Vendre un bien immobilier dans le canton de Thurgovie : impôt, notaire et frais

L'impôt sur les gains immobiliers : 40 % de base, corrigé par la durée de possession

La Thurgovie prélève une Grundstückgewinnsteuer, impôt sur les gains immobiliers régi par les §§ 126 à 136 de la loi fiscale cantonale (Steuergesetz, RB 640.1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 ; Feuille cantonale de l'Administration fédérale des contributions relative à la Thurgovie, état février 2026). Le canton applique un système dualiste : les gains réalisés sur des immeubles de la fortune privée d'une personne physique relèvent de cet impôt spécial (§ 126 al. 1 ch. 1 StG), et non de l'impôt ordinaire sur le revenu. Un particulier qui vend sa maison ou son appartement se situe donc dans le champ classique de la Grundstückgewinnsteuer.

Le gain imposable correspond au montant dont le produit de la vente excède les coûts d'investissement (§ 131 al. 1 StG). Le produit comprend le prix de vente et toutes les autres prestations de l'acquéreur (§ 132 al. 1 StG). Les coûts d'investissement comprennent le prix d'acquisition, les frais directement liés à l'acquisition et à l'aliénation, ainsi que les impenses augmentant la valeur du bien depuis son acquisition (§ 133 al. 1 StG). Lorsque la dernière aliénation déterminante remonte à plus de vingt ans, une personne physique peut faire valoir la valeur du bien telle qu'établie par l'estimation fiscale vingt ans auparavant (§ 133 al. 5 StG). Enfin, les pertes immobilières subies durant l'année civile en cours et les quatre années civiles précédant l'année fiscale peuvent être compensées avec le gain (§ 134 StG).

Le taux thurgovien présente une double particularité. Il est proportionnel : 40 % du gain, quel que soit le montant réalisé (§ 135 al. 1 StG), sans progressivité par tranches. Il est ensuite corrigé sur le montant d'impôt lui-même, à la hausse ou à la baisse, selon la durée de détention. Une propriété de moins de trois ans entraîne une majoration de 1 % du montant d'impôt pour chaque mois manquant, soit 36 % au maximum ; en cas de rigueur, cette majoration peut être réduite de moitié au plus (§ 136 al. 1 StG). Dès six ans de propriété, l'impôt est réduit de 4 %, puis de 4 % supplémentaires par année entière, jusqu'à un plafond de 72 % atteint à vingt-trois ans (§ 136 al. 2 StG). Pour le calcul de cette durée, la dernière aliénation ayant fondé l'imposition est déterminante (§ 131 al. 2 StG) ; selon l'information publiée par l'administration fiscale cantonale, la date d'inscription au registre foncier fait foi et, à défaut d'acte authentique, le moment du transfert du pouvoir de disposition.

La correction est donc défavorable en deçà de trois ans et favorable au-delà de six ans : la charge passe de 54,40 % du gain en cas de revente immédiate à 11,20 % après vingt-trois ans. Les montants d'impôt inférieurs à 50 CHF ne sont pas perçus (§ 48 al. 3 de l'ordonnance fiscale, Steuerverordnung, RB 640.11, du 10 novembre 1992, état au 1er janvier 2025). L'administration fiscale cantonale met à disposition un calculateur officiel en ligne, à l'adresse sv-kalkulatoren.tg.ch/TG/kalkulatoren/kalkulatoren/calc_05_gru.html, qui reste la référence pour un chiffrage individuel. La liste ci-dessous reprend les tableaux de majorations et de réductions publiés par cette même administration.

