Vendre un bien immobilier dans le canton d'Appenzell Rhodes-Intérieures : impôt, notaire et frais

L'impôt cantonal sur le gain immobilier : un barème qui suit le montant du gain

L'impôt s'appelle en allemand Grundstückgewinnsteuer. Il est régi par les art. 103 à 109 de la loi fiscale du canton d'Appenzell Rhodes-Intérieures du 25 avril 1999 (GS 640.000, état au 1er janvier 2024), les art. 110 et 111 ayant été abrogés, ainsi que par les art. 41 à 43 de l'ordonnance fiscale du 20 novembre 2000 (Steuerverordnung, GS 640.010, état au 1er juin 2024). Il frappe les gains réalisés sur les immeubles de la fortune privée, sur les immeubles agricoles et forestiers des personnes physiques et sur les immeubles de certaines personnes morales exonérées d'impôt (art. 103 al. 1). Sont assimilés à une aliénation les opérations qui produisent économiquement le même effet, certaines constitutions de servitudes rémunérées et le passage d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale (art. 103 al. 2).

Le contribuable est le vendeur (art. 103 al. 3). Lorsque plusieurs personnes vendent ensemble, elles sont contribuables en commun, acquittent l'impôt selon leurs parts et en répondent solidairement. Le gain imposable correspond au produit de la vente diminué des coûts d'investissement (art. 105 al. 1). Le gain et la durée de possession se calculent depuis la dernière mutation imposable ; si l'acquisition avait bénéficié d'un report d'imposition, on remonte à la mutation imposable antérieure (art. 105 al. 2).

Sont notamment déductibles, selon l'art. 108 al. 1 : les dépenses ayant apporté une plus-value au bien, les contributions de propriétaire, la plus-value créée par votre propre travail si elle a été imposée au titre du revenu, les intérêts passifs qui comptent comme coûts d'investissement, les frais d'annonces et les commissions de courtage usuelles versées à des tiers, les taxes liées à la mutation et la taxe sur la plus-value payée en vertu de la loi sur les constructions. Deux limites figurent à l'art. 108 al. 2 : seules comptent les dépenses faites pendant la durée de possession déterminante, au maximum durant les vingt dernières années, et celles déjà prises en compte à l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice ne sont pas admises. Conservez donc les factures de travaux et le décompte de courtage, en gardant ces deux limites en tête.

Le barème de l'art. 109 al. 1 est progressif selon le montant du gain, par tranches, et l'impôt est perçu sans multiple annuel (art. 3 al. 3). Les taux applicables sont les suivants :

Deux conséquences pratiques. D'abord, le gain inférieur à 4'000 CHF n'est pas imposé (art. 109 al. 4). Ensuite, seule la part du gain qui dépasse 100'000 CHF supporte le taux maximal de 40 % : un gain de 100'000 CHF donne 29'400 CHF d'impôt de base, soit un taux effectif de 29,4 %, et un gain de 200'000 CHF donne 69'400 CHF, soit 34,7 % effectifs. Ces montants sont calculés à partir du barème ci-dessus, avant réduction pour durée de possession. L'administration fiscale cantonale met un calculateur en ligne à disposition sur son site ; le décompte définitif reste établi par elle.

Un point souvent déterminant : si la mutation déterminante remonte à plus de vingt ans, l'art. 107 al. 5 autorise le contribuable à faire valoir la valeur vénale officielle d'il y a vingt ans, ou le prix d'acquisition s'il est plus élevé, augmenté des dépenses à plus-value accumulées jusqu'à cette date. Sur un bien détenu depuis plusieurs décennies, cette faculté réduit fortement le gain imposable, indépendamment de la réduction pour durée décrite plus bas.

Deux règles techniques encadrent enfin les ventes fractionnées : lorsque des immeubles acquis à des dates différentes sont vendus ensemble, le gain est déterminé séparément mais le barème s'applique au gain total (art. 109 al. 5) ; les gains provenant d'aliénations partielles d'un immeuble à l'origine unique sont additionnés sur cinq ans (art. 109 al. 6). Particularité cantonale utile à connaître : cet impôt est exclusivement cantonal. Ni les districts, ni les paroisses, ni les communes scolaires n'en perçoivent une part, et aucun multiple annuel ne s'y ajoute (art. 1 al. 1 let. e, art. 1 al. 2 et art. 3 al. 3).

