

La part paroissiale mérite une réserve propre. L'impôt paroissial est prélevé auprès des membres de la confession et des personnes morales (art. 204 al. 1 StG), et le formulaire officiel de déclaration confirme que la quotité paroissiale s'ajoute le cas échéant à celles de l'État et de la commune. En revanche, aucune source consultée ne précise le rattachement paroissial retenu pour un vendeur qui n'est pas domicilié dans la commune de situation de l'immeuble, ni la raison pour laquelle le tableau cantonal 2026 n'indique aucune quotité paroissiale pour Engelberg. Ces deux points sont à confirmer auprès de l'administration fiscale cantonale.

• État : 3,15 unités, auxquelles s'ajoute un impôt affecté de 0,10 qui ne frappe pas le gain immobilier
• Sarnen : 3,76, plus un impôt communal affecté de 0,10 pour la sécurité contre les crues
• Kerns : 4,70
• Sachseln : 4,45, plus un impôt communal affecté de 0,25 pour un bâtiment scolaire
• Alpnach : 4,85
• Giswil : 4,85
• Lungern : 5,25
• Engelberg : 4,85, sous déduction d'un rabais communal de 0,20 limité à l'année 2026
• Paroisses : quotité réformée de 0,54 dans les six communes concernées ; quotité catholique de 0,54 à Sarnen, 0,67 à Kerns, 0,68 à Sachseln et à Alpnach, 0,70 à Giswil et à Lungern ; aucune quotité paroissiale indiquée pour Engelberg

Le forfait de prix de revient dès dix ans de possession, particularité majeure du canton

À la place du rabais de longue durée, Obwald applique un forfait de prix de revient prévu à l'art. 152a StG. Lorsque le vendeur a détenu le bien plus de dix années révolues, les Anlagekosten, c'est-à-dire le prix de revient déductible du produit de vente, sont fixées forfaitairement en pourcentage du produit d'aliénation, sauf si le vendeur prouve intégralement des coûts réels plus élevés (art. 152a al. 2 StG). La notion d'immeuble bâti est définie à l'art. 35a de l'ordonnance d'exécution (GDB 641.41).

Contrairement à ce que laissent entendre certaines présentations, le barème n'a rien d'approximatif : l'art. 152a al. 1 StG contient la table complète, année par année. Le forfait décroît de 80 % du produit d'aliénation à la onzième année commencée de possession jusqu'à 66 % à la vingt-cinquième année commencée, puis se stabilise à 65 % dès vingt-cinq années révolues. Les valeurs intermédiaires sont 79, 78, 77, 76, 75, 74, 73, 72, 71, 70, 69, 68 et 67 % de la douzième à la vingt-quatrième année commencée. Ce barème ne s'applique qu'aux immeubles bâtis au moment de la vente (art. 152a al. 1 StG) : pour un bien qui n'est ni bâti ni de nature agricole ou forestière, la loi ne prévoit aucun forfait de ce type et le prix de revient s'établit selon les règles ordinaires des art. 150 et 151 StG, sur la base du prix d'acquisition effectif et des impenses à plus-value, à justifier intégralement. Les immeubles agricoles et forestiers du patrimoine commercial suivent pour leur part un mécanisme distinct, fondé sur la valeur comptable et les amortissements repris (art. 152b StG).

L'effet pratique est considérable pour les propriétaires de longue date. Pour une maison bâtie détenue vingt-cinq années révolues et plus, le prix de revient reconnu d'office atteint 65 % du produit d'aliénation, de sorte que le gain imposable ne dépasse pas 35 % du prix de vente, quel que soit le prix d'achat historique. Sur une vente à 1'000'000 CHF, le gain imposable est ainsi plafonné à 350'000 CHF, même si le bien avait été acquis 150'000 CHF dans les années 1990. Comme la loi réserve la preuve de coûts réels supérieurs, le forfait ne peut jamais placer le vendeur dans une situation moins favorable que le calcul effectif.

Deux points appellent de la prudence. D'abord, le forfait est dégressif : plus la détention se prolonge, plus la part de prix de revient reconnue d'office diminue, de 80 % à 65 % pour l'immeuble bâti. Ensuite, le décompte se fait en années commencées, alors que la condition d'ouverture du forfait, elle, s'exprime en années révolues (plus de dix années révolues depuis la dernière aliénation imposable) : la lecture du bon échelon suppose donc de dater précisément l'acquisition. Les frais d'acquisition et de vente de l'art. 152 al. 1 let. c StG restent déductibles en sus du forfait.

