Vendre un bien immobilier dans le canton d'Appenzell Rhodes-Extérieures : impôt, notaire et frais

L'impôt sur le gain immobilier : 30 % de base, modulés par la seule durée de possession

L'impôt s'appelle Grundstückgewinnsteuer. Il est perçu par le canton (art. 1 al. 1 lit. d StG) et deux tiers de son produit reviennent à la commune (art. 134 al. 1 StG) ; il n'existe pas d'impôt communal additionnel distinct sur le gain immobilier. Les bases légales sont les art. 122 à 134 du Steuergesetz du 21 mai 2000 (bGS 621.11, version en vigueur au 1er janvier 2025) et les art. 51 à 52a de la Steuerverordnung du 8 août 2000 (bGS 621.111, version en vigueur au 1er janvier 2024).

Le contribuable est le vendeur : est imposable celui qui aliène (art. 125 al. 1 StG). En cas de pluralité de vendeurs, l'impôt est dû au prorata des parts, avec responsabilité solidaire.

L'assiette correspond au produit de la vente diminué des coûts d'investissement, soit le prix d'acquisition augmenté des impenses (art. 126 al. 1 StG). L'art. 129 al. 1 StG admet en déduction les dépenses justifiées pour constructions, transformations, améliorations foncières, équipement et autres plus-values durables, les contributions de propriétaire (routes, conduites, périmètre), les droits de mutation payés, la commission de courtage au taux usuel, les frais d'insertion d'annonces, la valeur du travail personnel s'il a été imposé comme revenu en Suisse, ainsi que les taxes sur la plus-value au sens du droit cantonal de l'aménagement. Les frais d'entretien et d'administration, comme les dépenses déjà déduites au titre de l'impôt ordinaire sur le revenu, ne sont pas déductibles (art. 129 al. 2 StG).

Première spécificité cantonale : il n'existe pas de barème progressif selon le montant du gain. Là où plusieurs cantons alourdissent le taux à mesure que le gain augmente, Appenzell Rhodes-Extérieures applique un taux unique de 30 % (art. 133 al. 1 StG), modulé uniquement par la durée de possession imputable : majoration pour les possessions courtes (art. 133 al. 4 StG), rabais pour les possessions longues (art. 133 al. 2 StG).

Les gains inférieurs à 3'000 CHF ne sont pas imposés et le gain imposable est arrondi aux 500 CHF inférieurs (art. 133 al. 5 StG).

Deuxième levier utile aux propriétaires de longue date : lorsque le transfert déterminant remonte à plus de vingt ans, le vendeur peut choisir entre les coûts d'investissement justifiés et la valeur vénale officielle d'il y a vingt ans, augmentée des impenses à plus-value postérieures (art. 131 al. 3 StG). Lorsque le bien a été acquis dans le cadre d'un report d'imposition, la durée de possession se calcule en remontant à la dernière aliénation qui n'a pas bénéficié d'un report (art. 133 al. 3 StG).

Deux points de procédure utiles au vendeur : le canton bénéficie, pour l'impôt sur le gain et les intérêts, d'une hypothèque légale primant tous les autres droits de gage et opposable sans inscription, avec des délais de péremption de six mois dès l'entrée en force de la taxation et de trois ans au plus dès l'inscription du transfert (art. 221 al. 1 et 2 StG). L'acquéreur peut par ailleurs demander à l'administration fiscale cantonale des renseignements sur l'impôt à venir et exiger du vendeur des sûretés à ce titre (art. 221 al. 6 StG).

Sur l'exemple d'un gain de 200'000 CHF : 60'000 CHF au taux de base, 57'000 CHF après douze années pleines de possession, 45'000 CHF après vingt années pleines et 30'000 CHF après trente années pleines, selon le calculateur officiel de Grundstückgewinnsteuer publié par l'administration fiscale cantonale, dont les résultats sont expressément non contraignants. Le décompte exact des années pleines et le traitement d'un cas particulier doivent être confirmés auprès de la Steuerverwaltung du canton d'Appenzell Rhodes-Extérieures.