• Les premiers 4'000 CHF de gain : 10 %
• Les 6'000 CHF suivants, soit jusqu'à 10'000 CHF : 15 %
• Les 8'000 CHF suivants, soit jusqu'à 18'000 CHF : 20 %
• Les 12'000 CHF suivants, soit jusqu'à 30'000 CHF : 25 %
• Les 20'000 CHF suivants, soit jusqu'à 50'000 CHF : 30 %
• Les 50'000 CHF suivants, soit jusqu'à 100'000 CHF : 35 %
• La part du gain au-delà de 100'000 CHF : 40 %

Durée de possession : une réduction jusqu'à 50 %, une majoration jusqu'à 36 %

Le système appenzellois se distingue ici de nombreux cantons suisses. Le taux dépend du montant du gain, et la durée intervient dans un second temps, sous la forme d'une réduction ou d'une majoration appliquée à l'impôt déjà calculé selon le barème. La dégressivité existe donc bien, mais elle joue en aval du barème. La durée prise en compte est la durée de possession imputable, mesurée depuis la dernière mutation imposable au sens de l'art. 105 al. 2.

Selon l'art. 109 al. 2 de la loi fiscale du 25 avril 1999, l'impôt calculé est réduit de 5 % dès cinq années de possession révolues, puis de 3 points supplémentaires par année entière. La progression est la suivante :

La réduction est plafonnée à 50 % dès vingt années révolues. Combinée à la faculté de faire valoir la valeur vénale d'il y a vingt ans prévue à l'art. 107 al. 5, la vingtième année constitue donc un double seuil, à la fois sur la base imposable et sur l'impôt.

À l'inverse, l'art. 109 al. 3 sanctionne les reventes rapides : si la possession imputable a duré moins de trois ans, l'impôt calculé est majoré de 1 % pour chaque mois manquant par rapport à trente-six mois, soit une majoration pouvant atteindre 36 %. Une revente après quinze mois entraîne ainsi une majoration de 21 %, une revente après trente mois une majoration de 6 %.

• 5 ans révolus : réduction de 5 %
• 6 ans : 8 %, 7 ans : 11 %, 8 ans : 14 %, 9 ans : 17 %
• 10 ans : 20 %, 11 ans : 23 %, 12 ans : 26 %, 13 ans : 29 %, 14 ans : 32 %
• 15 ans : 35 %, 16 ans : 38 %, 17 ans : 41 %, 18 ans : 44 %, 19 ans : 47 %
• 20 ans révolus et au-delà : 50 %, plafond légal

Droit de mutation : 1 % à la charge de l'acquéreur, mais le vendeur reste solidaire

Appenzell Rhodes-Intérieures perçoit un droit de mutation, la Handänderungssteuer, réglé aux art. 116 à 119 de la loi fiscale du 25 avril 1999 et aux art. 45 et 46 de l'ordonnance fiscale du 20 novembre 2000. Le canton ne figure donc pas parmi ceux qui y ont renoncé : selon le dossier de l'Administration fédérale des contributions consacré au droit de mutation, publié en novembre 2022 et arrêté à l'état de la législation au 1er janvier 2022, Schwyz ne perçoit aucun droit de mutation, tandis que Zurich, Glaris, Zoug et Schaffhouse prélèvent une contribution ayant véritablement le caractère d'un émolument du registre foncier.

Le taux est de 1 % (art. 119 al. 1 de la loi fiscale du 25 avril 1999 ; le dossier précité de l'Administration fédérale des contributions le note 10 ‰, ce qui revient au même). L'assiette est le prix d'achat augmenté de toutes les autres prestations de l'acquéreur ; à défaut de prix convenu, ou si le prix est inférieur à la valeur vénale, cette dernière s'applique, et la valeur de rendement pour les immeubles agricoles ou sylvicoles estimés sur cette base lorsque le prix lui est inférieur (art. 117). Sur une vente à 1'000'000 CHF, le droit représente donc 10'000 CHF. Cette information est confirmée par la page consacrée à la Handänderungssteuer sur le site officiel du canton.

