Vendre un bien immobilier dans le canton de Schwytz : impôt, notaire et frais

L'impôt cantonal sur les gains immobiliers : assiette, barème et base légale

L'impôt s'appelle Grundstückgewinnsteuer. Il est réglé aux §§ 104 à 121 StG (SRSZ 172.200, état au 1er février 2026) et précisé par l'ordonnance sur l'impôt sur les gains immobiliers du 29 mai 2001 (Grundstückgewinnsteuerverordnung, GGStV, SRSZ 172.213). La feuille cantonale de l'Administration fédérale des contributions consacrée à Schwytz, état février 2026, reprend cette structure et le barème ci-dessous. Sont visés les gains provenant de l'aliénation d'immeubles situés dans le canton, qu'ils relèvent de la fortune privée ou de la fortune commerciale (§ 104 al. 1 StG).

Le débiteur est la personne qui aliène le bien (§ 111 al. 1 StG). Les époux et les enfants sont imposés séparément ; en cas de pluralité de vendeurs, chacun acquitte l'impôt à raison de sa part, avec responsabilité solidaire (§ 111 al. 2 StG). L'assiette correspond au produit de l'aliénation diminué des coûts d'investissement, c'est-à-dire le prix d'acquisition augmenté des impenses (§ 113 al. 1 StG). Le barème s'applique au gain total réalisé pendant l'année civile, diminué de 2'000 CHF (§ 120 al. 1 StG) : cette déduction joue une fois par année civile, et non par vente. Les pertes taxées peuvent être compensées proportionnellement avec les gains taxés de la même année civile (§ 119 al. 1 StG), et une perte subsistant après une aliénation partielle peut être compensée avec les gains subsistant d'aliénations partielles d'autres années civiles (§ 119 al. 2 StG).

Le barème du § 120 al. 1 StG s'applique par tranches, après la déduction de 2'000 CHF :

Deux points méritent une vigilance particulière. D'abord, plusieurs calculateurs commerciaux diffusent pour Schwytz des fourchettes de taux qui ne correspondent pas au texte en vigueur : le barème légal va de 8 % à 30 % (§ 120 al. 1 StG), et c'est ce texte qui fait foi. Ensuite, les exonérations du § 112 StG sont uniquement subjectives : elles visent la Confédération et ses établissements selon le droit fédéral, le canton ainsi que ses établissements et entreprises, les districts, communes, paroisses et églises cantonales schwytzois ainsi que leurs établissements, et les personnes physiques et bénéficiaires institutionnels au sens de l'art. 2 de la loi sur l'État hôte, dans la mesure où le droit fédéral prévoit une exonération. Un particulier ne dispose donc d'aucune exonération objective générale : seuls jouent la déduction de 2'000 CHF et les reports d'imposition présentés plus bas.

• les premiers 3'000 CHF de gain : 8 %
• les 5'000 CHF suivants : 12 %
• les 7'000 CHF suivants : 16 %
• les 10'000 CHF suivants : 20 %
• les 15'000 CHF suivants : 25 %
• la part du gain au-delà de 40'000 CHF : 30 %

La durée de détention : le levier qui pèse le plus sur la facture

Le barème schwytzois est modulé selon le temps de détention, et cette modulation joue dans les deux sens : une revente rapide est majorée, une détention longue est réduite. Le début et la fin de la durée de détention se déterminent d'après la date de l'inscription au registre foncier ou, à défaut d'inscription, d'après le moment du transfert du pouvoir de disposition (§ 121 al. 1 StG), et non d'après la date de signature de l'acte ou du versement du prix. C'est la dernière aliénation qui est déterminante pour ce calcul (§ 121 al. 2 StG).

Un exemple chiffré montre l'effet du mécanisme. Pour un gain de 200'000 CHF réalisé dans l'année civile, la base imposable après la déduction générale s'établit à 198'000 CHF. L'application du barème donne 240 CHF sur les premiers 3'000 CHF, 600 CHF sur les 5'000 CHF suivants, 1'120 CHF sur les 7'000 CHF suivants, 2'000 CHF sur les 10'000 CHF suivants, 3'750 CHF sur les 15'000 CHF suivants, puis 47'400 CHF sur les 158'000 CHF au-delà de 40'000 CHF, soit 55'110 CHF au total. Avec quinze ans révolus de détention, le rabais de 40 % ramène ce montant à 33'066 CHF ; avec vingt-cinq ans révolus, le rabais de 70 % le ramène à 16'533 CHF. Ce calcul est une illustration du barème légal : le montant effectif est arrêté par l'administration fiscale cantonale sur la base des impenses admises et de votre situation.