• Moins de six mois de possession : majoration de 50 %, soit un taux effectif de 45 % (art. 133 al. 4 lit. a StG).
• De six mois à moins d'un an : majoration de 35 %, soit 40,5 % (art. 133 al. 4 lit. b StG).
• D'un an à moins de deux ans : majoration de 20 %, soit 36 % (art. 133 al. 4 lit. c StG).
• De deux ans à moins de trois ans : majoration de 10 %, soit 33 % (art. 133 al. 4 lit. d StG).
• De trois ans à moins de quatre ans : majoration de 5 %, soit 31,5 % (art. 133 al. 4 lit. e StG).
• De quatre à dix années pleines : aucune correction, taux effectif de 30 % (art. 133 al. 1 StG).
• À partir de onze années pleines : rabais de 2,5 % de l'impôt par année pleine supplémentaire (art. 133 al. 2 StG), soit un taux effectif de 29,25 % à onze ans, 28,5 % à douze ans et 22,5 % à vingt ans selon le calculateur officiel du canton.
• Rabais plafonné à 50 %, atteint à trente années pleines de possession, soit un taux effectif plancher de 15 % (art. 133 al. 2 StG et calculateur officiel du canton).

Droits de mutation : un impôt communal, et un vendeur qui peut en devoir une part

À Appenzell Rhodes-Extérieures, les droits de mutation (Handänderungssteuer) sont un impôt communal, mais réglé dans la loi fiscale cantonale : art. 225 al. 1 lit. b et art. 234 à 239 du Steuergesetz du 21 mai 2000 (bGS 621.11, version en vigueur au 1er janvier 2025). La loi spéciale du 28 avril 1996 sur les droits de mutation a été abrogée par l'art. 274 al. 1 StG et la matière est désormais intégrée à la loi fiscale.

Le taux est de 2 % du prix d'achat, prestations accessoires de l'acquéreur comprises, les communes pouvant fixer un taux inférieur (art. 238 al. 1 et art. 236 al. 1 StG). Le transfert de parents à descendants, y compris les enfants du conjoint et les enfants recueillis, bénéficie d'un taux réduit de moitié, soit 1 % (art. 238 al. 2 StG). Si le prix fait défaut ou est inférieur à la valeur vénale officielle au moment de l'acquisition, c'est cette dernière qui fait foi (art. 236 al. 2 StG).

La question de la charge est décisive pour un vendeur. L'art. 235 al. 1 StG désigne comme contribuable, selon la libre convention des parties, la personne qui aliène ou celle qui acquiert, les deux répondant solidairement (art. 235 al. 2 StG). Si l'une des parties est exonérée, l'autre doit la moitié de l'impôt (art. 235 al. 3 StG). Il n'existe donc pas de présomption légale mettant l'impôt à la charge du seul acquéreur, contrairement à la règle en vigueur dans plusieurs autres cantons. Le dossier de l'Administration fédérale des contributions consacré à la Handänderungssteuer (novembre 2022, état de la législation au 1er janvier 2022) retient qu'à Appenzell Rhodes-Extérieures, à défaut de convention, chaque partie en doit la moitié ; cette règle ne figure pas expressément à l'art. 235 al. 1 StG et est à confirmer auprès de la commune ou de l'administration cantonale.

La conséquence pratique est simple : la répartition doit être réglée expressément dans l'acte. Sans clause, un vendeur peut se retrouver débiteur d'une part de l'impôt, et la solidarité expose de toute façon chaque partie à la totalité si l'autre ne paie pas. La commune dispose en outre, pour cet impôt et les intérêts, d'une hypothèque légale primant tous les autres droits de gage et opposable sans inscription (art. 239 al. 1 StG) ; ce droit de gage s'éteint s'il n'est pas inscrit dans les six mois dès l'entrée en force de la taxation, au plus tard trois ans après l'inscription du transfert au registre foncier (art. 239 al. 2 StG).