• 0 mois de possession : majoration de 36 %, taux effectif de 54,40 % du gain
• 12 mois : majoration de 24 %, taux effectif de 49,60 %
• 24 mois : majoration de 12 %, taux effectif de 44,80 %
• 35 mois : majoration de 1 %, taux effectif de 40,40 %
• De 3 à 5 ans : aucune correction, taux effectif de 40,00 %
• 6 ans : réduction de 4 %, taux effectif de 38,40 %
• 7 ans : réduction de 8 %, taux effectif de 36,80 %
• 8 ans : réduction de 12 %, taux effectif de 35,20 %
• 9 ans : réduction de 16 %, taux effectif de 33,60 %
• 10 ans : réduction de 20 %, taux effectif de 32,00 %
• 11 ans : réduction de 24 %, taux effectif de 30,40 %
• 12 ans : réduction de 28 %, taux effectif de 28,80 %
• 13 ans : réduction de 32 %, taux effectif de 27,20 %
• 14 ans : réduction de 36 %, taux effectif de 25,60 %
• 15 ans : réduction de 40 %, taux effectif de 24,00 %
• 16 ans : réduction de 44 %, taux effectif de 22,40 %
• 17 ans : réduction de 48 %, taux effectif de 20,80 %
• 18 ans : réduction de 52 %, taux effectif de 19,20 %
• 19 ans : réduction de 56 %, taux effectif de 17,60 %
• 20 ans : réduction de 60 %, taux effectif de 16,00 %
• 21 ans : réduction de 64 %, taux effectif de 14,40 %
• 22 ans : réduction de 68 %, taux effectif de 12,80 %
• 23 ans et plus : réduction maximale de 72 %, taux effectif de 11,20 %

Droits de mutation : 1 %, dus par l'acquéreur, avec responsabilité solidaire du vendeur

La Thurgovie perçoit un impôt sur les transferts immobiliers, la Handänderungssteuer, réglée aux §§ 137 à 141 de la loi fiscale cantonale (RB 640.1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025). Son taux est uniforme : 1 % (§ 140 al. 1 StG). L'impôt est prélevé sur la somme totale des prestations qui reviennent au vendeur ou que l'acquéreur assume en faveur de celui-ci envers des tiers (§ 139 al. 1 StG). Pour une vente à 800'000 CHF, l'impôt s'élève ainsi à 8'000 CHF.

La loi désigne l'acquéreur comme débiteur de l'impôt (§ 141 al. 1 StG). Le vendeur ne le supporte donc pas dans la répartition légale. Il doit néanmoins connaître trois mécanismes. Le montant doit être acquitté ou garanti avant le transfert de la propriété foncière (§ 169 al. 1 StG), ce qui limite fortement le risque pratique. Le vendeur répond ensuite solidairement de l'impôt (§ 141 al. 2 StG). Enfin, les impôts sur la propriété foncière sont garantis par un droit de gage légal (§ 198 al. 1 StG, renvoyant au § 68 de la loi d'introduction du Code civil suisse).

Les exonérations figurent au § 138 StG. Sont exonérées les aliénations énumérées au § 129 al. 1 ch. 1 à 9 StG, ainsi que les mutations entre parents et descendants, avec les enfants du conjoint ou les enfants par alliance, et entre frères et sœurs ; les soultes et la vente de gré à gré visée au ch. 6 restent imposables (§ 138 al. 1 StG). Les partenaires enregistrés sont assimilés aux époux dans toute la loi fiscale (§ 12 al. 1bis StG). En cas de remploi au sens du § 129 al. 1 ch. 8 et ch. 9 StG, l'exonération porte sur le montant du produit de vente réinvesti dans l'immeuble de remplacement (§ 138 al. 2 StG).

L'autorité de taxation est le bureau du registre foncier de l'arrondissement concerné. La réclamation contre la décision de taxation se forme par écrit dans les 30 jours suivant sa notification, auprès de l'administration fiscale cantonale (§ 164 al. 1 StG). Les bureaux du registre foncier et notariats annoncent d'office chaque transfert de propriété foncière à l'autorité de taxation dans les 14 jours (§ 168 al. 1 StG) ; une aliénation imposable qui ne passe pas par une inscription au registre foncier doit être annoncée par le contribuable dans les 30 jours (§ 170 al. 1 StG).

