Vendre un bien immobilier dans le canton de Fribourg : impôt, notaire et frais

L'impôt sur les gains immobiliers : le seul impôt à la charge du vendeur

L'impôt fribourgeois sur les gains immobiliers, dit impôt IGI, est réglé aux art. 41 à 51 LICD (loi du 6 juin 2000, RSF 631.1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024). C'est un impôt cantonal distinct de l'impôt sur le revenu : ses taux sont fixes et ne suivent pas le coefficient annuel voté chaque année par le Grand Conseil (art. 2 al. 2 LICD). Le débiteur est l'aliénateur, donc le vendeur (art. 44 al. 1 LICD) ; plusieurs aliénateurs répondent solidairement jusqu'à concurrence de leur part au gain (art. 44 al. 2 LICD), et le conjoint et les enfants sont imposés séparément sur leurs gains immobiliers (art. 44 al. 3 LICD). L'impôt n'est pas perçu lorsque l'aliénateur est une personne morale, sous réserve des cas visés à l'art. 41 let. c (art. 45 LICD).

Le gain imposable correspond à la différence entre le produit de l'aliénation et les dépenses d'investissements, soit le prix d'acquisition et les impenses (art. 46 al. 1 LICD). Constituent notamment des impenses les frais et contributions liés à l'acquisition et à l'aliénation de l'immeuble, y compris les commissions et frais de courtage usuels (art. 49 al. 1 let. c LICD), ainsi que la taxe sur la plus-value versée en vertu de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions (art. 49 al. 1 let. d LICD). Si l'acquisition date de plus de quinze ans, le contribuable peut revendiquer, au titre de dépenses d'investissements, la valeur fiscale fixée au moins quatre ans avant l'aliénation ; dans ce cas, seules les impenses des quatre dernières années sont prises en compte, la taxe sur la plus-value restant en revanche déductible sans limitation de temps (art. 48 al. 3 LICD).

Le barème dépend uniquement de la durée de propriété (art. 51 al. 1 LICD ; feuille cantonale Fribourg de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026). Les taux ci-dessous cumulent la part cantonale et la part communale, les communes percevant des centimes additionnels à raison de 60 centimes par franc de l'impôt perçu par l'Etat (art. 18 LICo, loi du 10 mai 1963) :

La dégressivité s'arrête là : au-delà de quinze ans de propriété, le taux cantonal reste de 10 %, soit 16,0 % avec la part communale, sans réduction supplémentaire. Le barème de l'art. 51 al. 1 LICD ne retient aucun autre critère que la durée de propriété. Deux correctifs l'encadrent. D'une part, une franchise : les gains immobiliers inférieurs à 6'000 CHF pour l'ensemble des opérations immobilières faites au cours de l'année civile ne sont pas imposés, le bénéfice global étant déterminant pour le calcul de cette somme (art. 51 al. 3 LICD). D'autre part, une majoration : lorsque le total des gains réalisés sur des objets dont la durée de propriété a été inférieure à cinq ans dépasse 400'000 CHF durant une année civile, la part de l'impôt afférente au gain dépassant cette limite est majorée de 40 % (art. 51 al. 2 LICD).

Deux points méritent l'attention du vendeur. Les 60 centimes de l'art. 18 LICo ne sont pas facultatifs et ne varient pas d'une commune à l'autre : la charge communale est donc identique dans tout le canton, et beaucoup de barèmes en circulation n'affichent que la part cantonale, ce qui sous-estime la note d'un facteur 1,6. Par ailleurs, les impôts ecclésiastiques énumérés à l'art. 15 al. 1 LEE ne comprennent que l'impôt sur le revenu et sur la fortune des personnes physiques ainsi que les impôts sur le bénéfice, sur le capital et l'impôt minimal des personnes morales ; l'impôt sur les gains immobiliers n'y figure pas (feuille cantonale Fribourg de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026).

• Jusqu'à 2 ans de propriété : 22 % au canton et 13,2 % aux communes, soit 35,2 % du gain
• Plus de 2 ans et jusqu'à 4 ans : 20 % et 12,0 %, soit 32,0 % du gain
• Plus de 4 ans et jusqu'à 6 ans : 18 % et 10,8 %, soit 28,8 % du gain
• Plus de 6 ans et jusqu'à 8 ans : 16 % et 9,6 %, soit 25,6 % du gain
• Plus de 8 ans et jusqu'à 10 ans : 14 % et 8,4 %, soit 22,4 % du gain
• Plus de 10 ans et jusqu'à 15 ans : 12 % et 7,2 %, soit 19,2 % du gain
• Plus de 15 ans : 10 % et 6,0 %, soit 16,0 % du gain