L'art. 237 StG prévoit plusieurs exonérations. En revanche, aucune exonération de remploi n'est prévue pour la résidence principale privée : le report lié à la résidence principale existe pour l'impôt sur le gain, pas pour les droits de mutation.

Point à confirmer : le taux effectivement appliqué par chaque commune, dans la limite du taux légal de 2 %, n'a pas été localisé sous forme de liste consolidée officielle. Il doit être vérifié auprès de la commune du lieu de situation de l'immeuble avant toute projection de coût.

• Immeubles servant directement à des buts publics (art. 237 al. 1 lit. a StG).
• Remaniements parcellaires, plans de quartier, rectifications de limites et remaniements en procédure d'expropriation (art. 237 al. 1 lit. b StG).
• Restructurations au sens des art. 22 et 72 StG (art. 237 al. 1 lit. c StG).
• Transferts entre époux, y compris en cas de divorce, et acquisition en vertu du droit successoral (art. 237 al. 1 lit. d StG).
• Dévolution successorale, si l'inscription intervient au registre foncier dans les deux ans suivant le décès (art. 237 al. 1 lit. e StG).
• Remploi d'immeubles de l'actif immobilisé et d'immeubles agricoles ou forestiers exploités par leur propriétaire, l'immeuble de remplacement devant se situer dans le canton : le vendeur est exonéré (art. 237 al. 2 StG) et l'acquéreur l'est dans les cas correspondants (art. 237 al. 3 StG).

Notaire et registre foncier : un émolument de 1 ‰, de 200 CHF à 4'000 CHF

Le canton pratique un notariat officiel pour les affaires immobilières : en matière de registre foncier, la compétence d'instrumenter appartient au conservateur du registre foncier (art. 2 al. 1 lit. c de la loi sur l'authentification, Beurkundungsgesetz du 26 octobre 2009, bGS 211.2, en vigueur depuis le 1er février 2010). Le secrétaire communal est compétent pour les autres actes, à l'exclusion des affaires de registre foncier (art. 2 al. 1 lit. a), et les avocats inscrits au registre cantonal ne disposent que de cette même compétence (art. 2 al. 2), donc pas des actes immobiliers. Les conservateurs sont élus par le conseil communal, sous approbation du Conseil d'État (art. 248 al. 1 de la loi d'introduction du Code civil, bGS 211.1, version en vigueur au 1er janvier 2026).

Le tarif figure à l'art. 12 ch. 8.1 lit. a de la loi sur les émoluments des communes du 26 février 2001 (bGS 153.2, version en vigueur depuis le 1er janvier 2018) : pour un transfert de propriété par vente, échange, donation, enchères volontaires ou exercice d'un droit d'emption, de réméré ou de préemption, l'émolument est de 1 ‰ de la valeur du transfert, avec un minimum de 200 CHF et un maximum de 4'000 CHF. Le préambule du ch. 8 précise que le conseil, la rédaction du contrat, l'instrumentation, le contrôle et l'inscription au registre foncier sont compris dans cet émolument, qu'un supplément proportionné pouvant aller jusqu'à la moitié est possible en cas de travail notablement accru, et que l'émolument est réduit de manière appropriée si la signature ou l'inscription n'aboutit pas.

Concrètement, une vente à 1'000'000 CHF génère un émolument de 1'000 CHF ; le minimum de 200 CHF s'applique en dessous de 200'000 CHF et le plafond de 4'000 CHF est atteint dès 4'000'000 CHF de valeur de transfert. Le même texte tarife deux autres postes utiles à un vendeur : les transferts par legs, dévolution successorale, partage successoral, avancement d'hoirie, jugement ou exécution forcée à 0,5 ‰, dans une fourchette de 100 CHF à 2'000 CHF (art. 12 ch. 8.1 lit. b), et la constitution ou l'augmentation d'un droit de gage immobilier à 1 ‰ de la somme de gage, dans une fourchette de 100 CHF à 2'000 CHF, la valeur des gages simultanément radiés ou réduits sur le même immeuble étant déduite (art. 12 ch. 8.2 lit. a). Une simple réduction de gage coûte 100 CHF (art. 12 ch. 8.2 lit. b).

