Vendre un bien immobilier dans le canton de Glaris : impôt, notaire et frais

L'impôt cantonal sur le gain immobilier : le poste principal

L'impôt sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer) est régi par les art. 105 à 115 StG du 7 mai 2000 (GS VI C/1/1). Le contribuable est le vendeur : l'art. 108 al. 1 StG désigne expressément l'aliénateur comme assujetti. Lorsque plusieurs personnes vendent ensemble, chacune acquitte l'impôt selon sa part, avec responsabilité solidaire (art. 108 al. 2 StG). Si le contrat met l'impôt à la charge de l'acheteur, la notice cantonale sur l'impôt sur les gains immobiliers (Wegleitung, édition d'octobre 2024) traite cette reprise comme une prestation de prix supplémentaire : elle augmente le gain imposable, et l'impôt est alors déterminé par un calcul d'approximation (Näherungsrechnung).

Le gain correspond au produit de vente diminué des coûts d'investissement, soit le prix d'acquisition, les impenses ayant durablement augmenté la valeur de l'immeuble et les frais annexes directement liés à l'acquisition ou à l'aliénation (art. 109, 111 et 112 StG). Lorsque le transfert déterminant remonte à plus de trente ans, le vendeur peut substituer au prix d'acquisition la valeur vénale de l'immeuble telle qu'elle était trente ans auparavant (art. 111 al. 5 StG). D'après la notice cantonale d'octobre 2024, cette valeur est communiquée sur demande par l'autorité de taxation, établie sur la base de l'indice des coûts de construction et compte tenu de l'affectation de zone en vigueur à l'époque.

Le barème de base est progressif sur le montant du gain (art. 115 al. 1 StG) :

Les gains inférieurs à 5'000 CHF ne sont pas imposés, ce seuil étant abaissé à 2'000 CHF en cas d'aliénation par parcelles (art. 115 al. 4 StG).

Une majoration frappe les reventes rapides et s'applique sur l'impôt calculé selon l'al. 1 (art. 115 al. 2 StG) : 30 % si la vente intervient moins d'un an après l'acquisition, 20 % à moins de deux ans, 15 % à moins de trois ans et 10 % à moins de quatre ans. Passé quatre années pleines de détention, aucune majoration n'est due.

Symétriquement, un rabais récompense la détention longue et s'applique lui aussi sur l'impôt calculé selon l'al. 1 (art. 115 al. 3 StG). Sa progression n'est pas uniforme. Il démarre à 5 % pour cinq années pleines, puis augmente de trois points par année pleine supplémentaire jusqu'à 35 % à quinze ans, en passant par 20 % à dix ans et 26 % à douze ans. Il augmente ensuite de cinq points par année pleine jusqu'à 85 % à vingt-cinq ans, en passant par 50 % à dix-huit ans et 70 % à vingt-deux ans. Le texte légal ne prévoit aucun échelon entre vingt-cinq et trente ans : le rabais reste à 85 % pour vingt-cinq à vingt-neuf années pleines, puis atteint 90 % dès trente années pleines (art. 115 al. 3 let. v StG). Le barème est donc progressif sur le montant du gain, mais l'impôt final décroît fortement avec la durée de possession, jusqu'à ne plus représenter que le dixième de l'impôt de base pour les détentions trentenaires.

Exemple de calcul pour un gain de 200'000 CHF : 500 CHF sur les premiers 5'000 CHF, 750 CHF sur la tranche suivante, 1'000 CHF puis 1'250 CHF sur les deux tranches suivantes, et 54'000 CHF sur les 180'000 CHF excédant 20'000 CHF, soit 57'500 CHF d'impôt de base. Après douze années pleines de détention, le rabais de 26 % ramène la charge à 42'550 CHF. Le produit de cet impôt est partagé par moitié entre le canton et la commune (Ortsgemeinde) sur le territoire de laquelle l'immeuble est situé (art. 249 StG) : il ne s'agit pas d'un impôt communal additionnel, mais d'une clé de répartition portant sur un prélèvement unique.