Droits de mutation : 1,5 % du prix, payés par moitié par le vendeur et par l'acquéreur

Obwald prélève un véritable impôt sur les mutations immobilières, la Handänderungssteuer, régie par les art. 157 à 164 StG (GDB 641.4, version en vigueur au 1er janvier 2026). Il ne s'agit pas d'un simple émolument administratif. Le taux est de 1,5 % de la valeur servant de base (art. 162 StG). Cette base est le prix d'achat, y compris toutes les autres prestations de l'acquéreur, hors TVA ; à défaut de prix convenu, on retient la valeur vénale au moment de l'aliénation (art. 160 al. 1 StG). L'impôt est exigible au moment de l'aliénation (art. 164 StG) et son produit est partagé par moitié entre le canton et la commune d'habitants (art. 163 StG).

Voici la particularité que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard : sauf convention contraire, l'impôt est dû pour moitié par le vendeur et pour moitié par l'acquéreur, avec une responsabilité solidaire qui ne peut pas être exclue (art. 158 al. 1 StG). Ce partage légal est rare en Suisse, où la charge incombe le plus souvent à l'acquéreur seul. Concrètement, le vendeur obwaldien supporte par défaut 0,75 % du prix, soit 7'500 CHF sur une vente à 1'000'000 CHF. Les parties peuvent convenir d'une répartition différente dans l'acte, mais la solidarité envers le fisc subsiste : si le débiteur conventionnel ne paie pas, l'administration peut se retourner vers l'autre partie.

L'art. 159 al. 1 StG prévoit plusieurs exonérations : prix inférieur à 5'000 CHF ; succession, avancement d'hoirie et donation ; actes entre époux, entre parents en ligne ascendante et descendante y compris enfants adoptifs et beaux-enfants, beaux-parents, gendre et belle-fille, entre frères et soeurs, ainsi qu'en cas de divorce ; remaniements parcellaires, plans de quartier, rectifications de limites, arrondissement de domaines agricoles et construction de routes ; restructurations au sens des art. 21 et 81 StG ; procédures d'exécution forcée lorsque des créanciers subissent une perte ; transformation de propriété commune en copropriété et inversement, ainsi que partage matériel, sans changement des quotes-parts.

Un cas intéresse directement le vendeur : sa moitié est exonérée en cas de remploi d'un logement en propre usage, à la condition que le bien de remplacement soit acquis dans le canton d'Obwald (art. 159 al. 2 let. c StG). L'autre partie reste alors redevable de sa propre moitié (art. 158 al. 3 StG). Cette exonération est reprise dans le cadre d'une procédure de rappel si le bien de remplacement est revendu ou change durablement d'affectation (art. 159 al. 3 StG).

Notaire, registre foncier et frais annexes

Obwald pratique un notariat mixte, régi par la loi sur l'acte authentique du 30 novembre 1980 (Beurkundungsgesetz, GDB 210.3, état au 1er janvier 2017). Coexistent des notaires indépendants, compétents pour toutes les instrumentations et légalisations prévues à l'art. 1 al. 1 let. a à e, et des notaires communaux, élus par le Conseil d'État sur proposition du conseil communal et compétents uniquement pour les immeubles situés sur le territoire de leur commune ou pour les personnes qui y sont civilement domiciliées, à l'exclusion des actes de droit des sociétés (art. 2 al. 2 et art. 4 al. 1 et 2). Un acte portant sur un droit réel relatif à un immeuble sis dans le canton ne peut être instrumenté que par un notaire obwaldien (art. 3 al. 2).

Le tarif applicable est contraignant : l'ordonnance sur les émoluments d'acte authentique du 15 mars 2012 (GDB 210.32, état au 1er janvier 2013) précise à son art. 1 al. 1 que le tarif lie les officiers publics. L'art. 10 ch. 12, consacré aux contrats translatifs de propriété (vente, donation, échange), fixe l'émolument à 3 pour mille jusqu'à 300'000 CHF, plus 2 pour mille sur la tranche allant jusqu'à 600'000 CHF, plus 1 pour mille au delà, avec un minimum de 600 CHF. Pour une vente à 1'000'000 CHF, l'émolument d'acte s'établit ainsi à 1'900 CHF. S'y ajoutent les débours, dont un forfait pour petits frais plafonné à 3 % de la somme des émoluments et honoraires (art. 6 al. 1), ainsi que la TVA (art. 6 al. 2). Les prestations qui ne relèvent pas de l'instrumentation de l'acte sont facturées en sus comme honoraires de mandat, selon le temps consacré (art. 2 al. 2 et 3). L'émolument peut être majoré de la moitié au plus dans les cas énumérés à l'art. 4, notamment urgence ou instrumentation en langue étrangère, et réduit d'un tiers lorsque l'acte est présenté au net au sens de l'art. 5.

