Vendre un bien immobilier dans le canton de Bâle-Campagne : impôt, notaire et frais

L'impôt cantonal sur le gain immobilier : un barème qui suit le montant du gain

L'impôt s'appelle Grundstückgewinnsteuer. Il repose sur les §§ 71 à 80bis StG BL du 7 février 1974 (SGS 331, état au 1er janvier 2023) et il est exclusivement cantonal : le § 3 al. 2 let. a StG BL en réserve la perception à l'État, sans impôt communal additionnel ni multiple communal. Le débiteur est le vendeur (§ 74 al. 1 StG BL). Si l'acquéreur accepte contractuellement de prendre l'impôt à sa charge, ce montant entre dans le produit de vente imposable : le § 76 al. 1 StG BL définit celui-ci comme le prix de vente augmenté de toutes les autres prestations de l'acquéreur.

L'assiette est le gain, soit le produit de vente diminué des coûts d'investissement, c'est-à-dire le prix d'acquisition et les dépenses apportant une plus-value (§ 75 al. 1 StG BL). Le § 78 al. 1 StG BL énumère les dépenses admises : les coûts de construction, de transformation et d'amélioration durable ayant augmenté la valeur du bien (let. a), les contributions de propriétaire pour le raccordement aux routes et aux ouvrages publics (let. b), les frais liés à l'acquisition et à l'aliénation, y compris la commission de courtage usuelle (let. c), et la taxe sur la plus-value de planification (let. d). La part de droits de mutation supportée par le vendeur relève de la lettre c et vient donc en diminution du gain imposable. La loi parle de commission de courtage usuelle sans fixer de pourcentage : le plafond admis en pratique est à confirmer auprès de l'administration cantonale.

Voici le point qui distingue Bâle-Campagne de nombreux cantons romands : le barème du § 80 StG BL est progressif selon le montant du gain, et non selon la durée de possession. Le taux de départ est de 3 % et il augmente régulièrement de 100 CHF en 100 CHF de gain.

Le taux ainsi déterminé s'applique ensuite à l'intégralité du gain, et non par tranches successives. À l'inverse, une vente rapide est pénalisée : selon le § 80 al. 3 StG BL, si le gain est réalisé dans les cinq ans, l'impôt calculé selon les alinéas 1 et 2 est majoré de 1 2/3 % (un et deux tiers pour cent) par mois manquant pour atteindre cinq ans de possession, ce qui représente au maximum un doublement de l'impôt pour une détention quasi nulle.

La Steuerverwaltung Basel-Landschaft met à disposition, sur son portail de calcul cantonal, un outil officiel pour l'impôt sur les gains immobiliers ainsi qu'un outil de détermination de la valeur vénale d'il y a vingt ans. Ce sont ces outils qui font foi pour un cas concret, tout ordre de grandeur cité ici devant être confirmé auprès de l'administration cantonale.

• Point de départ du barème : 3 % (§ 80 al. 1 StG BL).
• Jusqu'à 30'000 CHF de gain : progression de 0,03 % par tranche de 100 CHF, jusqu'à 12 % (§ 80 al. 1 let. a StG BL).
• De 30'000 à 70'000 CHF de gain : progression de 0,02 % par tranche de 100 CHF, jusqu'à 20 % (§ 80 al. 1 let. b StG BL).
• De 70'000 à 120'000 CHF de gain : progression de 0,01 % par tranche de 100 CHF, jusqu'à 25 % (§ 80 al. 1 let. c StG BL).
• Au-delà de 120'000 CHF de gain : taux fixe de 25 % (§ 80 al. 2 StG BL).

Durée de possession : pas de rabais de taux, mais des correctifs sur l'assiette

Contrairement à des cantons qui réduisent le taux au fil des années de détention, Bâle-Campagne ne connaît aucune dégressivité de taux liée à la durée. La durée agit ailleurs, sur l'assiette, par trois mécanismes cumulables prévus par la loi cantonale.