• Les premiers 5'000 CHF de gain : 10 %
• Les 5'000 CHF suivants : 15 %
• Les 5'000 CHF suivants : 20 %
• Les 5'000 CHF suivants : 25 %
• La part du gain excédant 20'000 CHF : 30 %

Droits de mutation : Glaris n'en prélève aucun

C'est la première particularité glaronnaise, et elle est favorable aux deux parties : le canton ne prélève aucun droit de mutation (Handänderungssteuer). Dans son dossier consacré aux droits de mutation (novembre 2022), l'Administration fédérale des contributions relève que les prélèvements liés au changement de propriétaire n'ont un véritable caractère d'émolument du registre foncier que dans les cantons de Zurich, Glaris, Zoug et Schaffhouse ; ses tableaux comparatifs des taux excluent Zurich, Uri, Glaris, Zoug et Schaffhouse au motif que ces cantons ne connaissent qu'un émolument du registre foncier. Dans la majorité des autres cantons, ce droit représente au contraire un pourcentage significatif du prix de vente.

Ce qui subsiste est l'émolument du registre foncier : 3,5 ‰ du prix d'acquisition, ou de la valeur fiscale si celle-ci est supérieure, avec un minimum de 100 CHF, pour l'inscription du transfert de propriété. La base est l'art. 13 al. 1 let. a de l'ordonnance sur les émoluments en droit civil (Gebührentarif ZGB, GS III B/7/1) du 9 février 2022, dans son état au 1er janvier 2026. Pour une vente à 1'000'000 CHF, l'émolument s'établit ainsi à 3'500 CHF. D'autres taux s'appliquent aux acquisitions à titre gratuit ou assimilées, notamment 100 CHF en cas de dévolution successorale (let. b) et 2 ‰ de la valeur fiscale, au minimum 100 CHF, en cas de partage successoral, de legs ou de cession de parts héréditaires (let. c).

Le débiteur est celui qui provoque ou occasionne l'opération officielle, avec responsabilité solidaire lorsque plusieurs personnes sont assujetties pour la même opération (art. 2 al. 1 et 2 du même tarif). Aucune disposition ne présume que la charge revient au vendeur ou à l'acheteur, et le canton ne codifie aucune clé de répartition. Celle-ci doit donc être réglée expressément dans le contrat de vente.

Notaire, registre foncier et frais annexes

Glaris connaît un régime notarial mixte, que l'Institut de droit notarial et de pratique notariale de l'Université de Berne range parmi les formes mixtes (Mischform). Selon l'art. 4 al. 1 de la loi sur l'instrumentation et la légalisation (Beurkundungsgesetz du 6 mai 2007, GS III B/3/1, état au 1er septembre 2014), la forme authentique est réservée aux avocats ainsi que, en vertu de leur fonction, au conservateur du registre foncier et à ses suppléants et aux secrétaires communaux et à leurs suppléants ; les avocats sont nommés personnes instrumentantes par la commission du barreau après examen d'aptitude (art. 4 al. 2).

L'art. 5 répartit les compétences : les avocats ainsi nommés sont compétents pour toutes les affaires d'instrumentation (al. 1) ; toutes les personnes instrumentantes visées à l'art. 4 le sont pour les contrats constitutifs de gage immobilier au sens de l'art. 799 CC (al. 2) ; les secrétaires communaux et leurs suppléants admis à instrumenter le sont pour les affaires immobilières et les déclarations de cautionnement (al. 3). Pour une vente immobilière, le vendeur s'adresse donc à un avocat notaire ou au secrétariat communal habilité ; le conservateur du registre foncier n'est mentionné qu'au titre des contrats de gage immobilier.

Le tarif applicable dépend de la qualité de la personne instrumentante. Le conservateur du registre foncier et les secrétaires communaux, ainsi que leurs suppléants, perçoivent les émoluments fixés à l'annexe tarifaire (art. 10 al. 1 de l'ordonnance sur l'instrumentation et la légalisation avec tarif des émoluments du 26 novembre 2008, GS III B/3/2, état au 1er janvier 2009). Pour le transfert de propriété immobilière au sens de l'art. 657 al. 1 CC, l'annexe A1-1 ch. 1 prévoit un tarif proportionnel et dégressif par tranches du prix de vente :

Concrètement, une vente à 1'000'000 CHF reçue par un officier public salarié de l'État génère un émolument de 600 CHF sur les premiers 200'000 CHF, 600 CHF sur la tranche de 200'000 à 500'000 CHF et 500 CHF sur la tranche de 500'000 à 1'000'000 CHF, soit 1'700 CHF au total, auxquels s'ajoutent le remboursement des débours nécessaires et la TVA lorsqu'elle est due (art. 10 al. 3). Cet émolument couvre les travaux préparatoires, la rédaction de l'acte, l'instrumentation proprement dite, la conservation de la minute, la délivrance des expéditions et la réquisition d'inscription (art. 11 al. 1) ; les travaux supplémentaires, tels que la rédaction de projets de contrat ou des recherches spécifiques, peuvent être facturés séparément (art. 11 al. 2).

