Vendre un bien immobilier dans le canton de Berne : impôt, notaire et frais

L'impôt sur les gains immobiliers : qui paie et sur quelle base

Le canton de Berne perçoit un impôt sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer) réglé aux art. 126 à 147 LI (état au 01.01.2026 ; l'art. 148 a été abrogé au 01.04.2017). Il est dû par la personne qui aliène l'immeuble, donc par le vendeur (art. 126 al. 1 LI). Lorsque plusieurs personnes participent à une aliénation, chacune est imposable sur sa part de la propriété aliénée (art. 126 al. 2 LI).

Deux règles de seuil et de cumul commandent le calcul. Les gains inférieurs à 5'300 CHF ne sont pas imposés (art. 128 al. 2 LI), et tous les gains immobiliers d'au moins 5'300 CHF réalisés au cours d'une même année civile sont additionnés pour l'imposition (art. 145 al. 2 LI). Les pertes immobilières subies la même année civile, l'année précédente ou l'année suivante sont imputables, celles inférieures à 5'300 CHF n'étant pas prises en compte (art. 143 al. 1 LI). Ces montants de 5'300 CHF sont ceux de la LI dans sa teneur en vigueur au 01.01.2026.

Le gain brut est la différence entre le produit de l'aliénation et les dépenses d'investissement, soit le prix d'acquisition augmenté des impenses (art. 137 al. 1 LI). L'art. 142 LI énumère les impenses : droits de mutation, frais d'actes et d'enchères ; commissions et frais de courtage pour l'achat comme pour la vente ; dépenses augmentant durablement la valeur, telles que nouvelles constructions et transformations ; contributions des propriétaires fonciers payées à la commune ; taxes sur la plus-value acquittées au titre de la compensation des avantages résultant de mesures d'aménagement. Les dépenses faites pour l'entretien ordinaire et l'administration ne sont pas des impenses (art. 142 al. 3 let. a LI). Il est donc utile de réunir les justificatifs des travaux à plus-value avant la vente, et non après.

Le barème de l'art. 146 al. 1 LI ne donne pas l'impôt final : il donne un impôt simple, multiplié ensuite par les quotités du canton et de la commune, ainsi que par le taux de la paroisse lorsque la personne contribuable y est assujettie (art. 2 et 250 LI ; art. 9 à 11 de la Loi sur les impôts paroissiaux, LIP, RSB 415.0). La commune ayant droit à l'impôt est celle dans laquelle le gain a été réalisé (art. 251 al. 2 LI) et la paroisse celle sur le territoire de laquelle l'immeuble est sis (art. 9 LIP). Pour 2026, la quotité cantonale applicable aux personnes physiques est de 2,975. À Berne-Ville, la quotité communale est de 1,54 et le taux de la paroisse évangélique réformée de 0,1840, soit 4,699 au total ; l'ensemble des communes bernoises se situe entre 3,865 et 5,175 avant impôt paroissial (Administration des finances du canton de Berne, quotités d'impôt des communes et taux d'impôt des paroisses pour 2026, version du 01.02.2026). La quotité applicable à la commune de situation de l'immeuble est à vérifier dans cette publication ou auprès de la commune.

Barème de l'impôt simple, art. 146 al. 1 LI, par tranches de gain imposable :

• les premiers 2'800 CHF : 1,44 %
• les 2'800 CHF suivants : 2,40 %
• les 8'200 CHF suivants : 4,08 %
• les 13'400 CHF suivants : 4,92 %
• les 26'800 CHF suivants : 6,41 %
• les 80'400 CHF suivants : 7,26 %
• les 201'100 CHF suivants : 7,81 %
• le surplus, soit dès 335'500 CHF cumulés : 8,10 %

Durée de possession : majoration courte durée et déduction longue durée

C'est ici que se joue l'essentiel de la facture. Lorsque la durée de possession est inférieure à cinq ans, l'impôt calculé est majoré selon l'art. 147 al. 1 LI :

Trois situations échappent à cette majoration selon l'art. 147 al. 2 LI : l'aliénation de l'immeuble au cours de la liquidation d'une succession, la vente à laquelle le vendeur était obligé pour des raisons personnelles, et le cas où le vendeur prouve l'existence de circonstances excluant toute intention de spéculation. Cette dernière clause est une particularité bernoise appréciable, mais elle suppose une démonstration à conduire devant l'autorité fiscale.