Qui paie le notaire ? La règle légale est claire : la personne désignée dans l'acte, et à défaut les parties par parts égales, avec solidarité (art. 7 al. 1 GDB 210.32). Aucune source officielle attestant un usage local différent n'a été trouvée. Dans le silence de l'acte, le vendeur supporte donc la moitié de l'émolument, soit 950 CHF dans l'exemple ci-dessus.

Les émoluments du registre foncier relèvent du tarif du 28 octobre 2021 (Grundbuchgebührentarif, GDB 213.61, état au 1er janvier 2022). Pour le transfert de propriété, l'émolument s'élève à 1,5 pour mille de la valeur contractuelle jusqu'à 1'000'000 CHF, plus 1 pour mille au delà, avec un minimum de 100 CHF et un maximum de 15'000 CHF par mutation (art. 6 al. 1). Sur une vente à 1'000'000 CHF, il représente donc 1'500 CHF. En matière de mutation, le vendeur et l'acquéreur en sont débiteurs par parts égales sauf convention contraire, avec solidarité (art. 2 al. 1 et 2), ce qui laisse 750 CHF à la charge du vendeur dans notre exemple. Les débours directs sont facturés en sus (art. 3 al. 2).

Un poste échappe en revanche au droit cantonal et ne doit pas être estimé au jugé : l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé du prêt hypothécaire relève du contrat bancaire. Son montant doit être demandé par écrit à l'établissement prêteur avant de fixer un prix ou une date de vente.

Remploi, calendrier de vente et récapitulatif pour le vendeur

L'art. 145 al. 1 let. e StG permet le report de l'imposition du gain lorsque le vendeur aliène un logement qu'il occupait durablement et exclusivement, maison individuelle ou lot de propriété par étages, et réinvestit le produit dans un délai raisonnable dans l'acquisition ou la construction d'un logement de même usage en Suisse. Le report doit être demandé par écrit (art. 145 al. 2 StG) : il n'est jamais accordé d'office. Le canton applique la méthode dite absolue (art. 145 al. 3 StG) : le report ne porte que sur la part du réinvestissement qui dépasse le prix de revient du bien vendu, de sorte qu'un rachat moins cher que ce prix de revient ne donne droit à aucun report. Enfin, l'impôt fait l'objet d'un rappel, dans le délai de cinq ans dès l'aliénation du bien remplacé, si le bien de remplacement est revendu ou change durablement d'affectation, par la voie de la procédure de rappel d'impôt des art. 230 à 232 StG (art. 145 al. 4 StG).

Le délai raisonnable est chiffré. Selon l'art. 35 de l'ordonnance d'exécution du Steuergesetz (GDB 641.41, version en vigueur au 1er janvier 2026), il s'étend à deux ans avant et deux ans après l'aliénation imposable, les dérogations n'étant admises que dans des cas exceptionnels. L'instruction cantonale DA 07/2025 du 30 janvier 2025, qui remplace la DA 7/2018, confirme ce délai et précise que la pratique obwaldienne l'applique aussi aux droits de mutation, qu'il faut un lien de causalité adéquat entre la vente et le remploi, que le vendeur et l'acquéreur du bien de remplacement doivent être la même personne, et que seule la résidence principale est visée, à l'exclusion des résidences secondaires et des logements de vacances.

Attention à ne pas confondre deux périmètres géographiques. Pour l'impôt sur le gain, le logement de remplacement peut se situer partout en Suisse (art. 145 al. 1 let. e StG). Pour l'exonération de la moitié vendeur des droits de mutation, le remplacement doit en revanche être acquis dans le canton d'Obwald (art. 159 al. 2 let. c StG). Un vendeur obwaldien qui rachète à Lucerne conserve donc le report d'impôt sur le gain mais perd l'exonération des droits de mutation, soit 0,75 % du prix de vente.

Sur le calendrier, trois seuils commandent la fiscalité obwaldienne. Le premier est le cap des trois ans, au delà duquel la majoration de courte durée disparaît : à Kerns, sans part paroissiale, un gain de 100'000 CHF coûte 20'410 CHF s'il est réalisé avant un an de possession contre 15'700 CHF dès trois ans, soit 4'710 CHF d'écart pour quelques mois de patience. Le deuxième est le cap des dix années révolues, qui ouvre le forfait de prix de revient de l'art. 152a StG. Le troisième est le cap des vingt-cinq années révolues, qui porte le forfait à son plancher de 65 % pour un immeuble bâti et plafonne le gain imposable à 35 % du prix de vente. D'autres opérations bénéficient par ailleurs d'un report d'imposition selon l'art. 145 al. 1 let. a à d et f StG : succession, avancement d'hoirie et donation, opérations entre époux liées au régime matrimonial ou au divorce, remaniements parcellaires, remploi agricole et certaines restructurations.