Lorsque l'acte est reçu par un avocat notaire, ce tarif proportionnel ne s'applique pas : l'émolument d'instrumentation est fixé entre 50 et 300 CHF (art. 10 al. 2 de l'ordonnance et annexe A1-4 al. 1). Il ne couvre que la constatation de l'identité, la recherche de la volonté des parties, l'examen d'un projet présenté, l'acte d'instrumentation lui-même et la réquisition d'inscription ; la rédaction ou l'établissement de l'acte ainsi que le conseil juridique doivent faire l'objet d'une convention séparée (art. 11 al. 3). Ces honoraires ne sont donc pas tarifés et doivent être convenus avant le mandat. Le même cadre de 50 à 300 CHF s'applique aux officiers publics salariés lorsqu'un document déjà rédigé leur est présenté (annexe A1-4 al. 2).

Les parties répondent solidairement des émoluments, sauf convention contraire avec la personne instrumentante (art. 13 al. 3 de l'ordonnance), et aucune règle légale n'attribue ces frais au vendeur ou à l'acheteur. À titre historique seulement, l'étude du Surveillant des prix de juillet 2007 sur les tarifs notariaux cantonaux plaçait Glaris au 19e rang sur 26 pour un contrat de vente, le 1er rang désignant le canton le plus cher ; son chiffrage de 365 CHF reflète toutefois l'ancien tarif, largement forfaitaire, remplacé au 1er janvier 2009 par le tarif proportionnel ci-dessus, et ne doit plus servir de référence. Aucune étude fédérale plus récente sur les tarifs notariaux cantonaux n'a été identifiée.

• Jusqu'à 200'000 CHF de prix de vente : 3 ‰, avec un minimum de 400 CHF
• De 200'000 à 500'000 CHF : 2 ‰ sur le surplus
• De 500'000 à 5'000'000 CHF : 1 ‰ sur le surplus
• Au-delà de 5'000'000 CHF : 0,5 ‰ sur le surplus

Remploi, reports d'imposition et calendrier de vente

Toutes les aliénations ne déclenchent pas immédiatement l'impôt. L'art. 107 al. 1 StG énumère sept cas de report d'imposition (Steueraufschub) :

La notice cantonale d'octobre 2024 précise, sans que le texte légal l'indique, qu'une donation mixte entraîne un report intégral lorsque la composante donation atteint 25 % ou plus de la valeur vénale. S'agissant d'une pratique administrative et non d'une règle légale, ce seuil est à faire confirmer par l'administration fiscale cantonale dans chaque cas.

Le cas le plus courant pour un particulier est le remploi de la résidence principale (Ersatzbeschaffung, art. 107 al. 1 ch. 7 StG). Selon la notice cantonale d'octobre 2024, l'occupation durable et exclusive suppose que le vendeur utilise lui-même le bien à des fins d'habitation à son domicile, condition qui n'est pas remplie pour une résidence secondaire ou de vacances. Le remplacement doit en règle générale intervenir dans les deux ans suivant l'aliénation, des délais plus longs restant possibles lorsque le contribuable établit des circonstances de retard qui ne lui sont pas imputables. Un remploi antérieur à la vente est également admis si un lien de causalité adéquat entre les deux opérations est démontré.

Toujours selon cette notice, le canton applique la méthode dite absolue, qui limite fortement la portée du mécanisme. Le réinvestissement s'impute d'abord sur les coûts d'investissement libérés de l'objet vendu : le gain reporté correspond à la différence entre les anciens coûts d'investissement et le montant réinvesti, plus élevé. Si le réinvestissement est inférieur ou égal à ces anciens coûts, aucun report n'est accordé et la totalité du gain est imposée. Un remploi vers un logement moins cher n'apporte donc aucun allègement.