À l'inverse, si la personne contribuable a été propriétaire de l'immeuble aliéné pendant au moins cinq ans, le gain immobilier est réduit de 2 % par année entière à compter de l'acquisition, mais au maximum de 70 % (art. 144 al. 1 LI), plafond atteint après trente-cinq années entières. Le sens de cette dégressivité mérite d'être compris : la réduction porte sur le gain et non sur l'impôt déjà calculé, puisque le gain immobilier imposable est le gain brut diminué de la déduction pour durée de possession et de l'imputation des pertes (art. 137 al. 2 LI). Comme le barème de l'art. 146 LI est progressif par tranches, réduire le gain fait aussi redescendre une partie de celui-ci dans des tranches taxées plus bas. L'effet réel est donc plus favorable que ne le suggère la simple lecture des 2 % annuels.

Concrètement, la courbe bernoise pénalise la revente rapide et récompense la détention longue. Entre une vente à quatre ans et onze mois et une vente à cinq ans révolus, on passe d'une majoration de 10 % de l'impôt à une déduction de 10 % du gain : le franchissement du seuil change la nature du calcul.

• moins de 1 an de possession : impôt majoré de 70 %
• de 1 an à moins de 2 ans : majoration de 50 %
• de 2 ans à moins de 3 ans : majoration de 35 %
• de 3 ans à moins de 4 ans : majoration de 20 %
• de 4 ans à moins de 5 ans : majoration de 10 %

Droits de mutation : 1,8 % à la charge de l'acquéreur

L'impôt sur les mutations bernois s'élève à 1,8 % (art. 11 al. 1 LIMu, état au 01.04.2023). Il est calculé sur la contre-prestation convenue pour l'acquisition de l'immeuble, laquelle comprend toutes les prestations de nature pécuniaire auxquelles l'acquéreur s'oblige envers l'aliénateur ou envers des tiers en relation avec l'immeuble (art. 6 al. 1 LIMu). Il n'est pas perçu d'impôt inférieur à 100 CHF (art. 11 al. 3 LIMu).

Point essentiel pour un vendeur : cet impôt est dû par l'acquéreur (art. 2 al. 1 LIMu). Le même article réserve deux cas particuliers dans lesquels l'impôt est dû par le cédant des droits : la cession des droits découlant d'un contrat de vente et le transfert d'un droit d'emption (art. 5 al. 2 let. c et d LIMu). Dans une vente immobilière ordinaire, le vendeur ne doit donc rien à ce titre. L'impôt est par ailleurs exclusivement cantonal, l'art. 1 LIMu le désignant comme dû au canton : aucun droit de mutation communal additionnel ne s'y ajoute dans le canton de Berne. L'autorité de taxation est le bureau du registre foncier (art. 16 LIMu) et l'impôt est exigible lors du dépôt de la réquisition d'inscription au registre foncier (art. 20 al. 1 LIMu).

Une règle bernoise mérite d'être connue du vendeur, car elle élargit mécaniquement le vivier d'acquéreurs pour les objets d'habitation. Sur demande déposée lors de la réquisition d'inscription au registre foncier, le paiement de l'impôt sur les 800'000 premiers francs de la contre-prestation fait l'objet d'un sursis (art. 11a al. 1 et 3 LIMu), puis l'impôt ayant fait l'objet du sursis n'est pas perçu lorsque l'immeuble sert de domicile principal à l'acquéreur, utilisé personnellement, sans interruption pendant au moins deux ans et exclusivement à des fins d'habitation (art. 11b al. 1 LIMu). Le domicile principal doit être élu dans l'année suivant l'acquisition pour un bâtiment existant, et le bâtiment à construire doit être habité dans les deux ans, ces délais pouvant être prolongés dans des cas exceptionnels et motivés (art. 11b al. 2 LIMu). Le sursis est accordé pour quatre ans au maximum à compter de l'acquisition (art. 17 al. 2 LIMu) et l'impôt ayant fait l'objet du sursis est garanti par une hypothèque légale (art. 11a al. 5 LIMu). L'acquéreur doit prouver spontanément que les conditions sont réunies, au plus tard dans les 30 jours suivant l'expiration du sursis (art. 17a al. 1 LIMu).

Notaire, registre foncier et frais annexes

Le canton de Berne connaît un notariat libre : le notaire exerce une profession libérale, scientifique et publique (art. 2 de la Loi du 22.11.2005 sur le notariat, LN, RSB 169.11, version en vigueur depuis le 01.06.2021), de manière indépendante et sous sa propre responsabilité (art. 3 al. 1 LN). Ses émoluments obéissent toutefois à un barème-cadre officiel échelonné, identique dans tout le canton : l'émolument dû pour l'authentification des actes de mutation relatifs aux immeubles se calcule en fonction de la valeur énoncée dans le contrat et se fixe selon le barème de l'annexe 1 OEmN (art. 13 OEmN). Le notaire doit respecter ce barème-cadre (art. 2 al. 3 OEmN) et motiver en francs tout écart par rapport à la valeur moyenne du barème (art. 6a al. 1 let. c OEmN). La fourchette entre minimum et maximum laisse donc une marge de discussion, qu'il est légitime d'aborder avant la signature.