L'assujetti est l'acquéreur (art. 116 al. 4) ; en cas d'acquisition en propriété commune ou en copropriété, chaque participant est assujetti selon sa part. L'art. 45 al. 2 de l'ordonnance fiscale précise que la qualité de contribuable appartient exclusivement à l'acquéreur, même si le vendeur s'est engagé par contrat à payer tout ou partie du droit, et que c'est à l'acquéreur qu'est notifiée la décision de taxation. Mais l'art. 116 al. 5 de la loi institue une responsabilité solidaire du vendeur : si l'acheteur ne s'acquitte pas du droit, l'administration peut se retourner contre vous. S'y ajoute l'art. 166 de la même loi, qui grève l'immeuble d'une hypothèque légale primant tous les autres gages, sans inscription au registre foncier, pour l'impôt sur le gain immobilier et le droit de mutation, intérêts compris. C'est le point le plus important de cette section pour un vendeur, et il justifie de vérifier dans l'acte que le paiement est réglé et documenté avant la remise des clés.

L'art. 118 prévoit plusieurs exonérations, notamment les mutations d'immeubles servant directement des buts publics ou d'utilité publique, l'acquisition successorale par une hoirie inscrite au registre foncier dans les deux ans du décès, les remaniements parcellaires et les expropriations, les mutations en réalisation forcée ou en procédure concordataire judiciaire lorsque l'acquisition entraîne une perte pour le créancier gagiste ou les personnes assimilées, les mutations entre époux et les restructurations au sens des art. 22 et 63 de la même loi ; l'art. 46 de l'ordonnance fiscale précise le traitement des transferts après divorce ou après le décès du conjoint. La facture de l'office compétent pour le registre foncier vaut décision de taxation (art. 45 al. 1 de l'ordonnance fiscale), et le produit de l'impôt est réparti, selon l'art. 119 al. 2, à raison de 70 % à l'État et de 10 % chacun aux districts, paroisses et communes scolaires du lieu de situation.

Notaire et frais annexes : un notariat d'État et un coût d'environ 2 ‰

Vous ne choisissez pas votre notaire à Appenzell Rhodes-Intérieures. L'authentification au sens du Code civil est effectuée par le conservateur du registre foncier compétent ou par des officiers publics agréés par la Standeskommission (art. 12 al. 1 de la loi d'introduction du Code civil du 29 avril 2012, GS 211.000). Pour les actes destinés au registre foncier, le canton indique sur son site officiel que le secteur Registre foncier du Grundbuch- und Erbschaftsamt d'Appenzell est un notariat d'État : les actes juridiques soumis à forme authentique ne peuvent être inscrits au registre foncier que si l'authentification a été effectuée par cet office, les authentifications externes n'étant pas acceptées.

Le tarif est fixé par le Gebührentarif du 17 septembre 2019 (GS 172.513), dans son état au 1er janvier 2026 :

Les émoluments d'authentification s'ajoutent aux émoluments d'inscription (art. 11 al. 2 du même tarif). Pour une vente à 1'000'000 CHF authentiquée et inscrite, l'acte et l'inscription représentent donc environ 2'000 CHF au total. Le tarif ne désigne pas la partie qui supporte ces frais : selon l'art. 3 de l'ordonnance sur les émoluments du 24 juin 2019 (Gebührenverordnung, GS 172.510, état au 1er novembre 2021), l'émolument est dû par celui qui provoque ou occasionne l'acte officiel, et lorsque plusieurs personnes sont débitrices pour le même acte, elles en répondent solidairement envers le canton. La répartition interne entre vendeur et acquéreur doit donc être réglée expressément dans le contrat de vente et confirmée auprès du Grundbuch- und Erbschaftsamt lors de la préparation de l'acte.

Sur le niveau de ces frais, la seule comparaison intercantonale identifiée est ancienne : l'étude du Surveillant des prix intitulée « Kantonale Notariatstarife », publiée en juillet 2007, classait Appenzell Rhodes-Intérieures au 20e rang sur 26 pour l'authentification d'un achat immobilier d'une valeur de transaction de 300'000 CHF, le rang 1 correspondant au canton le plus cher, et lui attribuait un rang moyen de 16,3 sur les neuf actes étudiés. Cette étude repose sur les tarifs alors en vigueur ; aucune actualisation couvrant le canton n'a été identifiée, et ce classement doit donc être lu comme un ordre de grandeur historique et non comme une donnée 2026.