Sur le calendrier, trois seuils méritent attention. Le premier se situe à quatre années pleines de détention : en deçà, la majoration pour revente rapide s'applique, de 10 % à 30 % de l'impôt selon la durée (art. 115 al. 2 StG). Le deuxième se situe à cinq années pleines, à partir desquelles le rabais commence à courir (art. 115 al. 3 StG) ; entre ces deux bornes, l'impôt est dû sans majoration ni rabais. Le troisième est le cap des trente années pleines, qui combine le rabais maximal de 90 % (art. 115 al. 3 let. v StG) et la faculté de substituer au prix d'acquisition la valeur vénale d'il y a trente ans (art. 111 al. 5 StG). Quelques semaines d'écart sur la date de l'acte peuvent ainsi faire basculer le régime applicable.

• Changement de propriétaire par dévolution successorale (succession, partage successoral, legs), avancement d'hoirie ou donation (ch. 1)
• Constitution ou dissolution de la communauté de biens entre époux (ch. 2)
• Transfert entre époux destiné à régler des prétentions relevant du régime matrimonial ou du divorce, ainsi que des contributions extraordinaires au sens de l'art. 165 CC, sur requête des deux époux (ch. 3)
• Remaniements parcellaires : remembrement, plan de quartier, rectification de limites, arrondissement de domaines agricoles, ainsi que remaniement en procédure d'expropriation ou en cas d'expropriation imminente (ch. 4)
• Aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, si le produit est employé dans un délai convenable à l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le vendeur en Suisse ou à l'amélioration de ses propres immeubles exploités par lui (ch. 5)
• Aliénation d'un immeuble nécessaire à l'exploitation d'une personne morale exonérée en vertu de l'art. 60 ch. 5 à 9 StG, si le produit est employé dans un délai convenable à l'acquisition d'un objet de remplacement de même fonction situé en Suisse (ch. 6)
• Aliénation d'un logement occupé de manière durable et exclusive par le vendeur, maison individuelle ou lot de propriété par étages, si le produit est employé dans un délai convenable à l'acquisition ou à la construction d'un logement de remplacement affecté au même usage en Suisse (ch. 7)

Paiement, garanties et points à confirmer avant de signer

Selon la notice cantonale d'octobre 2024, l'impôt doit être acquitté dans les trente jours suivant la notification de la taxation définitive, une réclamation ne suspendant pas ce délai de paiement. La même notice indique qu'un intérêt moratoire de 3 % court dès le premier jour suivant l'échéance. Aucune décision cantonale fixant le taux applicable en 2026 n'a été localisée : ce taux est à confirmer auprès de l'administration fiscale cantonale avant tout calcul de trésorerie.

La créance fiscale est garantie par une hypothèque légale. L'art. 196 al. 1 StG accorde au canton et aux communes un droit de gage légal sur les immeubles concernés pour les impôts fonciers, ce gage devant être inscrit au registre foncier dans l'année qui suit le changement de propriétaire (art. 196 al. 2 StG). La notice cantonale d'octobre 2024 précise que ce gage prime tous les gages conventionnels et couvre les montants échus de l'année courante et des deux années précédentes ; elle relève également qu'il est en principe attendu du vendeur que les charges liées à l'aliénation, dont l'impôt sur le gain immobilier, soient réglées en priorité sur le produit de la vente. La manière de sécuriser ce règlement dans le contrat, par exemple par une consignation d'une part du prix, n'est pas codifiée et relève de la négociation entre les parties.

Lorsque l'acheteur a payé l'impôt d'un précédent propriétaire par suite de la mise en œuvre de ce gage légal et qu'il n'a pas pu en obtenir le remboursement auprès du contribuable malgré ses démarches de recouvrement, il peut faire valoir le montant correspondant en coûts d'investissement lors de sa propre revente (notice cantonale d'octobre 2024). Lorsque la reprise de l'impôt du vendeur a été convenue contractuellement, elle n'est prise en compte que si elle a été retenue dans la taxation de l'opération concernée.