Extraits du barème-cadre de l'annexe 1 OEmN, émolument minimum et maximum, hors TVA de 8,1 %, l'art. 1 al. 3 OEmN précisant que la taxe sur la valeur ajoutée n'est pas comprise dans l'émolument :

Rapporté au prix, l'émolument est dégressif : de l'ordre de 0,72 à 0,93 % à 100'000 CHF, de 0,29 à 0,46 % à 1'000'000 CHF et de 0,17 à 0,28 % à 5'000'000 CHF, hors TVA. Ces rapports sont calculés à partir des montants de l'annexe 1 OEmN reproduits ci-dessus. Le détail des prestations couvertes et les tarifs horaires applicables aux émoluments calculés en fonction du temps requis figurent dans l'information sur les prix des prestations notariales publiée par les notaires bernois sur bernernotar.ch, en vigueur dès le 1er janvier 2024.

Aucune disposition légale n'attribue ces frais à l'une ou l'autre partie : la répartition se convient entre vendeur et acheteur et doit figurer noir sur blanc dans l'accord, puis dans l'acte. Il n'existe pas de relevé officiel d'une répartition usuelle dans le canton, de sorte qu'aucune répartition ne doit être présumée. Un point mérite en outre l'attention : lorsque le notaire est intervenu sur réquisition de plusieurs personnes, celles-ci sont solidairement responsables à son égard (art. 50 al. 1 LN), quelle que soit la répartition convenue entre elles.

Deux postes annexes complètent le tableau. D'une part, l'émolument du registre foncier : l'inscription du propriétaire coûte 200 points pour le premier immeuble, plus 20 points par acquéreur supplémentaire en cas d'acquisition en commun et 20 points par immeuble supplémentaire acquis par un même acte (annexe 4B, ch. 3.1.1 de l'Ordonnance du 22.02.1995 fixant les émoluments de l'administration cantonale, OEmo, RSB 154.21, version en vigueur depuis le 01.05.2026). La valeur du point étant de 1 franc (art. 4 al. 2 OEmo), l'inscription d'un transfert de propriété revient à 200 CHF, indépendamment du prix de vente. D'autre part, l'impôt sur les gains immobiliers est garanti par une hypothèque légale sur l'immeuble (art. 241 al. 1 let. b LI) ; l'Intendance cantonale des impôts peut, sur demande et contre émolument, en fixer le montant au moyen d'un renseignement engageant sa responsabilité, dans les 30 jours suivant la réception des documents nécessaires. La manière de sécuriser cet impôt, par exemple par la consignation d'une partie du prix, relève de l'accord entre les parties et n'est pas réglée par la loi. Le point est à anticiper si le produit de la vente doit financer un achat immédiat.

• prix jusqu'à 100'000 CHF : 715 à 925 CHF
• prix de 500'000 CHF : 1'865 à 2'825 CHF
• prix de 800'000 CHF : 2'495 à 3'875 CHF
• prix de 1'000'000 CHF : 2'915 à 4'575 CHF
• prix de 2'000'000 CHF : 4'615 à 7'375 CHF
• prix de 5'000'000 CHF : 8'365 à 13'825 CHF

Remploi de la résidence principale et calendrier de vente

L'art. 134 let. a LI prévoit un report d'imposition en cas d'aliénation totale ou partielle d'un logement, maison individuelle ou appartement, ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, à condition que le produit de cette aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition ou la construction en Suisse d'un objet servant au même usage ; dans le cas de maisons locatives, le remploi n'est possible que pour l'habitation servant au propre usage de l'aliénateur. Il s'agit d'un report, non d'une exonération : tous les gains bruts dont l'imposition a été différée sont englobés dans le calcul du gain réalisé lors de l'aliénation ultérieure de l'immeuble de remplacement (art. 136 al. 1 et 2 LI).