Dernier poste à ne pas oublier : les districts et les communes peuvent prélever chaque année un impôt foncier (Liegenschaftssteuer) sur les immeubles situés sur leur territoire (art. 112 al. 1 de la loi fiscale du 25 avril 1999). L'assiette est la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune, sans déduction des dettes (art. 114). Les organes compétents du district et de la commune fixent le taux chaque année ; il s'élève au maximum à 1 ‰ pour chaque collectivité, et au maximum à 2 ‰ pour un district ayant absorbé une commune scolaire (art. 115). L'assujetti est la personne propriétaire ou usufruitière au début de l'année civile (art. 113 al. 1), la créance naissant au début de l'année civile et devenant exigible à l'envoi de la facture (art. 112 al. 2) ; la répartition économique de cette charge entre vendeur et acquéreur relève du contrat. La loi employant une formulation facultative, l'existence et le taux effectif de cet impôt varient : à confirmer auprès de votre district et de votre commune.

• Authentification du contrat de vente et de son précontrat : 1 ‰ de la valeur de mutation, minimum 60 CHF (art. 14 al. 2 ch. 1)
• Inscription au registre foncier d'une mutation authentiquée : 1 ‰ de la valeur de mutation, minimum 100 CHF (art. 11 al. 1 ch. 1.1)
• Authentification de la constitution d'une cédule hypothécaire : 1 ‰ de la somme gagée, minimum 50 CHF et maximum 2'000 CHF (art. 14 al. 2 ch. 3)
• Inscription au registre foncier de cette cédule : 1 ‰ de la somme gagée, minimum 50 CHF et maximum 2'000 CHF (art. 11 al. 1 ch. 6.1)

Remploi, report d'imposition, délais et calendrier de vente

L'art. 104 de la loi fiscale du 25 avril 1999 prévoit plusieurs situations dans lesquelles l'imposition du gain est différée et non supprimée : la dévolution successorale, l'avancement d'hoirie et la donation ; les transferts entre époux liés au régime matrimonial ou au divorce, y compris les contributions extraordinaires au sens de l'art. 165 du Code civil, sur requête des deux conjoints ; les remaniements parcellaires et les cas d'expropriation ; l'aliénation d'un immeuble nécessaire à l'exploitation d'une personne morale exonérée, avec remploi en Suisse ; et le remploi agricole ou sylvicole.

Le cas le plus fréquent pour un particulier est le remploi de la résidence principale (art. 104 al. 1 let. f) : lorsque vous vendez un logement que vous occupiez durablement et exclusivement, maison individuelle ou lot de propriété par étages, et que vous réinvestissez le produit dans un délai approprié dans l'acquisition ou la construction d'un objet de même usage situé en Suisse, l'imposition est reportée. L'art. 41 de l'ordonnance fiscale du 20 novembre 2000 chiffre ce délai : le produit de la vente peut être employé dans les trois ans suivant l'aliénation, ce délai étant prolongé si le retard tient à des circonstances échappant au contribuable ; l'acquisition de l'immeuble de remplacement est également admise dans l'année qui précède la vente ; si le remploi intervient après la vente, l'impôt déjà perçu est restitué en tout ou partie, sans intérêt ; et lors de l'aliénation ultérieure de l'immeuble de remplacement, la durée de possession de l'immeuble remplacé est prise en compte pour le calcul de l'impôt.

Retenez le mot report : l'impôt n'est pas effacé, il sera calculé lors d'une future aliénation sans remploi. Deux précisions figurent dans la loi : le contribuable peut exiger que l'impôt soit perçu dans l'année qui suit l'aliénation (art. 104 al. 2), ce qui peut être avantageux lorsque le gain reste modeste et la durée de possession longue, et un remploi dans un autre canton peut donner lieu à un rappel d'impôt selon les art. 153 et suivants (art. 104 al. 3).