Droits de mutation : à Fribourg, la loi les met à la charge de l'acquéreur

Les droits de mutation sont réglés par la loi du 1er mai 1996 sur les droits de mutation et les droits sur les gages immobiliers (LDMG, RSF 635.1.1), entrée en vigueur le 1er janvier 1997, dans sa version en vigueur depuis le 1er mars 2024. Les droits de mutation sont prélevés au taux cantonal de 1,5 % (art. 21 LDMG). Les communes peuvent prélever des centimes additionnels dont le taux ne peut excéder 100 % des droits de mutation (art. 22 al. 1 LDMG), ce qui porte la charge maximale à 3,0 % du prix ; le taux effectivement appliqué dépend de la commune de situation, chaque commune communiquant son taux au bureau du registre foncier de son district (art. 22 al. 3 LDMG). Pour ces centimes additionnels, le taux déterminant est celui en vigueur lors de la conclusion de l'acte de transfert (art. 22 al. 2 LDMG).

Le débiteur est désigné par la loi elle-même : les droits et les centimes additionnels sont dus par l'acquéreur en cas de transfert immobilier (art. 11 al. 1 let. a LDMG). Le vendeur fribourgeois ne paie donc pas de droit de mutation, et cette répartition n'est pas une simple pratique locale, elle est légale. En cas d'échange, les droits sont dus par les copermutants et, pour la soulte éventuelle, par le débiteur de celle-ci (art. 11 al. 1 let. b LDMG). La constitution d'une cédule hypothécaire donne lieu à un droit de 0,75 % prélevé sur le montant inscrit au registre foncier (art. 20 et art. 23 al. 1 LDMG), dû par le propriétaire de l'objet du gage (art. 11 al. 1 let. e LDMG) : dans une vente financée par emprunt, ce poste incombe donc à l'acquéreur et non au vendeur.

Un vendeur a intérêt à connaître l'allègement dont bénéficie son acheteur, car il pèse sur le budget de ce dernier et donc sur la négociation. Pour l'acquisition de la propriété juridique d'un premier logement destiné à l'habitation principale de l'acquéreur, la base de calcul des droits est réduite (art. 19a LDMG, introduit le 6 septembre 2023 et en vigueur depuis le 1er janvier 2024) :

• Prix global du terrain et de l'ouvrage n'excédant pas 1'000'000 CHF : base de calcul réduite de 500'000 CHF
• Prix global situé entre 1'000'001 et 1'500'000 CHF : base de calcul réduite de 250'000 CHF
• Prix global supérieur à 1'500'000 CHF : aucune déduction
• Base de calcul donnée par la seule valeur du terrain, sans la valeur de la construction : aucune déduction
• Conditions : premier logement affecté essentiellement à l'usage personnel de l'acquéreur, de manière immédiate et pendant deux ans au moins sans interruption dès l'élection de domicile, avec attestation figurant dans l'acte notarié (art. 19a al. 1 et 3 LDMG)

Notaire et frais annexes : un tarif d'Etat, plafonné à 10'000 CHF

Le notaire fribourgeois exerce à titre indépendant une fonction d'officier public. Son tarif n'est pas négociable : il a droit aux émoluments fixés par un tarif du Conseil d'Etat, et il lui est interdit d'en modifier les montants ou de consentir des ristournes (art. 29 de la loi du 20 septembre 1967 sur le notariat, LN, RSF 261.1). Le tarif applicable est le tarif du 7 octobre 1986 des émoluments des notaires (RSF 261.16), dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2016. Pour les opérations liées aux affaires immobilières, notamment la vente, l'art. 4 ch. 1bis prévoit un émolument dégressif par tranches :

Concrètement, une vente à 1'000'000 CHF génère un émolument notarial de 2'455 CHF : ce montant figure tel quel dans le tableau annexé au tarif pour l'art. 4 ch. 1bis. Les débours sont remboursés au notaire en sus des émoluments (art. 1 al. 3 du tarif du 7 octobre 1986), et les honoraires dus pour d'autres activités du notaire, telles que conseil juridique, rédaction de projets ou avis de droit, sont dus le cas échéant indépendamment des émoluments tarifés (art. 1 al. 2 du tarif). L'application éventuelle de la taxe sur la valeur ajoutée à cet émolument n'a pas pu être établie sur la base des textes consultés : elle est à confirmer auprès du notaire chargé de l'acte. Le plafond de 10'000 CHF s'applique quel que soit le prix, ce qui rend le poste notarial marginal sur les transactions élevées.