• possession de moins de 1 an : impôt majoré de 40 % (§ 120 al. 2 StG)
• moins de 2 ans : majoration de 30 %
• moins de 3 ans : majoration de 20 %
• moins de 4 ans : majoration de 10 %
• 5 ans révolus : rabais de 10 % (§ 120 al. 3 StG), puis 3 points de plus par année complète
• 6 ans : 13 % ; 7 ans : 16 % ; 10 ans : 25 % ; 15 ans : 40 % ; 20 ans : 55 %
• 25 ans révolus : rabais maximal de 70 %

Droits de mutation : Schwytz ne prélève rien sur le transfert

Le dossier de l'Administration fédérale des contributions consacré à l'impôt sur les mutations (Handänderungssteuer, novembre 2022, état de la législation au 1er janvier 2022) est explicite : le canton de Schwytz ne prélève ni impôt sur les mutations, ni émolument de mutation ou de registre foncier. Selon cette édition du dossier, il est le seul canton dans cette situation. Zurich, Uri, Glaris, Zoug et Schaffhouse, qui renoncent également à l'impôt de mutation proprement dit, connaissent un émolument de registre foncier.

Une précision s'impose pour éviter un malentendu. L'absence de droit de mutation ne rend pas la transaction gratuite : l'émolument d'authentification du notaire officiel, décrit ci-dessous, se calcule bien sur la valeur de mutation (§ 5 ch. 1 du tarif SRSZ 213.512). Ce qui n'existe pas à Schwytz, c'est une taxe ou un émolument distinct frappant le transfert lui-même.

La conséquence pratique est double. Il n'existe à Schwytz aucune question de répartition des droits de mutation entre vendeur et acheteur, faute d'impôt à répartir, alors que cette négociation est un point classique dans d'autres cantons. Et le seul coût proportionnel de la transaction est l'émolument notarié décrit ci-dessous.

Notaire, émoluments et consignation de l'impôt

Schwytz applique un régime notarial mixte. Pour l'authentification des contrats portant sur des droits réels relatifs à des immeubles schwytzois, les notaires officiels (Amtsnotare) du cercle dans lequel l'immeuble, ou sa plus grande partie, est situé sont exclusivement compétents ; ils sont réunis avec le registre foncier au sein d'un office « Notariat und Grundbuchamt » par district, dont le § 197 al. 3 StG confirme le rôle dans les ventes immobilières. Les officiers publics indépendants (freiberufliche Urkundspersonen), titulaires du brevet d'avocat schwytzois et du certificat de capacité notariale et inscrits auprès du Tribunal cantonal, n'instrumentent que les actes qui ne sont pas réservés aux notaires officiels. Le vendeur ne choisit donc pas librement son notaire : c'est la situation de l'immeuble qui détermine l'office compétent. Cette règle de compétence est reprise du recensement des régimes notariaux cantonaux de l'Institut du droit du notariat de l'Université de Berne et reste à confirmer auprès du notariat de district.

Le tarif applicable est le Gebührentarif für Notare und Grundbuchverwalter sowie freiberufliche Urkundspersonen du 27 janvier 1975 (SRSZ 213.512), dans sa version issue de la modification du 27 mai 2026, en vigueur depuis le 1er juillet 2026. Son § 5 ch. 1 fixe l'émolument à 45 CHF par tranche de 50'000 CHF de valeur de mutation ou fraction de tranche. Pour un prix de 750'000 CHF, cela représente quinze tranches, soit 675 CHF, c'est-à-dire 0,9 ‰. Comme toute tranche entamée est comptée en entier, le taux effectif dépasse légèrement 0,9 ‰ lorsque le prix n'est pas un multiple de 50'000 CHF.

Ce niveau de tarif était le plus bas de Suisse il y a une vingtaine d'années. L'étude du Surveillant des prix « Kantonale Notariatstarife » de juillet 2007 classait Schwytz au 26e rang sur 26 cantons pour l'émolument d'authentification d'un contrat de vente immobilière, sur une valeur de référence de 300'000 CHF, c'est-à-dire canton le moins cher, et lui attribuait le rang moyen le plus bas pour l'ensemble des actes immobiliers. Cette comparaison est ancienne : la position n° 1 du tarif schwytzois a été modifiée le 23 juin 2009 puis le 21 avril 2015, et aucune comparaison intercantonale officielle plus récente n'a été vérifiée. Le classement de 2007 ne peut donc pas être transposé tel quel à aujourd'hui.