Sur la base des textes en vigueur au 1er janvier 2026 et des sources cantonales consultées le 29 juillet 2026, le vendeur obwaldien supporte les postes suivants.

Deux points restent expressément non vérifiés et doivent être confirmés auprès de l'administration fiscale cantonale d'Obwald avant toute décision : l'entrée ou non des unités communales affectées de Sarnen et de Sachseln, ainsi que du rabais communal d'Engelberg, dans la quotité appliquée au gain immobilier ; et la quotité paroissiale effectivement due par un vendeur donné, en particulier lorsqu'il n'est pas domicilié dans la commune de situation de l'immeuble. Signalons également que l'Administration fédérale des contributions ne publie pas de feuille cantonale en français pour Obwald : seule la version allemande existe, ce qui impose de vérifier toute traduction avant de s'en prévaloir. Ce guide fournit une information générale et ne remplace pas l'analyse d'une situation individuelle.

• Impôt sur le gain immobilier : impôt simple de 2 % du gain (art. 155 al. 1 StG), multiplié par les quotités 2026 de l'État (3,15), de la commune et de la paroisse le cas échéant, soit un taux effectif compris entre 15,70 % et 18,20 % dans les quatre communes dont la quotité 2026 ne comporte ni unité affectée ni rabais, pour une détention de trois ans et plus, majoré de 10 à 30 % en cas de revente avant trois ans (art. 156 al. 1 StG). Exonéré en dessous de 5'000 CHF de gain (art. 155 al. 2 StG).
• Droits de mutation : 0,75 % du prix par défaut, soit la moitié de l'impôt de 1,5 % (art. 158 al. 1 et 162 StG), sauf convention contraire et sous réserve de la solidarité non excluable.
• Émoluments de l'acte notarié : 3 pour mille jusqu'à 300'000 CHF, 2 pour mille jusqu'à 600'000 CHF, 1 pour mille au delà, minimum 600 CHF (art. 10 ch. 12 GDB 210.32, du 15 mars 2012), à la charge de la personne désignée dans l'acte, à défaut par moitié (art. 7 al. 1 GDB 210.32), plus débours et TVA.
• Émoluments du registre foncier : 1,5 pour mille jusqu'à 1'000'000 CHF, 1 pour mille au delà, minimum 100 CHF, maximum 15'000 CHF (art. 6 al. 1 GDB 213.61, du 28 octobre 2021), dus par moitié par le vendeur et par l'acquéreur sauf convention contraire (art. 2 al. 1 GDB 213.61).
• Allègements possibles : forfait de prix de revient dès plus de dix années révolues de possession, réservé aux immeubles bâtis (art. 152a StG) ; report d'imposition pour remploi d'un logement en propre usage en Suisse, sur demande écrite et dans un délai de deux ans avant à deux ans après la vente (art. 145 al. 1 let. e et al. 2 StG, art. 35 GDB 641.41) ; exonération de la moitié vendeur des droits de mutation si le logement de remplacement est acquis dans le canton (art. 159 al. 2 let. c StG).

Questions fréquentes

Combien coûte au total la vente d'une maison à 1'000'000 CHF à Kerns, détenue depuis huit ans ?

En retenant un gain imposable de 200'000 CHF, une fois déduits le prix de revient et les frais d'acquisition et de vente admis par l'art. 152 al. 1 let. c StG, l'addition se décompose ainsi. Impôt sur le gain immobilier : 200'000 CHF multipliés par le taux effectif 2026 de Kerns hors part paroissiale, soit 15,70 % (impôt simple de 2 % selon l'art. 155 al. 1 StG, multiplié par 7,85, soit 3,15 pour l'État et 4,70 pour la commune), ce qui donne 31'400 CHF. Droits de mutation : la moitié à charge du vendeur, soit 0,75 % de 1'000'000 CHF, donc 7'500 CHF (art. 158 al. 1 et 162 StG). Émoluments de l'acte : 1'900 CHF selon l'art. 10 ch. 12 du tarif GDB 210.32 du 15 mars 2012, dont la moitié, soit 950 CHF, incombe au vendeur à défaut de désignation dans l'acte (art. 7 al. 1 GDB 210.32). Émoluments du registre foncier : 1'500 CHF selon l'art. 6 al. 1 du tarif GDB 213.61 du 28 octobre 2021, dont 750 CHF pour le vendeur (art. 2 al. 1 GDB 213.61). Total indicatif : environ 40'600 CHF, hors débours et hors TVA. Si le vendeur appartient à une paroisse reconnue de Kerns, la quotité paroissiale 2026 s'ajoute (0,67 pour la part catholique, 0,54 pour la part réformée) et porte l'impôt sur le gain à 34'080 CHF, respectivement 33'560 CHF. Avec huit ans de détention, ni la majoration de courte durée ni le forfait de prix de revient des dix ans ne s'appliquent.