Qui règle la facture ? Par usage, l'acquéreur supporte l'ensemble des frais d'acte : émolument du notaire, émoluments du registre foncier et droits de mutation. Pour les droits de mutation, cet usage recoupe la loi (art. 11 al. 1 let. a LDMG). Pour l'émolument notarial, en revanche, aucun texte fribourgeois imposant cette répartition n'a été identifié dans les sources consultées : la question se règle dans l'acte, et la répartition des frais y est habituellement précisée expressément lors de la rédaction. Les émoluments du registre foncier relèvent d'un tarif cantonal distinct, qui n'est pas chiffré ici : leur montant est à confirmer auprès du registre foncier ou du notaire chargé de l'acte. Côté vendeur, le poste réellement engagé reste la commission de courtage, déductible du gain à titre d'impense (art. 49 al. 1 let. c LICD).

• Jusqu'à 5'000 CHF de prix : 150 CHF
• Sur la tranche entre 5'000 et 20'000 CHF : 7 ‰
• Sur la tranche entre 20'000 et 50'000 CHF : 5 ‰
• Sur la tranche entre 50'000 et 200'000 CHF : 3 ‰
• Sur la tranche entre 200'000 et 2'000'000 CHF : 2 ‰
• Sur la tranche entre 2'000'000 et 5'000'000 CHF : 1 ‰
• Sur la tranche supérieure à 5'000'000 CHF : 0,5 ‰
• Plafond légal : 10'000 CHF au maximum, quel que soit le prix de vente (art. 4 ch. 1bis let. h du tarif du 7 octobre 1986)

Taxe sur la plus-value LATeC : le point de vigilance si vous vendez un terrain

Le vendeur d'un terrain doit compter avec une seconde charge, propre au droit de l'aménagement. Lorsqu'un bien-fonds a bénéficié d'une mesure d'aménagement, le canton prélève une taxe de 20 % de la plus-value ainsi créée (art. 113b de la loi du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions, LATeC, RSF 710.1 ; guide cantonal « La taxe sur la plus-value dans le canton de Fribourg », édition avril 2025). Les dispositions fribourgeoises sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018 et leurs modifications sont contraignantes pour les propriétaires concernés depuis le 1er octobre 2023. Trois mesures sont visées (art. 113a al. 2 LATeC) : la mise en zone à bâtir au sens de l'art. 15 LAT, le changement d'affectation de la zone, et l'augmentation des possibilités de construire pour autant qu'elle représente au moins 50 % des surfaces de plancher du potentiel initial.

Le débiteur est le propriétaire du bien-fonds au moment de l'entrée en force de la mesure d'aménagement (guide cantonal, édition avril 2025). L'exigibilité est déclenchée par deux événements (art. 113e al. 1 LATeC) : la délivrance d'un permis de construire, la taxe étant alors payable six mois après l'entrée en force du permis octroyé en procédure ordinaire, et l'aliénation du bien-fonds au sens de l'art. 42 LICD. Celui qui vend un terrain mis en zone alors qu'il en était déjà propriétaire à l'entrée en force de la mesure acquitte donc la taxe au moment de la vente, en plus de l'impôt sur le gain immobilier. L'exemple retenu par le guide cantonal est parlant : un terrain de 800 m² classé de la zone agricole à la zone village, dont la valeur passe de 5 CHF/m² à 700 CHF/m², dégage une plus-value de 556'000 CHF et une taxe de 111'200 CHF.

Trois tempéraments existent. La taxe est unique : la commune qui dispose d'un règlement approuvé par la Direction compétente peut revendiquer au maximum un quart de la taxe cantonale, part qui est prélevée sur la taxe cantonale et ne s'y ajoute pas (art. 113c al. 5 et art. 113a al. 1a LATeC). Le paiement est différé en cas de succession, d'avancement d'hoirie ou de donation, par renvoi à l'art. 43 al. 1 let. a à c LICD (art. 113ebis LATeC). Enfin, le montant acquitté est déductible du gain immobilier à titre d'impense (art. 113b al. 4 LATeC ; art. 49 al. 1 let. d LICD) ; lorsque l'impôt sur les gains immobiliers a déjà été payé au moment où la taxe est facturée, le guide cantonal indique un délai de 90 jours dès la réception de la facturation pour demander la révision de la décision de taxation (art. 189 LICD).