Le délai raisonnable est en règle générale de deux ans. Lorsque le remploi intervient après l'aliénation de l'ancien logement et que des circonstances particulières établissent clairement le lien entre l'aliénation et le réinvestissement, par exemple un retard dans la procédure d'autorisation de construire, un délai de deux à quatre ans au plus est encore tenu pour raisonnable, la personne contribuable devant prouver ces circonstances. Lorsque le remploi précède l'aliénation, le délai raisonnable est mesuré plus strictement et deux ans en constituent le maximum (Notice E de l'Intendance des impôts du canton de Berne, gain immobilier, valable dès 2021). Le report suppose en outre que les dépenses d'investissement de l'immeuble de remplacement soient supérieures à celles de l'immeuble aliéné ; si le produit est supérieur au réinvestissement, la différence est imposée au titre de gain brut (art. 135 LI). Les conditions applicables à une situation donnée sont à confirmer auprès de l'Intendance des impôts du canton de Berne.

D'autres cas de report existent hors remploi de la résidence principale : les transferts de propriété à titre gratuit, soit la donation, la succession et l'avancement d'hoirie (art. 131 LI) ; le remploi agricole ou sylvicole et le remembrement (art. 132 LI) ; les autres éléments de la fortune commerciale et les restructurations (art. 133 LI) ; les transferts de propriété entre époux découlant du régime matrimonial ou servant à satisfaire des prétentions relevant du droit du divorce, à condition que les deux époux consentent au report (art. 134 let. b LI).

Sur le calendrier, quatre repères commandent la préparation d'une vente bernoise :

• Le seuil des cinq ans : en deçà, la majoration de l'art. 147 al. 1 LI s'applique ; à partir de cinq ans, la déduction de 2 % du gain par année entière de possession prévue à l'art. 144 al. 1 LI commence à courir.
• L'année civile : tous les gains immobiliers d'au moins 5'300 CHF réalisés la même année sont additionnés pour l'imposition (art. 145 al. 2 LI), ce qui pousse le total dans les tranches supérieures du barème. Répartir deux ventes sur deux années civiles distinctes change le résultat.
• Les pertes immobilières de la même année civile, de l'année précédente et de l'année suivante sont imputables, celles inférieures à 5'300 CHF n'étant pas prises en compte (art. 143 al. 1 LI) : la chronologie des opérations n'est pas neutre.
• La déclaration d'impôt sur le gain immobilier, envoyée par l'Intendance des impôts dès qu'elle a connaissance d'un gain présumé, doit lui être remise avec les annexes prescrites dans un délai de 30 jours (art. 177 LI) : les justificatifs des impenses et des commissions se rassemblent avant la vente, pas après.

Ce qui distingue Berne du reste de la Suisse

Premier point : la commune compte. Le gain immobilier bernois n'est pas frappé d'un taux cantonal unique, mais d'un impôt simple multiplié par les quotités du canton et de la commune, et par le taux de la paroisse lorsque la personne contribuable y est assujettie (art. 250 LI ; art. 9 à 11 LIP). La commune ayant droit à l'impôt est celle dans laquelle le gain a été réalisé (art. 251 al. 2 LI) et la paroisse celle sur le territoire de laquelle l'immeuble est sis (art. 9 LIP). À gain identique, la charge varie donc sensiblement d'une commune à l'autre : en 2026, les quotités cumulées du canton et des communes s'échelonnent de 3,865 à 5,175, et jusqu'à 5,405 avec l'impôt de la paroisse évangélique réformée (Administration des finances du canton de Berne, version du 01.02.2026). Appliqué au taux unitaire maximal de 8,10 %, cela représente une charge marginale d'environ 31 % à environ 44 % selon la situation.

Deuxième point : la majoration pour courte durée de possession atteint 70 % de l'impôt pour une revente en moins d'un an (art. 147 al. 1 LI). Elle est cependant assortie de trois clauses d'exception explicites (art. 147 al. 2 LI), dont la preuve de circonstances excluant toute intention de spéculation.

Troisième point : le coût administratif de la mutation est faible et indépendant du prix. L'inscription du propriétaire au registre foncier coûte 200 CHF pour le premier immeuble, la valeur du point étant de 1 franc (annexe 4B, ch. 3.1.1 et art. 4 al. 2 OEmo), alors que l'émolument de l'acte notarié, lui, dépend de la valeur énoncée dans le contrat.

Quatrième point : le notariat est libre et non étatique, le notaire exerçant de manière indépendante et sous sa propre responsabilité (art. 3 al. 1 LN), avec un barème-cadre offrant une fourchette entre minimum et maximum ; et les droits de mutation de 1,8 % sont supportés par l'acquéreur, avec une exonération possible sur les 800'000 premiers francs pour une résidence principale (art. 11a et 11b LIMu). Enfin, une remarque pratique sur la documentation : la feuille cantonale consacrée à Berne, publiée par l'Administration fédérale des contributions, n'existe qu'en allemand au 29.07.2026, la version française n'étant pas disponible. Le canton étant bilingue, les textes de loi eux-mêmes sont en revanche disponibles en français dans le recueil BELEX.