Notaire et frais annexes : un notariat d'État aux émoluments plafonnés

La Thurgovie applique un notariat étatique pour l'immobilier. Chacun des cinq districts dispose d'un bureau du registre foncier et notariat (Grundbuchamt und Notariat), répartis sur sept sites : Arbon, Frauenfeld, Münchwilen, Kreuzlingen, où le registre foncier et le notariat forment deux offices distincts, Weinfelden et son antenne de Bischofszell. Ces offices relèvent du Département de la justice et de la sécurité et sont soumis à la surveillance technique de l'inspectorat cantonal du registre foncier et du notariat. L'Institut de droit notarial de l'Université de Berne classe le notariat thurgovien parmi les formes mixtes, tout en relevant que la compétence d'instrumenter les actes portant sur des immeubles est limitée au bureau du registre foncier de l'arrondissement. Un vendeur ne choisit donc pas son notaire comme il le ferait dans un canton à notariat libre.

Les émoluments reposent sur la loi sur les émoluments et taxes mixtes des bureaux du registre foncier et notariats du 20 novembre 1996 (GGG, RB 632.1) et sur l'ordonnance du Conseil d'État sur les émoluments des autorités administratives cantonales (RB 631.11) ; la liste de prix officielle Grundbuchamt und Notariat, état au 1er janvier 2026, en donne le détail. Ils sont proportionnels à la valeur du contrat, mais plafonnés, ce qui limite la facture sur les transactions élevées. Lorsqu'il n'existe pas de valeur contractuelle ou que celle-ci est nettement inférieure à la valeur vénale de l'immeuble, c'est la valeur fiscale qui sert de base au calcul (§ 10 al. 2 GGG).

Pour un contrat de vente de 800'000 CHF, l'émolument d'instrumentation atteint ainsi 800 CHF hors TVA, l'émolument de mutation 3'200 CHF et l'émolument de publication 50 CHF, soit 4'050 CHF au total hors TVA. La TVA n'est perçue que sur l'émolument d'instrumentation ; la constitution éventuelle d'une cédule hypothécaire et les débours effectifs viennent en sus.

La répartition des frais entre les parties est réglée par le droit cantonal à titre supplétif : à défaut de convention entre elles, les émoluments sont à la charge de l'acquéreur (§ 12 al. 1 GGG), et ceux dus pour la constitution ou la modification d'un droit de gage immobilier sont à la charge du débiteur gagiste (§ 12 al. 2 GGG). Les parties répondent solidairement des émoluments et des débours envers l'office (§ 3 GGG). Une répartition différente peut donc être convenue, mais elle doit être stipulée expressément dans le contrat et n'est pas opposable à l'office.

• Émolument d'instrumentation du contrat de vente (Beurkundungsgebühr) : 1 pour mille de la valeur du contrat, minimum 100 CHF, maximum 5'000 CHF, plus la TVA (§ 14 al. 1 GGG ; liste de prix au 1er janvier 2026)
• Émolument de mutation au registre foncier (Handänderungsgebühr) : 4 pour mille de la valeur du contrat, minimum 100 CHF, maximum 20'000 CHF (§ 14 al. 2 ch. 1 GGG ; liste de prix au 1er janvier 2026)
• Émolument de publication : 50 CHF pour un immeuble, puis 20 CHF par immeuble supplémentaire (liste de prix au 1er janvier 2026)
• Cédule hypothécaire, en cas de constitution : émolument d'instrumentation de 1 pour mille de la somme gagée, minimum 100 CHF, maximum 5'000 CHF, plus un émolument de gage immobilier de 1,5 pour mille, minimum 100 CHF, maximum 10'000 CHF (§ 14 al. 2 ch. 11 GGG ; liste de prix au 1er janvier 2026)
• Extrait du registre foncier : 50 CHF jusqu'à cinq pages, 100 CHF dès six pages (liste de prix au 1er janvier 2026)

Remploi du logement principal et arbitrages de calendrier

Le § 129 al. 1 StG prévoit plusieurs cas de report d'imposition (Steueraufschub) : succession, partage successoral, legs, avancement d'hoirie et donation (ch. 1), mutation entre époux (ch. 2), remaniements parcellaires et rectifications de limites (ch. 6), remploi agricole ou forestier (ch. 8) et, surtout pour un vendeur particulier, le remploi du logement principal (ch. 9).