Remploi de la résidence principale, calendrier de vente et procédure

L'imposition du gain immobilier est différée dans les cas énumérés à l'art. 43 al. 1 LICD : succession, avancement d'hoirie et donation (let. a) ; transferts entre époux en rapport avec le régime matrimonial ou découlant du droit du divorce, pour autant que les deux époux soient d'accord (let. b) ; remembrement, plan de quartier, rectification de limites ou expropriation (let. c) ; remploi agricole ou sylvicole (let. d). Le cas le plus fréquent pour un particulier est le remploi de l'habitation (let. e) : l'imposition est différée lorsque le vendeur aliène l'habitation, maison ou appartement, ayant durablement et exclusivement servi à son propre usage, et affecte le produit obtenu, dans un délai de deux ans avant ou après l'aliénation, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.

Il s'agit d'un report, non d'une exonération définitive. Lors de la revente ultérieure, l'acquisition de l'immeuble cédé lors de l'aliénation dont l'imposition avait été différée reste déterminante pour fixer les dépenses d'investissements (art. 46 al. 3 LICD), et le gain réinvesti est déduit de ces dépenses (art. 49 al. 4 LICD) : le gain différé ressort à ce moment-là. En revanche, les art. 41 à 51 LICD consultés ne précisent pas si la durée de propriété du précédent propriétaire est reprise lorsque l'acquisition a fait l'objet d'une imposition différée ; ce point est à confirmer auprès de l'administration cantonale avant toute décision fondée sur la durée de détention.

Le calendrier, lui, produit des effets immédiats et chiffrables, parce que le barème de l'art. 51 al. 1 LICD progresse par paliers de deux ans jusqu'à dix ans, puis à quinze ans. Sur un gain imposable de 300'000 CHF, dépasser six ans de propriété fait passer la charge de 28,8 % à 25,6 %, soit de 86'400 CHF à 76'800 CHF : 9'600 CHF d'écart pour une signature décalée. Le palier des quinze ans produit le dernier effet utile, puisque le taux de 16,0 % au total n'évolue plus ensuite.

L'année civile compte également. La franchise de 6'000 CHF s'apprécie sur l'ensemble des opérations immobilières de l'année civile (art. 51 al. 3 LICD). La majoration de 40 % se déclenche lorsque le total des gains de l'année civile réalisés sur des objets détenus moins de cinq ans dépasse 400'000 CHF (art. 51 al. 2 LICD) : plusieurs ventes rapides concentrées sur un même exercice ne se traitent donc pas comme des ventes espacées. Enfin, les pertes subies en raison de l'aliénation d'immeubles au cours de la même année, ou l'excédent de telles pertes non compensé l'année précédente, sont déductibles, mais uniquement lorsqu'elles proviennent de transactions immobilières intervenues dans le canton (art. 50 LICD).

La procédure ne repose pas sur une déclaration spontanée à date fixe. Les autorités, en particulier les conservateurs du registre foncier, annoncent par écrit dans les trente jours au Service cantonal des contributions tout fait susceptible de donner lieu à l'imposition d'un gain immobilier (art. 166 LICD). Dès qu'il a connaissance d'une aliénation susceptible d'être imposée, le Service adresse au contribuable une formule de déclaration, que celui-ci remet accompagnée de toutes les pièces justificatives dans le délai fixé par le Service (art. 168 al. 1 et 2 LICD). Un délai légal de trente jours existe en revanche à la charge du contribuable pour annoncer les aliénations non inscrites au registre foncier visées à l'art. 42 al. 2 LICD (art. 167 LICD). Le droit de taxer s'éteint cinq ans après l'inscription de l'acte au registre foncier ou dès le jour où l'aliénation a déployé ses effets juridiques (art. 169 al. 2 LICD).

Ce qui est propre à Fribourg, et ce qui reste à vérifier dans votre cas

Quatre traits caractérisent la position du vendeur fribourgeois et méritent d'être retenus avant de fixer un prix ou une date de signature :

Trois éléments ne peuvent pas être affirmés sur la base des textes consultés et doivent être vérifiés dossier par dossier : la reprise ou non de la durée de propriété du précédent propriétaire après une imposition différée, le tarif applicable des émoluments du registre foncier, et l'application éventuelle de la taxe sur la valeur ajoutée à l'émolument notarial. S'y ajoute une donnée locale : le taux des centimes additionnels communaux aux droits de mutation, qui varie d'une commune à l'autre dans la limite de 100 % des droits cantonaux (art. 22 LDMG) et qui pèse sur l'acquéreur. Ces points sont à confirmer auprès de l'administration cantonale, du bureau du registre foncier ou du notaire chargé de l'acte. Ce guide expose l'état du droit tel qu'il ressort des textes cantonaux consolidés et de la feuille cantonale Fribourg de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026, sources consultées le 29 juillet 2026 ; il fournit une information générale et ne constitue pas un conseil individualisé.