Point à confirmer : aucune règle cantonale sur la répartition des frais d'acte entre vendeur et acquéreur n'a été identifiée dans une source officielle. La répartition doit donc être convenue expressément dans l'acte.

Remploi de la résidence principale et calendrier de vente

L'art. 124 al. 1 StG prévoit un report d'imposition dans plusieurs situations : succession, avancement d'hoirie et donation, transferts entre époux au titre du droit matrimonial ou du divorce sur requête des deux, remaniements parcellaires, remploi agricole ou forestier, remploi d'un immeuble nécessaire à l'exploitation d'une personne morale exonérée, restructurations et, surtout pour un vendeur particulier, remploi de la résidence principale (art. 124 al. 1 lit. f StG).

Ce report suppose que le produit de la vente d'un logement durablement et exclusivement occupé par son propriétaire, maison individuelle ou logement en propriété par étages, soit réinvesti dans un délai approprié dans l'acquisition ou la construction d'un logement de remplacement de même usage situé en Suisse. L'art. 52 de la Steuerverordnung du 8 août 2000 (bGS 621.111, version en vigueur au 1er janvier 2024) chiffre ce délai : trois ans après la vente, prolongeable lorsque le retard résulte d'une contrainte objective inévitable même en procédant avec soin (art. 52 al. 1). L'acquisition anticipée du logement de remplacement est admise jusqu'à un an avant la vente, ce délai étant lui aussi prolongeable aux mêmes conditions (art. 52 al. 2).

Un point de trésorerie mérite d'être anticipé : lorsque l'acquisition du logement de remplacement intervient après la vente, l'impôt sur le gain immobilier est taxé et perçu (art. 52 al. 1, dernière phrase, Steuerverordnung). Le vendeur doit donc prévoir la sortie de fonds, même s'il remplit ensuite les conditions du report.

En cas de remploi partiel, la part de gain réinvestie et non imposée est déduite des coûts d'investissement lors de la revente suivante (art. 131 al. 2 StG). Il faut garder à l'esprit qu'un report n'est pas une exonération : l'impôt est différé et se rattrape à l'aliénation ultérieure, avec une durée de possession qui remonte à la dernière aliénation n'ayant pas bénéficié d'un report (art. 133 al. 3 StG).

Sur le calendrier, le régime d'Appenzell Rhodes-Extérieures récompense la durée et sanctionne la revente rapide, avec un taux effectif de 45 % en dessous de six mois de possession (art. 133 al. 4 lit. a StG). Les points de vigilance suivants méritent d'être intégrés à la préparation d'une vente.

• Vérifier la durée de possession imputable avant de fixer la date de signature : le passage d'un seuil modifie le taux effectif applicable (art. 133 al. 2 et 4 StG).
• Anticiper l'achat du logement de remplacement : il peut intervenir jusqu'à un an avant la vente sans perdre le bénéfice du report (art. 52 al. 2 Steuerverordnung).
• Ne pas laisser courir le délai de trois ans après la vente, la prolongation supposant une contrainte objective inévitable (art. 52 al. 1 Steuerverordnung).
• Prévoir la trésorerie : l'impôt est taxé et perçu lorsque le remplacement intervient après la vente (art. 52 al. 1 Steuerverordnung).
• Rassembler les justificatifs des déductions de l'art. 129 StG : factures de travaux à plus-value, contributions de propriétaire, quittance des droits de mutation, décompte de la commission de courtage, factures d'annonces.
• Pour un transfert déterminant remontant à plus de vingt ans, examiner l'option de la valeur vénale officielle d'il y a vingt ans (art. 131 al. 3 StG), souvent plus favorable que des coûts d'investissement anciens.
• Faire figurer dans l'acte la répartition des droits de mutation et des frais d'acte, aucune règle légale ne mettant les droits de mutation à la charge du seul acquéreur (art. 235 al. 1 StG).
• Anticiper la demande de sûretés : l'acquéreur peut exiger du vendeur des garanties pour l'impôt sur le gain immobilier (art. 221 al. 6 StG).