Questions fréquentes

J'ai acheté en 2022 et je vends en 2026, après quatre ans révolus : que me coûte la durée de détention ?

Une durée de possession de quatre ans à moins de cinq ans entraîne une majoration de l'impôt de 10 % (art. 147 al. 1 let. e LI, état au 01.01.2026), et vous n'avez encore droit à aucune déduction, celle-ci supposant une possession d'au moins cinq ans (art. 144 al. 1 LI). Franchir le cap des cinq ans supprime la majoration et ouvre une réduction du gain de 2 % par année entière de possession, plafonnée à 70 % après trente-cinq années entières. Si la vente n'est pas contrainte, l'écart de quelques mois peut être significatif. Trois exceptions dispensent de la majoration, même en deçà de cinq ans : l'aliénation au cours de la liquidation d'une succession, la vente à laquelle le vendeur était obligé pour des raisons personnelles, et la preuve de circonstances excluant toute intention de spéculation (art. 147 al. 2 LI).

Est-ce moi, vendeur, qui paie les droits de mutation de 1,8 % ?

Non, pas dans une vente immobilière ordinaire. Dans le canton de Berne, l'impôt sur les mutations de 1,8 % de la contre-prestation est dû par l'acquéreur (art. 2 al. 1 et art. 11 al. 1 de la Loi du 18.03.1992 concernant l'impôt sur les mutations, LIMu, état au 01.04.2023). Le même article 2 réserve deux cas où l'impôt est dû par le cédant des droits : la cession des droits découlant d'un contrat de vente et le transfert d'un droit d'emption (art. 5 al. 2 let. c et d LIMu). Aucun droit de mutation communal additionnel ne s'ajoute, l'impôt étant exclusivement cantonal (art. 1 LIMu). L'acquéreur qui destine le bien à sa résidence principale peut en outre demander le sursis puis la non-perception de l'impôt sur les 800'000 premiers francs, aux conditions des art. 11a, 11b et 17 LIMu, la demande étant à déposer lors de la réquisition d'inscription au registre foncier.

Je vends ma maison et j'en rachète une autre en Suisse : suis-je exonéré d'impôt sur le gain ?

Vous pouvez obtenir un report d'imposition, pas une exonération. L'art. 134 let. a LI le prévoit lorsque le logement vendu, maison individuelle ou appartement, a durablement et exclusivement servi au propre usage de son propriétaire et que le produit est utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition ou la construction en Suisse d'un objet servant au même usage. Le délai raisonnable est en règle générale de deux ans ; il peut s'étendre de deux à quatre ans au plus lorsque le remploi suit l'aliénation et que des circonstances particulières prouvées le justifient, par exemple un retard dans la procédure d'autorisation de construire ; lorsque le remploi précède l'aliénation, deux ans constituent le maximum (Notice E de l'Intendance des impôts du canton de Berne, valable dès 2021). Le report suppose que les dépenses d'investissement de l'immeuble de remplacement dépassent celles de l'immeuble aliéné ; si le produit est supérieur au réinvestissement, la différence est imposée au titre de gain brut (art. 135 LI). Les conditions applicables à votre situation sont à confirmer auprès de l'Intendance des impôts du canton de Berne.

Pour une vente à 800'000 CHF, combien coûte le notaire et qui règle la note ?

Le barème-cadre de l'annexe 1 de l'Ordonnance sur les émoluments des notaires (OEmN, RSB 169.81, version en vigueur depuis le 01.03.2022) prévoit pour ce montant un émolument minimum de 2'495 CHF, moyen de 3'185 CHF et maximum de 3'875 CHF, hors TVA de 8,1 % (art. 1 al. 3 OEmN). Ce barème est identique dans tout le canton, le notaire doit le respecter (art. 2 al. 3 OEmN) et motiver en francs tout écart par rapport à la valeur moyenne (art. 6a al. 1 let. c OEmN). Quant à la répartition, aucune règle légale ne l'impose : elle se convient entre les parties et doit figurer expressément dans l'accord. Attention, lorsque le notaire intervient sur réquisition de plusieurs personnes, celles-ci sont solidairement responsables à son égard (art. 50 al. 1 LN). Prévoyez également le mécanisme de garantie de l'impôt sur le gain immobilier, l'immeuble vendu étant grevé d'une hypothèque légale (art. 241 al. 1 let. b LI), ainsi que l'émolument du registre foncier de 200 CHF pour l'inscription du propriétaire (annexe 4B, ch. 3.1.1 et art. 4 al. 2 OEmo).

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