Premier mécanisme, l'indexation du prix de revient (§ 21 al. 1 StG BL) : le prix de revient est converti selon la variation de la valeur de l'argent intervenue depuis l'acquisition du bien ; pour les gains réalisés après le 1er janvier 1991, cette variation n'est prise en compte qu'à moitié. En cas de perte, la prise en compte de la variation de la valeur de l'argent est en revanche exclue (§ 21 al. 2 StG BL). Les chiffres de conversion, les Index-Umrechnungsziffern, sont publiés par le canton ; le millésime applicable à l'année en cours est à obtenir auprès de la Steuerverwaltung Basel-Landschaft.

Deuxième mécanisme, la règle des vingt ans (§ 77 al. 3 StG BL) : lorsque l'acquisition remonte à plus de vingt ans, le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale du bien vingt ans avant la vente, sauf si le vendeur prouve un prix d'acquisition effectif plus élevé. La notice cantonale de janvier 2026 sur le calcul de la valeur vénale d'il y a vingt ans précise que cette règle joue toujours en faveur du contribuable, que la valeur visée est la valeur vénale et non la valeur fiscale, et que le canton applique une méthode de calcul formalisée, la valeur du terrain et celle du bâtiment étant déterminées séparément.

Troisième mécanisme, le rabais applicable aux immeubles occupés par le vendeur (§ 78bis StG BL) : si la propriété a duré au moins vingt ans, le gain est réduit de 5'000 CHF par année d'occupation personnelle prouvée au-delà de la vingtième année de possession, dans la limite de 50'000 CHF ; lorsque le vendeur a acquis le bien de son conjoint, les années de propriété et d'utilisation de ce dernier lui sont imputées.

S'y ajoutent les cas du § 73 StG BL, dont le texte distingue lui-même deux régimes. L'impôt n'est pas perçu dans trois hypothèses : les prestations périodiques découlant de contrats de droit de superficie et d'usage (let. b), les réalisations forcées lorsque les créanciers ne sont pas intégralement couverts (let. e), et la revente par le créancier gagiste ou la caution ayant acquis le bien en exécution forcée, à concurrence de la perte subie (let. f). L'impôt est en revanche différé dans les autres cas énumérés : avancement d'hoirie, succession et donation, transferts entre époux relevant du droit matrimonial ou du divorce (let. a), remaniements, plans de quartier, remembrements et échanges d'immeubles situés dans le canton (let. c), expropriation avec remploi (let. d), transformation de propriété commune sans changement de valeur des participations (let. g), restructurations et remplois au sens des §§ 26, 55 al. 2 et 56 StG BL (let. gbis), remplois d'immeubles de l'actif immobilisé nécessaire à l'exploitation (let. h), remplois agricoles ou forestiers (let. i) et remploi du logement occupé par le vendeur (let. k).

Droits de mutation : 1,25 % pour chaque partie, soit 2,5 % au total

Bâle-Campagne prélève des droits de mutation, la Handänderungssteuer, régie par les §§ 81 à 85 StG BL. Il s'agit d'un impôt exclusivement cantonal (§ 3 al. 2 let. b StG BL). Selon le rapport du Surveillant des prix consacré aux mutations immobilières, publié en 2024 sur la base des données 2023, six cantons ne prélèvent aucun droit de mutation : Glaris, Schaffhouse, Schwytz, Uri, Zoug et Zurich.

Le taux est de 1,25 % du prix de vente pour le vendeur et de 1,25 % pour l'acquéreur, soit 2,5 % au total (§ 84 al. 1 StG BL). Ce partage n'est pas un simple usage négociable : c'est le régime légal. Pour un vendeur à Bâle-Campagne, cela représente 12'500 CHF sur une vente à 1'000'000 CHF, montant qui vient ensuite en déduction du gain immobilier imposable au titre du § 78 al. 1 let. c StG BL. En cas d'échange, chaque participant acquitte 1,25 % de la valeur vénale de son objet, soulte éventuelle comprise (§ 84 al. 2 StG BL). Lorsque aucun prix n'est fixé, ou lorsque le prix convenu est sensiblement inférieur à la valeur vénale, l'impôt se calcule sur la base d'une estimation officielle à la valeur vénale (§ 83 StG BL).