Qui paie les droits de mutation à Obwald, et puis-je les mettre entièrement à la charge de l'acheteur ?

Sauf convention contraire, l'impôt de 1,5 % est dû par moitié par le vendeur et par moitié par l'acquéreur (art. 158 al. 1 StG, version en vigueur au 1er janvier 2026). C'est une particularité rare en Suisse : le vendeur obwaldien supporte donc 0,75 % du prix par défaut, contre zéro dans la plupart des cantons où la charge pèse sur l'acquéreur seul. Les parties peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte, y compris mettre la totalité à la charge de l'acheteur. Deux réserves importantes : la responsabilité solidaire envers le fisc ne peut pas être exclue par convention, de sorte que l'administration peut réclamer l'intégralité de l'impôt au vendeur si l'acquéreur ne paie pas ; et une telle clause se négocie, elle se répercute donc en pratique sur le prix. Les transferts entre époux, en ligne directe, entre frères et soeurs, ainsi que les successions, avancements d'hoirie et donations, sont exonérés (art. 159 al. 1 StG). Le même partage par moitié s'applique par défaut aux émoluments du registre foncier (art. 2 al. 1 du tarif GDB 213.61 du 28 octobre 2021).

Obwald accorde-t-il un rabais pour longue possession comme d'autres cantons ?

Non, et c'est une différence structurelle avec la majorité des cantons suisses. La feuille cantonale d'Obwald de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026, cite l'art. 156 al. 1, 2 et 4 StG sous le titre « réduction et majoration » mais ne présente plus qu'une majoration pour possession inférieure à trois ans, sans réduction pour possession longue (la teneur exacte de l'art. 156 al. 3 StG reste à confirmer auprès de l'administration fiscale cantonale). Sous cette réserve, le taux ne diminue donc pas avec le temps à Obwald. L'allègement passe par un autre canal, le forfait de prix de revient de l'art. 152a StG, réservé aux immeubles bâtis : dès plus de dix années révolues de détention, le prix de revient est fixé forfaitairement en pourcentage du produit d'aliénation, de 80 % à la onzième année commencée à 66 % à la vingt-cinquième, puis 65 % dès vingt-cinq années révolues, sauf preuve complète de coûts réels plus élevés (art. 152a al. 2 StG). Pour une maison bâtie détenue vingt-cinq années révolues et plus, le gain imposable est ainsi plafonné à 35 % du prix de vente. Sur une vente à 1'000'000 CHF à Kerns dans cette configuration, le gain imposable s'élève à 350'000 CHF au plus et l'impôt à 54'950 CHF hors part paroissiale, au taux effectif 2026 de 15,70 %.

Je vends pour racheter un logement : le report d'imposition s'applique-t-il si j'achète hors du canton ?

Oui pour l'impôt sur le gain, non pour les droits de mutation. Le report prévu à l'art. 145 al. 1 let. e StG vaut pour un logement de remplacement de même usage situé partout en Suisse, à condition que le bien vendu ait été occupé durablement et exclusivement par son propriétaire à titre de résidence principale et que le produit soit réinvesti dans un délai raisonnable. Ce délai est chiffré : deux ans avant et deux ans après l'aliénation imposable, les dérogations n'étant admises que dans des cas exceptionnels (art. 35 de l'ordonnance d'exécution du Steuergesetz, GDB 641.41, et instruction cantonale DA 07/2025 du 30 janvier 2025). Le report doit être demandé par écrit (art. 145 al. 2 StG) et le canton applique la méthode absolue : seule la part du réinvestissement qui dépasse le prix de revient du bien vendu bénéficie du report (art. 145 al. 3 StG). En revanche, l'exonération de la moitié vendeur des droits de mutation suppose que le logement de remplacement soit acquis dans le canton d'Obwald (art. 159 al. 2 let. c StG) : un rachat hors canton laisse donc subsister 0,75 % du prix de vente à votre charge. Enfin, la revente du bien de remplacement ou un changement durable d'affectation déclenche un rappel d'impôt dans le délai de cinq ans dès l'aliénation du bien remplacé, par la voie de la procédure de rappel d'impôt des art. 230 à 232 StG (art. 145 al. 4 StG).

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