Ce dernier suppose l'aliénation d'une habitation occupée durablement et exclusivement par son propriétaire, puis l'affectation du produit, dans un délai approprié avant ou après l'aliénation, à l'acquisition ou à la construction d'un logement de remplacement affecté au même usage et situé en Suisse (§ 129 al. 1 ch. 9 StG). La Thurgovie applique la méthode absolue : le report ne joue que dans la mesure où le montant réinvesti dépasse les coûts d'investissement de l'immeuble aliéné (§ 129 al. 2 StG). La pratique fiscale thurgovienne fixe le délai approprié à deux ans, l'inscription au registre foncier étant déterminante, et précise que le report est total lorsque le réinvestissement dépasse le prix de vente, partiel lorsqu'il excède seulement les coûts d'investissement, et nul en dessous (StP 129 Nr. 4, version du 19 février 2026). Il s'agit d'un report et non d'une exonération : l'impôt reste latent, le gain différé étant déduit des coûts d'investissement du logement de remplacement lors d'une aliénation ultérieure (§ 133 al. 4 StG).

Sur le plan du calendrier, deux seuils commandent l'essentiel de la charge. Le premier est celui des trente-six mois depuis l'inscription au registre foncier : chaque mois de détention supplémentaire en deçà de ce seuil réduit la majoration d'un point, soit 800 CHF d'économie par mois pour un gain de 200'000 CHF imposé au taux de base de 40 %. Le second est celui des six ans, à partir duquel la réduction s'ouvre à 4 % du montant d'impôt et progresse de 4 % par année entière supplémentaire, soit 3'200 CHF par année pour le même gain de 200'000 CHF, jusqu'au plafond atteint à vingt-trois ans.

Décaler une signature de quelques semaines peut donc modifier sensiblement le résultat net, à condition que le franchissement du seuil soit effectif à la date d'inscription au registre foncier et non à celle de la promesse de vente. Un chiffrage préalable au moyen du calculateur cantonal, puis une confirmation auprès de l'administration fiscale cantonale, sont indiqués avant d'arrêter une date.

Ce qui distingue la Thurgovie et ce qui reste à confirmer

Trois traits distinguent nettement la Thurgovie. D'abord, l'absence de coefficient communal sur l'impôt sur les gains immobiliers : celui-ci est un impôt unique dont le produit est réparti par la loi, à hauteur de 43,5 % au canton, 25 % à la commune politique, 25 % aux communes scolaires et 6,5 % à la paroisse de la confession du contribuable, cette dernière part revenant à la commune politique lorsque le vendeur n'appartient à aucune église reconnue par l'État (§ 203 al. 2 StG). La charge est donc identique dans toutes les communes du canton.

Ensuite, le taux proportionnel de 40 % assorti d'une correction par la durée, sans progressivité liée au montant du gain : un gain de 50'000 CHF et un gain de 1'000'000 CHF détenus pendant la même durée subissent le même taux effectif (§ 135 al. 1 et § 136 StG). S'y ajoutent deux souplesses prévues par la loi : la clause de rigueur du § 136 al. 1 StG, qui permet de réduire de moitié au plus la majoration de courte durée, et la compensation des pertes immobilières de l'année civile en cours et des quatre années civiles précédentes (§ 134 StG).

Le troisième trait est structurel : le notariat étatique, qui impose le bureau du registre foncier de l'arrondissement comme officier instrumentant, mais garantit des émoluments plafonnés directement par la loi (§ 14 GGG) et donc prévisibles dès la signature.