Le § 82 al. 1 StG BL prévoit plusieurs exonérations : transferts auxquels participent la Confédération, le canton ou des communes (let. a), ventes à des coopératives d'habitation, associations ou fondations lorsque l'immeuble est affecté dans les deux ans à la construction de logements sociaux d'utilité publique (let. abis), successions (let. b), donations soumises à l'impôt sur les donations (let. c), transferts entre parents et enfants ou enfants recueillis, entre beaux-parents et beaux-enfants, entre grands-parents et petits-enfants ainsi qu'entre époux (let. d), expropriations et remaniements parcellaires (let. e), remembrements de terrains à bâtir et arrondissements agricoles portant sur des immeubles sis dans le canton (let. f), certaines ventes en exécution forcée ou concordataire (let. g), et restructurations ou remplois au sens des §§ 26, 55 al. 2 et 56 StG BL (let. h).

Quatre exonérations supplémentaires visent directement les parties. Côté acquéreur, l'acquisition d'un logement destiné à être occupé par lui de manière exclusive et durable est exonérée (§ 82 al. 2 StG BL). Côté vendeur, la vente d'un logement durablement et exclusivement occupé par lui est exonérée si le produit est réinvesti, en règle générale dans les deux ans, dans un bien de remplacement de même usage situé en Suisse (§ 82 al. 3 StG BL). Les § 82 al. 4 et 5 StG BL prévoient un mécanisme équivalent, pour le vendeur puis pour l'acquéreur, en cas de remploi d'un immeuble de l'actif immobilisé nécessaire à l'exploitation au sens du § 32 al. 3 StG BL.

Enfin, le § 81 al. 2 let. a StG BL assimile à un transfert immobilier les actes juridiques qui, quant au pouvoir de disposer, produisent économiquement l'effet d'une aliénation. La notice cantonale de janvier 2026 sur la valeur vénale d'il y a vingt ans se réfère expressément à cette figure du transfert économique pour la cession d'une participation dominante dans une société immobilière. Le seuil de participation retenu en pratique n'est pas chiffré dans les textes consultés et est à confirmer auprès de l'administration cantonale.

Notaire, registre foncier et frais annexes

Bâle-Campagne pratique le notariat libre, régi par la loi sur le notariat du 22 mars 2012 (Notariatsgesetz, SGS 217, état au 1er novembre 2012) : le Conseil d'État délivre l'autorisation notariale (§ 2 al. 2 NotG) et la commission du notariat, la Notariatskommission, constate l'extinction de l'autorisation, la suspend ou la retire et prend les mesures nécessaires à la liquidation des affaires en cours (§ 57 NotG). Auparavant, les actes étaient instrumentés par les bureaux de district étatiques, les Bezirksschreibereien. Deux textes officiels fixent la date de bascule au 31 décembre 2013 : le § 14 NotGebV, qui maintient jusqu'à cette date l'ancien tarif pour les notariats des Bezirksschreibereien, et le § 63 al. 2 NotG, qui ne reconnaît les stages accomplis auprès d'une Bezirksschreiberei que jusqu'au 31 décembre 2013. La généralisation du notariat libre au début de 2014 se déduit de ces dispositions transitoires ; elle n'est pas énoncée telle quelle dans une source officielle datée et reste à confirmer auprès de l'administration cantonale.