Les délais de procédure sont fixés par la loi elle-même. Le contribuable doit déposer une déclaration ainsi qu'un relevé et les pièces justificatives des dépenses invoquées dans les trente jours suivant l'aliénation, ce délai étant prolongeable ; en cas d'aliénation sans inscription au registre foncier, la déclaration doit être déposée spontanément (art. 142). L'impôt sur le gain immobilier devient exigible avec l'aliénation, respectivement avec l'inscription de la mutation au registre foncier, et le montant présumé doit être consigné avant l'inscription ; l'impôt afférent à une vente annulée est restitué sans intérêt (art. 160 al. 4). Le délai de paiement des montants facturés est de trente jours, un intérêt moratoire courant ensuite (art. 160 al. 3). La décision de taxation peut être contestée par réclamation écrite dans les trente jours dès sa notification (art. 143).

Sur le calendrier, trois seuils structurent une vente à Appenzell Rhodes-Intérieures : trois ans, en deçà desquels la majoration de l'art. 109 al. 3 s'applique mois par mois ; cinq ans, qui ouvrent la première réduction de 5 % de l'art. 109 al. 2 ; et vingt ans, qui donnent à la fois la réduction maximale de 50 % et la faculté de faire valoir la valeur vénale d'il y a vingt ans en lieu et place du prix d'acquisition (art. 107 al. 5). Lorsque la date de signature est encore négociable et que l'un de ces seuils est proche de quelques semaines, l'arbitrage mérite d'être posé chiffres en main.

Ce qui est propre à Appenzell Rhodes-Intérieures et ce qui reste à vérifier

Quatre traits distinguent ce canton pour un vendeur particulier. Le barème du gain immobilier suit le montant du gain, de 10 à 40 % (art. 109 al. 1 de la loi fiscale du 25 avril 1999, état au 1er janvier 2024), la durée n'intervenant qu'ensuite par réduction ou majoration. L'impôt est purement cantonal, sans part des districts, paroisses ou communes scolaires ni multiple annuel (art. 1 al. 1 let. e, art. 1 al. 2 et art. 3 al. 3). Le notariat immobilier est étatique, ce qui supprime toute mise en concurrence mais maintient les frais d'acte et d'inscription à environ 2 ‰ selon le tarif du 17 septembre 2019, état au 1er janvier 2026. Enfin, le vendeur reste solidairement responsable du droit de mutation dû par l'acquéreur (art. 116 al. 5) et l'immeuble est grevé d'une hypothèque légale pour cet impôt et pour l'impôt sur le gain immobilier (art. 166).

Plusieurs éléments n'ont pas pu être établis à partir des sources officielles consultées et ne doivent donc pas être présumés :

Pour chacun de ces points, la démarche est la même : poser la question par écrit à l'administration fiscale cantonale, au Grundbuch- und Erbschaftsamt d'Appenzell ou à votre commune avant de signer, et faire figurer la réponse dans le dossier de vente. Le présent guide fournit une information générale fondée sur les textes légaux cités et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique individualisé.

• La répartition économique des frais de notaire et de registre foncier entre acheteur et vendeur : la loi désigne comme débiteur celui qui occasionne l'acte, avec responsabilité solidaire lorsque plusieurs personnes sont concernées (art. 3 de l'ordonnance sur les émoluments du 24 juin 2019), mais aucune clé de répartition entre les parties ni aucun usage documenté n'a été identifié dans les sources officielles ; à régler expressément dans le contrat
• L'existence et le taux effectif de l'impôt foncier annuel dans votre district et votre commune, la loi laissant ce prélèvement facultatif dans une fourchette allant jusqu'à 1 ‰ par collectivité et 2 ‰ pour un district ayant absorbé une commune scolaire : à confirmer auprès de l'administration communale et du district
• La portée exacte de la prolongation du délai de trois ans pour le remploi, l'ordonnance fiscale la réservant aux circonstances échappant au contribuable sans les énumérer : à confirmer auprès de l'administration fiscale cantonale
• Un classement actualisé des tarifs notariaux postérieur à l'étude du Surveillant des prix de juillet 2007 : aucune donnée récente couvrant le canton n'a été identifiée

Questions fréquentes

J'ai un gain imposable de 150'000 CHF après douze ans de propriété : combien vais-je payer ?