Plusieurs éléments ne sont pas vérifiés à ce stade et ne doivent pas être présumés. Le délai de dépôt de la déclaration de gain immobilier n'est fixé par aucun chiffre dans la loi fiscale : celle-ci renvoie au délai porté sur le formulaire remis par l'autorité de taxation (§ 167 et § 155 al. 2 StG), et ce délai est à confirmer auprès de l'administration cantonale. Le taux de TVA applicable à l'émolument d'instrumentation n'est pas indiqué dans la liste de prix cantonale et est à confirmer auprès de l'office compétent. Aucun classement comparatif des tarifs notariaux cantonaux, notamment les études du Surveillant des prix, n'est repris ici, faute de vérification à la source. Enfin, les indications de ce guide reposent sur les sources officielles cantonales et fédérales consultées le 29 juillet 2026, en version allemande ; aucune version française officielle de ces textes n'a été vérifiée, et les traductions employées ici le sont à titre indicatif.

Questions fréquentes

Quel est l'impôt sur un gain de 150'000 CHF pour un bien détenu quatre ans ?

Une détention de trois à cinq ans ne donne lieu ni à majoration ni à réduction : le taux effectif est celui de base, soit 40 % du gain (§ 135 al. 1 et § 136 de la loi fiscale thurgovienne, RB 640.1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025). Sur un gain de 150'000 CHF, l'impôt s'élève donc à 60'000 CHF. Le gain se calcule sur le produit de vente diminué des coûts d'investissement (§ 131 al. 1 StG), et il peut être réduit par la compensation de pertes immobilières subies durant l'année civile en cours ou les quatre années civiles précédentes (§ 134 StG). Le calculateur officiel de l'administration fiscale cantonale permet de vérifier le résultat. Cette indication est générale et ne remplace pas l'examen d'une situation individuelle.

Le taux change-t-il selon la commune thurgovienne où se situe le bien ?

Non. L'impôt thurgovien sur les gains immobiliers est un impôt unique, sans coefficient communal additionnel. Son produit est réparti par la loi entre le canton (43,5 %), la commune politique (25 %), les communes scolaires (25 %) et la paroisse de la confession du contribuable (6,5 %), cette dernière part revenant à la commune politique lorsque le contribuable n'appartient à aucune église reconnue par l'État (§ 203 al. 2 StG). Le taux effectif applicable au gain dépend uniquement de la durée de possession, et non de la localisation du bien dans le canton.

Le vendeur doit-il payer les droits de mutation de 1 % ?

En principe non : la loi désigne l'acquéreur comme débiteur de la Handänderungssteuer, dont le taux est de 1 % de la valeur du contrat (§ 140 al. 1 et § 141 al. 1 StG). Trois précisions s'imposent. Le montant doit être acquitté ou garanti avant le transfert de la propriété foncière (§ 169 al. 1 StG). Le vendeur répond solidairement de l'impôt (§ 141 al. 2 StG). Les impôts sur la propriété foncière sont garantis par un droit de gage légal (§ 198 al. 1 StG, renvoyant au § 68 de la loi d'introduction du Code civil suisse). Il est donc prudent de régler expressément le paiement de cet impôt dans le contrat et de s'assurer qu'il est acquitté auprès du bureau du registre foncier, autorité de taxation.

Le remploi dans un autre logement en Suisse permet-il d'éviter l'impôt sur le gain ?

Il permet d'obtenir un report d'imposition, non une exonération. Le § 129 al. 1 ch. 9 StG prévoit le report lors de l'aliénation d'une habitation occupée durablement et exclusivement par son propriétaire, lorsque le produit est affecté, dans un délai approprié avant ou après l'aliénation, à l'acquisition ou à la construction d'un logement de remplacement affecté au même usage et situé en Suisse. La Thurgovie applique la méthode absolue (§ 129 al. 2 StG) : la pratique fiscale cantonale fixe le délai approprié à deux ans et retient un report total si le réinvestissement dépasse le prix de vente, partiel s'il excède seulement les coûts d'investissement, et nul en dessous (StP 129 Nr. 4, version du 19 février 2026). L'impôt reste latent, le gain différé étant déduit des coûts d'investissement du logement de remplacement (§ 133 al. 4 StG). Côté droits de mutation, l'exonération porte sur le montant du produit réinvesti (§ 138 al. 2 StG).

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