La répartition des frais entre vendeur et acheteur n'est pas réglée par le droit cantonal : aucune disposition n'a été trouvée dans la loi fiscale ni dans le tarif SRSZ 213.512. Des sources non officielles font état d'un usage de partage par moitié, sauf convention contraire ; cet usage n'a pas pu être vérifié sur une source officielle et n'est pas repris ici comme une règle. La répartition est donc un point à négocier, à faire figurer noir sur blanc dans le contrat, et à confirmer auprès du notariat de district compétent.

Un mécanisme propre à Schwytz doit être anticipé dans votre plan de trésorerie : le § 197 al. 1 StG impose que le montant d'impôt présumé, calculé par l'administration fiscale cantonale, soit consigné au plus tard au moment de l'aliénation, ou garanti par une garantie bancaire irrévocable et de durée indéterminée, ou par un cautionnement solidaire bancaire de même nature. Si le vendeur devient insolvable ou ne peut pas être recherché en Suisse, l'acquéreur répond du montant présumé dans la mesure où la sûreté exigée n'a pas été fournie (§ 197 al. 2 StG) ; c'est la raison pour laquelle le Notariat und Grundbuchamt informe l'acquéreur par écrit avant la conclusion du contrat de vente (§ 197 al. 3 StG). Concrètement, une partie du prix de vente reste bloquée jusqu'à ce que l'impôt soit garanti ou payé.

• constitution de propriété par étages : la base de calcul de l'émolument est ramenée à 70 % de la valeur (§ 5 ch. 1 du tarif) ; cette règle vise la constitution de la propriété par étages, et non la vente ultérieure d'un lot
• valeur supérieure à 10'000'000 CHF : émolument réduit de 50 % sur la part excédentaire (§ 5 ch. 1 du tarif)
• plafond de 13'500 CHF au total pour la position n° 1 du tarif (§ 5 ch. 1)
• inscriptions, annotations, mentions et radiations au registre foncier : 8 CHF (§ 5 ch. 5) ; publication du transfert de propriété : 20 CHF (§ 5 ch. 15) ; extrait du registre foncier informatisé : 30 CHF sans légalisation et 50 CHF avec légalisation, par immeuble (§ 5 ch. 16)
• supplément horaire de 50 à 200 CHF pour le travail dépassant deux heures (§ 5 ch. 13 du tarif) ; la taxe sur la valeur ajoutée est facturée en sus lorsque la prestation y est soumise (§ 2 al. 2 du tarif)
• dans les affaires particulièrement longues ou complexes, les émoluments peuvent être portés au double du montant le plus élevé du tarif (§ 3 al. 1) ; pour les actes où le temps de travail peut déjà être facturé en plus, comme la vente immobilière, cette majoration n'est possible que si l'acte doit être instrumenté en dehors des heures de travail habituelles (§ 3 al. 2)

Remploi, reports d'imposition et calendrier de vente

Certains transferts n'annulent pas l'impôt mais le diffèrent. Le § 107 StG prévoit un report en cas de changement de propriétaire par succession (dévolution, partage successoral, legs), avancement d'hoirie ou donation ; entre personnes mariées en lien avec le régime matrimonial, avec la compensation de contributions extraordinaires d'un époux à l'entretien de la famille (art. 165 CC) ou avec des prétentions découlant du divorce, pour autant que les deux époux soient d'accord ; en cas de remaniements parcellaires et de transferts liés à une expropriation ; et en cas de restructurations d'entreprises. Il s'agit d'un report, non d'une exonération : la charge latente suit le bien.

Le remploi de la résidence principale relève du § 109 StG. Le report est accordé sur demande lorsque le logement vendu était occupé durablement et exclusivement par son propriétaire, et dans la mesure où le produit de l'aliénation est utilisé, dans un délai approprié, pour acquérir ou construire en Suisse un logement de remplacement affecté au même usage. Ce délai approprié est en règle générale de quatre ans avant ou après l'aliénation (§ 109 al. 1 StG). Les résidences secondaires et les logements de vacances sont exclus (§ 109 al. 2 StG). Le détail opérationnel figure dans la notice « Ersatzbeschaffung von Wohneigentum bei der Grundstückgewinnsteuer » (ME-GGST-6c) du 17 mars 2026 de l'administration fiscale cantonale, qui remplace la notice du 21 novembre 2017.