Le calcul se fait en deux temps. D'abord le barème de l'art. 109 al. 1 de la loi fiscale du 25 avril 1999 (état au 1er janvier 2024) : 10 % sur les premiers 4'000 CHF, 15 % sur les 6'000 CHF suivants, 20 % sur les 8'000 CHF suivants, 25 % sur les 12'000 CHF suivants, 30 % sur les 20'000 CHF suivants, 35 % sur les 50'000 CHF suivants et 40 % sur les 50'000 CHF au-delà de 100'000 CHF, soit 49'400 CHF d'impôt de base. Ensuite la réduction pour durée de possession de l'art. 109 al. 2, qui atteint 26 % à douze années révolues : l'impôt s'établit à 36'556 CHF. Ce calcul est une illustration fondée sur le seul barème légal ; le montant du gain imposable dépend des déductions admises au titre de l'art. 108, notamment les travaux à plus-value et la commission de courtage, dans les limites de l'art. 108 al. 2, et le décompte définitif est établi par l'administration fiscale cantonale.

Je revends dix-huit mois après avoir acheté : mon impôt augmente-t-il ?

Oui. L'art. 109 al. 3 de la loi fiscale du 25 avril 1999 majore l'impôt calculé de 1 % par mois manquant lorsque la durée de possession imputable est inférieure à trois ans, le calcul se faisant par rapport à trente-six mois. Après dix-huit mois, il manque dix-huit mois, donc la majoration est de 18 %. Sur un gain imposable de 50'000 CHF, le barème de l'art. 109 al. 1 donne 11'900 CHF, portés à 14'042 CHF avec la majoration. Aucune réduction pour durée de possession n'est possible avant cinq années révolues. Repousser la vente au-delà du trente-sixième mois supprime intégralement cette majoration. Ces chiffres sont une illustration du barème légal et non une estimation de votre dossier.

Je vends ma maison pour en racheter une autre où j'habiterai : suis-je exonéré ?

Non, vous bénéficiez d'un report et non d'une exonération. L'art. 104 al. 1 let. f de la loi fiscale du 25 avril 1999 diffère l'imposition lorsque vous vendez un logement que vous occupiez durablement et exclusivement, maison individuelle ou lot de propriété par étages, et que vous réinvestissez le produit dans un délai approprié dans l'acquisition ou la construction d'un objet de même usage situé en Suisse. L'art. 41 de l'ordonnance fiscale du 20 novembre 2000 fixe ce délai à trois ans dès l'aliénation, prolongeable si le retard tient à des circonstances échappant au contribuable, et admet aussi l'acquisition dans l'année précédant la vente ; lors de l'aliénation ultérieure du bien de remplacement, la durée de possession du bien remplacé est prise en compte. Deux nuances : vous pouvez exiger que l'impôt soit perçu dans l'année qui suit l'aliénation (art. 104 al. 2), et un remploi dans un autre canton peut entraîner un rappel d'impôt selon les art. 153 et suivants (art. 104 al. 3).

En tant que vendeur, dois-je payer le droit de mutation et les frais de notaire ?

Le droit de mutation de 1 % est légalement dû par l'acquéreur (art. 116 al. 4 et art. 119 al. 1 de la loi fiscale du 25 avril 1999, et art. 45 al. 2 de l'ordonnance fiscale du 20 novembre 2000), mais le vendeur en répond solidairement (art. 116 al. 5) : si l'acheteur ne paie pas, l'administration peut vous réclamer le montant, soit 10'000 CHF sur une vente à 1'000'000 CHF, l'immeuble étant en outre grevé d'une hypothèque légale (art. 166). Assurez-vous que le règlement est effectué et documenté. Pour les frais d'authentification et d'inscription, environ 2 ‰ au total selon le tarif des émoluments du 17 septembre 2019 dans son état au 1er janvier 2026, la loi rend débiteur celui qui occasionne l'acte, avec responsabilité solidaire de plusieurs débiteurs (art. 3 de l'ordonnance sur les émoluments du 24 juin 2019) : la répartition entre acheteur et vendeur doit être fixée expressément dans le contrat de vente et confirmée auprès du Grundbuch- und Erbschaftsamt d'Appenzell, seul office habilité à instrumenter les actes destinés au registre foncier.

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