Ce qui reste à vérifier avant de signer

Trois éléments n'ont pas de réponse définitive dans les sources officielles consultées et doivent être vérifiés au cas par cas. Ils ne relèvent pas du détail : ils peuvent déplacer plusieurs milliers de francs sur une vente.

Premièrement, le taux de droits de mutation appliqué par la commune concernée : l'art. 238 al. 1 StG fixe un taux de 2 % que les communes peuvent abaisser, et aucune liste consolidée officielle commune par commune n'a été localisée. Deuxièmement, la règle applicable à défaut de clause contractuelle sur la répartition de ces droits : la lecture par moitié provient du dossier de l'Administration fédérale des contributions de novembre 2022 (état de la législation au 1er janvier 2022) et non du texte de l'art. 235 al. 1 StG, qui renvoie à la libre convention des parties. Troisièmement, la répartition des frais d'acte entre vendeur et acquéreur, pour laquelle aucune règle cantonale n'a été identifiée : elle relève de l'accord des parties.

À noter également : les taux effectifs indiqués pour les durées de possession supérieures à dix ans reposent sur l'art. 133 al. 2 StG et sur le calculateur officiel de Grundstückgewinnsteuer publié par l'administration fiscale cantonale, dont les résultats sont expressément non contraignants et servent à l'orientation. La documentation fiscale cantonale est par ailleurs disponible en allemand, y compris la feuille cantonale de l'Administration fédérale des contributions consacrée à Appenzell Rhodes-Extérieures. Les textes de référence pour un vendeur sont le Steuergesetz (bGS 621.11), la Steuerverordnung (bGS 621.111), la loi sur les émoluments des communes (bGS 153.2) et la loi sur l'authentification (bGS 211.2).

Ce guide constitue une information générale, établie sur la base des textes en vigueur consultés le 29 juillet 2026 : Steuergesetz du 21 mai 2000 dans sa version au 1er janvier 2025, Steuerverordnung du 8 août 2000 dans sa version au 1er janvier 2024, loi sur les émoluments des communes du 26 février 2001 en vigueur depuis le 1er janvier 2018 et loi sur l'authentification du 26 octobre 2009 en vigueur depuis le 1er février 2010. Il ne constitue pas un conseil individualisé. Toute situation particulière, notamment en matière de report d'imposition, de remploi partiel ou de pluralité de vendeurs, doit être vérifiée auprès de la Steuerverwaltung du canton d'Appenzell Rhodes-Extérieures, de la commune du lieu de situation et du conservateur du registre foncier compétent.

Questions fréquentes

Je vends ma maison après douze ans de possession : quel taux d'impôt sur le gain vais-je payer ?

Le point de départ est le taux de base de 30 % prévu à l'art. 133 al. 1 du Steuergesetz du 21 mai 2000 (bGS 621.11, version en vigueur au 1er janvier 2025). Au-delà de dix années pleines de possession, l'impôt calculé se réduit de 2,5 % par année pleine supplémentaire, le rabais étant plafonné à 50 % (art. 133 al. 2 StG). Selon le calculateur officiel de l'administration fiscale cantonale, dont les résultats sont expressément non contraignants, douze années pleines donnent un rabais de 5 %, soit un taux effectif de 28,5 % : sur un gain de 200'000 CHF, l'impôt passe de 60'000 CHF à 57'000 CHF. Le rabais maximal de 50 %, soit un taux effectif plancher de 15 %, est atteint à trente années pleines. À retenir aussi : les gains inférieurs à 3'000 CHF ne sont pas imposés et le gain imposable est arrondi aux 500 CHF inférieurs (art. 133 al. 5 StG). Le décompte exact des années pleines dans un cas donné se vérifie auprès de la Steuerverwaltung cantonale.