Enfin, l'ensemble des textes cantonaux applicables est publié en allemand uniquement : aucune version française officielle de la notice cantonale sur l'impôt sur les gains immobiliers n'a été identifiée. Pour toute décision engageante, il convient de se référer aux textes allemands et de faire confirmer les points suivants :

• Le taux d'intérêt moratoire applicable en 2026, la notice cantonale d'octobre 2024 mentionnant 3 % sans qu'une décision propre à 2026 ait pu être localisée
• La répartition contractuelle des frais de notaire et de l'émolument du registre foncier, faute de règle légale attribuant ces frais à l'une ou l'autre des parties
• Le montant des honoraires de rédaction et de conseil de l'avocat notaire, non couverts par le tarif officiel et à convenir par écrit avant le mandat
• La valeur vénale de l'immeuble il y a trente ans, à demander à l'autorité de taxation lorsque le transfert déterminant est antérieur à cette période
• Le détail des impenses admises en coûts d'investissement, sur la base des justificatifs conservés
• Les pratiques administratives en matière de donation mixte et de remploi, qui ressortent de la notice cantonale d'octobre 2024 et non du texte légal lui-même

Questions fréquentes

Je vends ma maison à Glaris après vingt-deux années pleines de détention, avec un gain de 300'000 CHF. Combien représente l'impôt ?

L'impôt de base se calcule par tranches selon l'art. 115 al. 1 StG : 500 CHF, 750 CHF, 1'000 CHF et 1'250 CHF sur les quatre premières tranches de 5'000 CHF, puis 30 % sur les 280'000 CHF excédant 20'000 CHF, soit 84'000 CHF. Le total atteint 87'500 CHF. Le rabais pour vingt-deux années pleines s'élève à 70 % (art. 115 al. 3 let. r StG), ce qui ramène l'impôt à 26'250 CHF. Ce calcul suppose un gain déjà établi après déduction des coûts d'investissement ; le montant retenu dépend des impenses admises par l'autorité de taxation.

Que se passe-t-il si je revends moins d'un an après l'achat ?

La majoration de l'art. 115 al. 2 StG s'applique : l'impôt calculé selon l'al. 1 est augmenté de 30 % lorsque la vente intervient moins d'un an après l'acquisition, de 20 % à moins de deux ans, de 15 % à moins de trois ans et de 10 % à moins de quatre ans. Pour un gain de 60'000 CHF réalisé après huit mois, l'impôt de base s'établit à 3'500 CHF sur les premiers 20'000 CHF plus 12'000 CHF sur les 40'000 CHF suivants, soit 15'500 CHF, porté à 20'150 CHF après la majoration de 30 %. À l'inverse, les gains inférieurs à 5'000 CHF ne sont pas imposés (art. 115 al. 4 StG), ce seuil étant de 2'000 CHF en cas d'aliénation par parcelles.

Qui paie le notaire et l'émolument du registre foncier à Glaris, le vendeur ou l'acheteur ?

Aucune règle cantonale ne l'impose. L'ordonnance du 26 novembre 2008 prévoit que les parties répondent solidairement des émoluments d'instrumentation sauf convention contraire (art. 13 al. 3), et le tarif des émoluments en droit civil du 9 février 2022 désigne comme débiteur celui qui provoque ou occasionne l'opération officielle, avec solidarité en cas de pluralité de personnes (art. 2). La clé de répartition doit donc figurer noir sur blanc dans le contrat de vente. Pour une vente à 1'000'000 CHF, l'émolument du registre foncier s'élève à 3'500 CHF, soit 3,5 ‰ (tarif dans son état au 1er janvier 2026). L'émolument d'instrumentation dépend quant à lui de la personne qui reçoit l'acte : 1'700 CHF s'il s'agit d'un officier public salarié de l'État, selon l'annexe A1-1 ch. 1, ou 50 à 300 CHF complétés par des honoraires de rédaction librement convenus s'il s'agit d'un avocat notaire, selon l'annexe A1-4. Débours et TVA s'ajoutent dans les deux cas.

Si je rachète immédiatement une résidence principale, l'impôt est-il supprimé ?

Non, il est différé et non annulé. Le remploi de la résidence principale ouvre un report d'imposition lorsque le logement vendu était occupé de manière durable et exclusive par le vendeur, maison individuelle ou lot de propriété par étages, et que le produit est employé à l'acquisition ou à la construction d'un logement de remplacement de même usage en Suisse (art. 107 al. 1 ch. 7 StG). Selon la notice cantonale d'octobre 2024, le remplacement doit en règle générale intervenir dans les deux ans suivant la vente, ce délai pouvant être prolongé sur justification. Cette même notice indique que Glaris applique la méthode absolue : le report ne porte que sur la part réinvestie au-delà des anciens coûts d'investissement, et si le réinvestissement leur est inférieur ou égal, aucun report n'est accordé et la totalité du gain est imposée. Les modalités précises et les justificatifs exigés sont à valider auprès de l'administration fiscale cantonale avant la signature.

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