La méthode de calcul est dite absolue, et elle est plus restrictive qu'il n'y paraît : le gain reporté correspond à la part du réinvestissement qui dépasse les coûts d'investissement du logement vendu, et non à la totalité du produit réinvesti. La notice ME-GGST-6c l'illustre : pour un logement vendu 800'000 CHF avec des coûts d'investissement de 500'000 CHF, soit un gain de 300'000 CHF, et un logement de remplacement acquis 750'000 CHF mais occupé à 80 % par son propriétaire, le montant reconnu est de 600'000 CHF ; le gain reporté s'élève alors à 100'000 CHF et le gain imposable à 200'000 CHF. Si le réinvestissement n'excède pas les coûts d'investissement du bien vendu, aucun report n'est accordé. L'identité entre la personne qui vend et celle qui acquiert le logement de remplacement est également exigée (§ 109 al. 1 en relation avec le § 111 al. 1 StG). La demande se fait par formulaire officiel ; si le remploi intervient après l'entrée en force de la taxation, l'adaptation doit être demandée dans les 90 jours suivant l'acquisition du logement de remplacement, ou le début de sa construction ou de son amélioration (§ 173 al. 1 let. a StG).

Le § 110 StG, intitulé « Nachbesteuerung bei Ersatzbeschaffungen ausserhalb des Kantons », qui permettait à Schwytz de rattraper l'imposition lors de la vente d'un immeuble de remplacement acquis hors du canton, a été abrogé par la révision partielle de la loi fiscale du 21 mai 2025. Le message du Conseil d'État (arrêté n° 170/2025 du 11 mars 2025) motive cette abrogation par l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_70/2017 du 28 septembre 2017, selon lequel la compétence d'imposer la substance fiscale latente revient exclusivement au canton d'arrivée, ou au dernier canton d'arrivée. La notice ME-GGST-6c du 17 mars 2026 reprend cette méthode dite unitaire (Einheitsmethode). Le vendeur schwytzois qui rachète ailleurs en Suisse n'a donc plus à craindre un rattrapage schwytzois, mais devra composer avec le régime du canton d'arrivée, à vérifier auprès de celui-ci.

Trois réflexes de calendrier découlent de ce qui précède. Premièrement, surveillez les anniversaires de votre inscription au registre foncier (§ 121 al. 1 StG) : franchir le cap des 5 ans révolus fait passer d'une éventuelle majoration à un rabais, et chaque année complète supplémentaire ajoute 3 points de rabais jusqu'au plafond de 70 % à 25 ans révolus. Vendre quelques semaines avant un anniversaire peut coûter plusieurs milliers de francs. Deuxièmement, si un remploi est envisagé, situez l'achat de remplacement dans la fenêtre de quatre ans avant ou après la vente et préparez le formulaire officiel avant la signature, en gardant à l'esprit le délai de 90 jours du § 173 al. 1 let. a StG. Troisièmement, intégrez la consignation du § 197 al. 1 StG dans votre calendrier de fonds : le montant présumé est immobilisé au plus tard au moment de l'aliénation, et non au moment de la taxation définitive.

Ce qui est propre à Schwytz, et ce qui reste à confirmer

Comparé au reste de la Suisse, le canton de Schwytz combine plusieurs particularités favorables au vendeur particulier, mais aussi une contrainte de trésorerie qu'on ne rencontre pas partout.

Quatre points doivent être vérifiés au cas par cas et ne sont pas présentés ici comme des certitudes. Premièrement, la répartition des frais de notaire entre vendeur et acheteur ne repose sur aucune règle légale trouvée : elle est à fixer contractuellement et à confirmer auprès du notariat de district. Deuxièmement, la comparaison intercantonale des tarifs notariaux date de juillet 2007 et la position n° 1 du tarif schwytzois a été modifiée depuis, en 2009 puis en 2015 ; aucune comparaison officielle plus récente n'a été vérifiée. Troisièmement, le dossier de l'Administration fédérale des contributions sur l'impôt sur les mutations reflète l'état de la législation au 1er janvier 2022 ; aucune édition plus récente n'a été vérifiée. Quatrièmement, la compétence exclusive des notaires officiels pour les immeubles est reprise du recensement des régimes notariaux cantonaux de l'Institut du droit du notariat de l'Université de Berne, sans vérification de la disposition cantonale correspondante dans le texte primaire. Par ailleurs, l'ensemble des sources officielles schwytzoises consultées n'existe qu'en allemand : pour toute question portant sur un montant, la réponse faisant foi est celle de l'administration fiscale cantonale de Schwytz.