En tant que vendeur, dois-je payer les droits de mutation à Appenzell Rhodes-Extérieures ?

Cela dépend de ce que prévoit l'acte. L'art. 235 al. 1 du Steuergesetz (bGS 621.11, version en vigueur au 1er janvier 2025) désigne comme contribuable, selon la libre convention des parties, la personne qui aliène ou celle qui acquiert, les deux répondant solidairement (art. 235 al. 2 StG) ; si l'une des parties est exonérée, l'autre doit la moitié de l'impôt (art. 235 al. 3 StG). La commune bénéficie en outre d'une hypothèque légale primant tous les autres droits de gage, opposable sans inscription (art. 239 al. 1 StG). Il n'existe donc pas de présomption légale mettant l'impôt à la charge du seul acquéreur. Le dossier de l'Administration fédérale des contributions de novembre 2022 (état de la législation au 1er janvier 2022) retient qu'à défaut de convention chaque partie en doit la moitié : cette règle ne figure pas expressément dans le texte de loi et est à confirmer auprès de la commune. La seule protection fiable consiste à régler la répartition expressément dans l'acte, après avoir vérifié le taux communal, le taux légal étant de 2 % avec faculté pour la commune de l'abaisser (art. 238 al. 1 StG).

Puis-je déduire la commission du courtier et les frais d'annonces de mon gain imposable ?

Oui. L'art. 129 al. 1 du Steuergesetz (bGS 621.11, version en vigueur au 1er janvier 2025) admet en déduction la commission de courtage au taux usuel et les frais d'insertion d'annonces, ainsi que les droits de mutation payés, les dépenses justifiées de construction, transformation, amélioration foncière et équipement qui augmentent durablement la valeur, les contributions de propriétaire et la valeur du travail personnel s'il a été imposé comme revenu en Suisse. La mention du taux usuel implique qu'une commission supérieure à la pratique du marché peut être écartée pour la part excédentaire. En revanche, les frais d'entretien et d'administration et les dépenses déjà déduites au titre de l'impôt ordinaire sur le revenu ne sont pas admis (art. 129 al. 2 StG). Les justificatifs doivent être conservés et présentés avec la déclaration. Si le transfert déterminant remonte à plus de vingt ans, il est utile de comparer ce calcul avec l'option de l'art. 131 al. 3 StG, qui permet de retenir la valeur vénale officielle d'il y a vingt ans, augmentée des impenses à plus-value postérieures.

Je rachète un logement après la vente : de combien de temps est-ce que je dispose pour bénéficier du report d'imposition ?

Trois ans après la vente, selon l'art. 52 al. 1 de la Steuerverordnung du 8 août 2000 (bGS 621.111, version en vigueur au 1er janvier 2024), ce délai étant prolongeable lorsque le retard résulte d'une contrainte objective inévitable. L'acquisition du logement de remplacement peut aussi intervenir jusqu'à un an avant la vente (art. 52 al. 2). Attention à la trésorerie : lorsque l'acquisition intervient après la vente, l'impôt sur le gain immobilier est taxé et perçu (art. 52 al. 1, dernière phrase). Les conditions de fond de l'art. 124 al. 1 lit. f StG doivent être remplies : le logement vendu doit avoir été durablement et exclusivement occupé par son propriétaire, maison individuelle ou logement en propriété par étages, et le produit doit servir à acquérir ou construire un logement de remplacement de même usage situé en Suisse. En cas de remploi partiel, la part de gain non imposée est déduite des coûts d'investissement lors de la revente suivante (art. 131 al. 2 StG). Ce mécanisme concerne l'impôt sur le gain uniquement : aucune exonération de remploi n'est prévue pour la résidence principale privée en matière de droits de mutation (art. 237 StG).

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