Les honoraires suivent l'ordonnance sur les émoluments du notariat du 23 octobre 2012 (NotGebV, SGS 217.13, en vigueur depuis le 1er novembre 2012). La facturation se fait selon le temps effectif, à l'intérieur de fourchettes-cadres et d'après les taux horaires du § 8 NotGebV (§ 9 al. 2 NotGebV), avec la taxe sur la valeur ajoutée en sus, indiquée séparément sur la facture (§ 11 NotGebV).

Point important pour la négociation : les parties au contrat supportent les émoluments par parts égales, sauf disposition contraire du contrat (§ 3 al. 2 NotGebV). Il s'agit là encore d'une règle réglementaire et non d'un simple usage. L'émolument reste par ailleurs dû lorsque l'affaire, préparée en tout ou partie, est retirée ou n'aboutit pas (§ 2 NotGebV).

L'inscription au registre foncier est facturée par l'État à un tarif fixe de 300 CHF pour l'inscription du transfert de propriété, tous les immeubles d'un même contrat compris (§ 16 al. 1 ch. 1 let. d GebV du 8 janvier 1991, SGS 211.71, état au 1er janvier 2013), auxquels s'ajoutent 80 CHF par avis de transfert (§ 16 al. 1 ch. 1 let. c GebV). Le Surveillant des prix relève, dans son rapport sur les mutations immobilières publié en 2024 sur la base des données 2023, que seuls Berne, avec 200 CHF, et Bâle-Campagne, avec 300 CHF, connaissent un émolument de registre foncier fixe, indépendant du prix de vente. Le même rapport observe toutefois que, du fait des droits de mutation, le coût total d'une mutation à Bâle-Campagne se situe au quatrième rang suisse malgré ces émoluments bas.

Un poste reste sans tarif chiffré publié : les frais d'encaissement et de consignation du notaire lors d'une opération immobilière. Le § 1 al. 2 NotGebV se borne à indiquer que le traitement des flux financiers, soit l'encaissement et le versement des capitaux de prêt et des prix de vente ainsi que la garantie des montants d'impôts et d'émoluments, est facturé séparément. Il convient donc de faire chiffrer ce poste par écrit par le notaire avant la signature ; le § 4 NotGebV permet d'exiger un cadre de coûts approximatif, une offre détaillée ou une offre avec plafond.

• Contrat de transfert immobilier : 800 à 2'500 CHF (§ 9 al. 1 let. d NotGebV), la limite supérieure pouvant être dépassée à titre exceptionnel, moyennant justification motivée du surcroît de travail (§ 9 al. 3 NotGebV).
• Taux horaires : 180 à 260 CHF de l'heure pour le notaire, 60 à 180 CHF de l'heure pour les collaborateurs du notariat (§ 8 NotGebV), taxe sur la valeur ajoutée en sus (§ 11 NotGebV).
• Constitution de droits de gage immobilier : 350 à 1'500 CHF (§ 9 al. 1 let. f NotGebV).
• Contrats de servitude, hors droits de superficie distincts et permanents : 500 à 1'600 CHF (§ 9 al. 1 let. e NotGebV).

Remploi de la résidence principale et calendrier de vente

Le canton connaît un remploi qui joue sur les deux impôts à la fois. Pour l'impôt sur le gain, le § 73 let. k StG BL prévoit une imposition différée lorsque le vendeur cède un logement durablement et exclusivement occupé par lui et réinvestit le produit, en règle générale dans les deux ans, dans un bien de remplacement de même usage situé en Suisse. Lors de la vente ultérieure du bien de remplacement situé dans le canton de Bâle-Campagne, le gain transféré en franchise est déduit des coûts d'investissement de ce bien (§ 75 al. 2 StG BL), et le remploi n'interrompt pas la durée de possession (§ 75 al. 5 StG BL), ce qui protège le vendeur contre la majoration de courte durée lors d'une revente ultérieure.