• La part communale de 60 centimes par franc d'impôt cantonal est obligatoire et uniforme dans tout le canton (art. 18 LICo, loi du 10 mai 1963) : la charge réelle vaut toujours 1,6 fois le taux cantonal, soit de 16,0 % à 35,2 % du gain selon la durée de propriété
• La majoration de 40 % frappant la part de l'impôt afférente au gain dépassant 400'000 CHF de gains annuels réalisés sur des objets détenus moins de cinq ans (art. 51 al. 2 LICD)
• La taxe sur la plus-value de 20 % pour les biens-fonds ayant bénéficié d'une mesure d'aménagement, exigible notamment lors de l'aliénation (art. 113a, 113b et 113e LATeC, RSF 710.1, dispositions en vigueur depuis le 1er janvier 2018, modifications contraignantes depuis le 1er octobre 2023)
• La faculté de revendiquer la valeur fiscale au titre de dépenses d'investissements après quinze ans de propriété (art. 48 al. 3 LICD), et la désignation légale de l'acquéreur comme débiteur des droits de mutation (art. 11 al. 1 let. a LDMG)

Questions fréquentes

Je vends après douze ans de propriété, avec un gain imposable de 200'000 CHF. À combien s'élève l'impôt ?

La tranche « plus de dix ans et jusqu'à quinze ans » correspond à 12 % au canton (art. 51 al. 1 let. f LICD, loi du 6 juin 2000, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024) et à 7,2 % aux communes, la part communale valant 60 centimes par franc de l'impôt perçu par l'Etat (art. 18 LICo, loi du 10 mai 1963), soit 19,2 % du gain ; ces deux dispositions sont reproduites dans la feuille cantonale Fribourg de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026. Sur 200'000 CHF, l'impôt atteint 38'400 CHF. Ce calcul suppose un gain déjà net des dépenses d'investissements, c'est-à-dire du prix d'acquisition et des impenses au sens de l'art. 46 al. 1 LICD, la commission de courtage usuelle étant déductible en vertu de l'art. 49 al. 1 let. c LICD. Le montant définitif ressort de la décision de taxation du Service cantonal des contributions (art. 169 LICD).

En tant que vendeur, dois-je payer les droits de mutation et les frais de notaire ?

Les droits de mutation sont légalement à la charge de l'acquéreur (art. 11 al. 1 let. a de la loi du 1er mai 1996 sur les droits de mutation et les droits sur les gages immobiliers, LDMG, RSF 635.1.1, version en vigueur depuis le 1er mars 2024) : le vendeur ne les supporte pas. Pour l'émolument du notaire, fixé par le tarif du 7 octobre 1986 (RSF 261.16, version en vigueur depuis le 1er juillet 2016) et plafonné à 10'000 CHF, l'acquéreur le supporte par usage, mais aucun texte fribourgeois imposant cette répartition n'a été identifié dans les sources consultées. La répartition des frais figure donc dans l'acte de vente, où elle est habituellement précisée expressément.

J'ai acheté ma maison il y a plus de vingt ans et je ne dispose plus des factures de travaux. Comment le prix de revient est-il établi ?

Lorsque l'acquisition date de plus de quinze ans, le contribuable peut revendiquer au titre de dépenses d'investissements, soit le prix d'acquisition augmenté des impenses, la valeur fiscale fixée au moins quatre ans avant l'aliénation (art. 48 al. 3 LICD, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024). Dans ce cas, il n'est tenu compte que des impenses des quatre dernières années ; la taxe sur la plus-value reste en revanche admise en déduction sans limitation de temps, et la prise en compte du gain réinvesti est réservée. Cette faculté n'est pas automatique : elle doit être revendiquée. Son intérêt dépend du niveau de la valeur fiscale par rapport au prix d'achat historique augmenté des impenses justifiables.

Je vends mon appartement et j'en rachète un autre dans le canton dans l'année. Suis-je exonéré ?

Non : l'imposition est différée, elle n'est pas supprimée. Le report s'applique lorsque le bien vendu a durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur et que le produit obtenu est affecté, dans un délai de deux ans avant ou après l'aliénation, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage (art. 43 al. 1 let. e LICD, version en vigueur depuis le 1er janvier 2024). Lors de la revente ultérieure, l'acquisition de l'immeuble cédé lors de l'aliénation différée reste déterminante pour fixer les dépenses d'investissements (art. 46 al. 3 LICD) et le gain réinvesti est déduit de ces dépenses (art. 49 al. 4 LICD) : le gain différé est alors imposé. Le remploi partiel, la preuve de l'usage propre et le respect du délai de deux ans relèvent de la procédure de taxation conduite par le Service cantonal des contributions.

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