• aucun droit de mutation ni émolument de mutation ou de registre foncier, cas unique en Suisse selon le dossier de l'Administration fédérale des contributions de novembre 2022, état de la législation au 1er janvier 2022
• aucun impôt communal additionnel sur le gain immobilier : l'impôt est perçu par le canton seul (§ 2 al. 1 StG) et uniquement en impôt simple, sans multiple annuel ni centimes additionnels communaux (§ 3 al. 3 StG)
• un émolument d'authentification de 45 CHF par tranche de 50'000 CHF, qui plaçait Schwytz au dernier rang des vingt-six cantons par le coût selon l'étude du Surveillant des prix de juillet 2007
• la compensation des pertes immobilières taxées de la même année civile (§ 119 al. 1 StG)
• la consignation obligatoire du montant d'impôt présumé au plus tard au moment de l'aliénation (§ 197 al. 1 StG), qui immobilise une partie du prix
• l'abrogation, par la révision de la loi fiscale du 21 mai 2025, du § 110 StG sur l'imposition ultérieure en cas de remploi hors canton

Questions fréquentes

Vais-je payer un impôt communal en plus de l'impôt cantonal sur mon gain ?

Non. L'impôt sur les gains immobiliers est perçu par le canton seul à Schwytz (§ 2 al. 1 StG) et il est prélevé uniquement en impôt simple, sans multiple annuel ni centimes additionnels communaux (§ 3 al. 3 StG). Un quart du produit de l'impôt est ensuite rétrocédé par le canton, à raison d'un tiers aux districts et de deux tiers aux communes, en application du § 12 al. 1 de la loi sur la péréquation financière, tel que cité par la feuille cantonale de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026. Il s'agit d'un flux entre collectivités, sans incidence sur le montant que vous devez. À noter que le § 199 al. 1 StG, souvent cité pour cette répartition, a été abrogé le 25 octobre 2023.

J'ai vendu deux biens la même année, l'un avec un gain, l'autre à perte. Puis-je compenser ?

Oui, dans les limites du § 119 StG. Les pertes taxées peuvent être compensées proportionnellement avec les gains taxés de la même année civile (§ 119 al. 1 StG), et une perte subsistant après une aliénation partielle peut être compensée proportionnellement avec les gains subsistant d'aliénations partielles d'autres années civiles (§ 119 al. 2 StG). La compensation passe par une adaptation de la taxation entrée en force, à demander dans les 90 jours suivant la fin de l'année civile des aliénations ou, au plus tard, dans les 90 jours suivant l'entrée en force de la dernière taxation déterminante (§ 173 al. 1 let. b StG). La déduction générale de 2'000 CHF s'applique de son côté une seule fois sur l'ensemble des gains de l'année civile (§ 120 al. 1 StG). Les justificatifs à produire sont à confirmer auprès de l'administration fiscale cantonale.

Qui paie les frais de notaire à Schwytz, le vendeur ou l'acheteur ?

Aucune règle légale cantonale de répartition n'a été trouvée dans les sources officielles consultées, ni dans la loi fiscale, ni dans le tarif SRSZ 213.512. La répartition se négocie donc et doit être écrite dans le contrat. Des sources non officielles font état d'un usage de partage par moitié ; cet usage n'a pas pu être vérifié sur une source officielle et n'est pas repris ici comme une règle. Les montants en jeu restent modestes : l'émolument d'authentification est de 45 CHF par tranche de 50'000 CHF de valeur de mutation ou fraction de tranche (§ 5 ch. 1 du tarif SRSZ 213.512, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026), soit 675 CHF pour un prix de 750'000 CHF. Ce point est à confirmer auprès du notariat de district compétent.

Je vends à Schwytz et je rachète un logement dans un autre canton : Schwytz me réclamera-t-il l'impôt plus tard ?

Le § 110 StG, qui organisait cette imposition ultérieure, a été abrogé par la révision partielle de la loi fiscale du 21 mai 2025, à la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_70/2017 du 28 septembre 2017 : selon la méthode dite unitaire, le droit d'imposer la substance fiscale latente passe au canton d'arrivée, ou au dernier canton d'arrivée. La notice ME-GGST-6c du 17 mars 2026 reprend cette méthode. Le report suppose toutefois que les conditions du § 109 StG soient réunies, à savoir un logement occupé durablement et exclusivement par son propriétaire, un logement de remplacement de même usage en Suisse, un réinvestissement dans un délai en règle générale de quatre ans avant ou après l'aliénation, et l'identité entre la personne qui vend et celle qui achète. Seule la part du réinvestissement qui dépasse les coûts d'investissement du bien vendu est reportée. Le traitement dans le canton d'arrivée est à vérifier auprès de l'administration fiscale de ce canton.

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