Le § 82 al. 3 StG BL prévoit un mécanisme parallèle pour les droits de mutation : la part du vendeur n'est pas perçue si le produit d'un logement occupé durablement et exclusivement par lui est réinvesti, en règle générale dans les deux ans, dans un bien de remplacement de même usage situé en Suisse. Il s'agit d'un différé et d'une exonération conditionnels : le respect du délai et la preuve de l'occupation personnelle sont déterminants, et leur appréciation appartient à l'administration cantonale.

Sur le calendrier, trois repères ressortent des textes. D'abord la barre des cinq ans : tant qu'elle n'est pas atteinte, chaque mois manquant coûte 1 2/3 % d'impôt supplémentaire (§ 80 al. 3 StG BL). Ensuite la barre des vingt ans, qui ouvre à la fois la règle de la valeur vénale d'il y a vingt ans (§ 77 al. 3 StG BL) et le rabais applicable aux immeubles occupés par le vendeur, de 5'000 CHF par année d'occupation au-delà de la vingtième année de possession, plafonné à 50'000 CHF (§ 78bis StG BL). Enfin la fenêtre de deux ans du remploi, qui suppose de coordonner la vente et le rachat.

Trois réflexes de dossier limitent les mauvaises surprises : conserver toutes les factures de travaux apportant une plus-value, puisqu'elles comptent parmi les dépenses admises (§ 78 al. 1 let. a StG BL) ; documenter les années d'occupation personnelle, y compris celles du conjoint, imputées au sens du § 78bis al. 2 StG BL ; et vérifier le chiffre d'indexation applicable à l'année en cours, publié par la Steuerverwaltung Basel-Landschaft.

Ce qu'il faut faire confirmer par le canton

Quatre réserves méritent d'être signalées à un vendeur qui prépare son dossier. Premièrement, la documentation officielle de Bâle-Campagne est en allemand : la feuille cantonale de l'Administration fédérale des contributions consacrée au canton n'est publiée qu'en version allemande, état février 2026, alors que d'autres cantons disposent d'une version française. Toute traduction utilisée dans une transaction reste donc officieuse.

Deuxièmement, la date exacte à laquelle le notariat libre est devenu exclusif dans le canton se déduit des dispositions transitoires du § 14 NotGebV et du § 63 al. 2 NotG, qui retiennent l'une et l'autre le 31 décembre 2013, mais aucune source officielle datée ne l'énonce explicitement. Ce point est à confirmer auprès de l'administration cantonale s'il a une portée pour un acte ancien.

Troisièmement, deux montants ne sont pas chiffrés dans les textes : le plafond admis en pratique pour la déduction de la commission de courtage, la loi ne parlant que de commission usuelle (§ 78 al. 1 let. c StG BL), et le seuil de participation à partir duquel la cession de titres d'une société immobilière est traitée comme un transfert économique (§ 81 al. 2 let. a StG BL). Les deux sont à confirmer auprès de l'administration cantonale.

Quatrièmement, aucun barème officiel chiffré n'est publié pour les frais d'encaissement et de consignation du notaire : ils doivent être obtenus par devis écrit, le § 4 NotGebV permettant d'exiger une offre détaillée ou une offre avec plafond.

Pour le reste, deux outils cantonaux sont à utiliser en priorité : le calculateur officiel de l'impôt sur les gains immobiliers, accompagné de l'outil de détermination de la valeur vénale d'il y a vingt ans, et les chiffres d'indexation annuels, publiés les uns et les autres par la Steuerverwaltung Basel-Landschaft. Les montants figurant dans ce guide sont des règles générales issues des textes en vigueur et non le résultat d'un calcul individuel.

Questions fréquentes

Je vends ma maison 1'200'000 CHF à Bâle-Campagne avec un gain imposable de 300'000 CHF. Que vais-je payer au total ?

Trois postes principaux. L'impôt cantonal sur le gain : le gain dépassant 120'000 CHF, le taux est de 25 % et s'applique à l'ensemble du gain (§ 80 al. 2 StG BL du 7 février 1974, état au 1er janvier 2023), soit 75'000 CHF. Les droits de mutation : 1,25 % du prix de vente à votre charge et 1,25 % à celle de l'acquéreur (§ 84 al. 1 StG BL), soit 15'000 CHF pour vous, montant qui compte parmi les dépenses admises et se déduit donc avant la détermination du gain imposable (§ 78 al. 1 let. c StG BL). Les frais d'acte : émolument de registre foncier fixe de 300 CHF (§ 16 al. 1 ch. 1 let. d GebV du 8 janvier 1991, SGS 211.71) plus 80 CHF par avis de transfert (§ 16 al. 1 ch. 1 let. c GebV), et honoraires de notaire de 800 à 2'500 CHF pour le contrat de transfert (§ 9 al. 1 let. d NotGebV du 23 octobre 2012), supportés par parts égales par chaque partie sauf clause contraire (§ 3 al. 2 NotGebV), taxe sur la valeur ajoutée en sus. Ces ordres de grandeur ne remplacent pas le calculateur officiel de la Steuerverwaltung Basel-Landschaft, à consulter pour tout cas concret.

J'ai acheté il y a trois ans et je revends maintenant. Est-ce que cela me coûte plus cher ?

Oui. Le § 80 al. 3 StG BL majore l'impôt calculé selon les alinéas 1 et 2 de 1 2/3 % (un et deux tiers pour cent) par mois manquant pour atteindre cinq ans de possession. Après trois ans, il reste vingt-quatre mois à courir, soit une majoration de 40 % de l'impôt dû ; pour une possession quasi nulle, la majoration atteint 100 %, c'est-à-dire un doublement. Attention à la logique du canton : le barème lui-même ne dépend pas de la durée de possession, seul ce supplément de courte durée en dépend. Le montant exact de la majoration doit être vérifié auprès de l'administration cantonale ou au moyen de son calculateur officiel.

Je vends ma résidence principale pour en racheter une autre en Suisse. Puis-je éviter l'impôt ?

Vous pouvez obtenir un report, pas une suppression définitive. Le § 73 let. k StG BL prévoit une imposition différée lorsque le logement vendu était durablement et exclusivement occupé par son propriétaire et que le produit est réinvesti, en règle générale dans les deux ans, dans un bien de remplacement de même usage situé en Suisse. Lors de la vente ultérieure du bien de remplacement situé dans le canton, le gain transféré en franchise est déduit de ses coûts d'investissement (§ 75 al. 2 StG BL) et la durée de possession n'est pas interrompue (§ 75 al. 5 StG BL). Le § 82 al. 3 StG BL prévoit un régime parallèle pour votre part de droits de mutation. Le respect du délai et la preuve de l'occupation personnelle conditionnent le tout : faites valider votre calendrier auprès de l'administration cantonale avant de signer.

Je possède mon bien depuis plus de vingt ans. Le canton en tient-il compte ?

Oui, mais par l'assiette et non par le taux : Bâle-Campagne n'applique aucun rabais de taux dégressif selon la durée de possession. Trois règles jouent en votre faveur. Le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale du bien vingt ans avant la vente, sauf preuve d'un prix d'acquisition effectif plus élevé (§ 77 al. 3 StG BL). Le prix de revient est converti selon la variation de la valeur de l'argent intervenue depuis l'acquisition, prise en compte à moitié pour les gains réalisés après le 1er janvier 1991 (§ 21 al. 1 StG BL), sur la base des chiffres de conversion publiés par le canton, dont le millésime applicable est à obtenir auprès de la Steuerverwaltung Basel-Landschaft. Enfin, si vous avez occupé personnellement le logement, le gain est réduit de 5'000 CHF par année d'occupation au-delà de la vingtième année de possession, dans la limite de 50'000 CHF, les années du conjoint dont vous avez acquis le bien vous étant imputées (§ 78bis StG BL).

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