Vendre un bien immobilier dans le canton de Schaffhouse : impôt, notaire et frais

L'impôt sur les gains immobiliers : barème, coefficients et plafond

Schaffhouse applique le système dualiste : l'impôt sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer) frappe les gains réalisés lors de l'aliénation d'immeubles de la fortune privée situés dans le canton, ou de parts de tels immeubles (art. 110 al. 1 StG/SH, SHR 641.100 ; ordonnance d'application StV, SHR 641.111, §§ 60 à 66). Y sont ajoutés les gains sur immeubles agricoles et sylvicoles des personnes physiques et les gains réalisés par certaines personnes morales exonérées d'impôt (art. 110 al. 2 StG), tandis que les gains sur immeubles de la fortune commerciale relèvent de l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice. L'Administration fédérale des contributions range Schaffhouse parmi les cantons dualistes, par opposition aux cantons monistes que sont Zurich, Berne, Uri, Schwytz, Nidwald, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, le Tessin et le Jura (dossier « Besteuerung der Grundstückgewinne », février 2024, état de la législation au 1er janvier 2024).

Le contribuable est expressément la personne qui aliène (art. 114 al. 1 StG). L'impôt devient exigible au moment de l'aliénation et le dépôt du montant présumé peut être exigé avant l'inscription au registre foncier (art. 114 al. 2 StG). La créance fiscale est en outre garantie par un droit de gage légal qui produit ses effets sans inscription au registre foncier et prend rang à égalité avec les autres gages légaux, l'autorité fiscale pouvant le faire inscrire pour le rendre inattaquable (art. 191 StG, renvoyant à l'art. 119 de la loi d'introduction du Code civil).

Le barème dit de l'impôt simple, à 100 %, est progressif par tranches jusqu'à 100'000 CHF de gain, puis bascule sur un taux unique (art. 120 al. 1 StG/SH, SHR 641.100, tel que reproduit dans la feuille cantonale de l'Administration fédérale des contributions, état février 2026) :

La progression est calibrée pour se rejoindre exactement au seuil : un gain de 100'000 CHF produit 15'000 CHF d'impôt simple par le barème par tranches, soit précisément 15 % du gain. Au-delà de ce seuil, le taux unique de 15 % s'applique à l'intégralité du gain, ce qui rend le régime schaffhousois structurellement favorable aux gains élevés, à la différence des cantons dont le barème reste progressif sur toute l'échelle.

Particularité schaffhousoise à ne pas négliger : l'impôt simple n'est pas l'impôt dû. Il est multiplié par le coefficient cantonal et par le coefficient communal (art. 3 et 198 StG), et l'impôt ecclésiastique s'y ajoute pour les membres d'une Église reconnue, le calculateur officiel du canton (steuerrechner.sh.ch) demandant expressément la commune de situation et la confession du vendeur et faisant apparaître une part cantonale, une part communale et une part ecclésiastique. Pour 2026, l'Administration fédérale des contributions publie un coefficient cantonal de 76 % pour les personnes physiques, un coefficient communal de 83 % pour la Ville de Schaffhouse et un impôt ecclésiastique de 13 % pour les paroisses évangélique réformée et catholique romaine du chef-lieu (publication « Steuersatz und Steuerfuss », janvier 2026, état de la législation au 1er janvier 2026). Sur cette base, un gain supérieur à 100'000 CHF réalisé en ville de Schaffhouse supporte 15 % multipliés par 159 %, soit 23,85 % du gain avant correction liée à la durée de détention et hors impôt ecclésiastique. Les coefficients 2026 des autres communes schaffhousoises n'ont pas été vérifiés dans le cadre de ce guide et sont à confirmer auprès de l'administration cantonale ou de la commune de situation.

Quatre garde-fous complètent le dispositif : les gains inférieurs à 5'000 CHF ne sont pas imposés (art. 120 al. 7 StG) ; la charge cumulée du canton et de la commune ne peut excéder 50 % du gain imposable, une réduction éventuelle étant opérée proportionnellement aux coefficients respectifs (art. 120 al. 5 StG) ; en cas d'expropriation formelle ou matérielle, ou d'aliénation volontaire en raison d'une expropriation manifestement imminente, l'impôt calculé selon l'al. 1 est réduit de moitié lorsque le calcul fondé sur la durée de détention aboutirait à un impôt plus élevé, sauf si le vendeur pouvait avoir connaissance de l'expropriation à venir lors de l'acquisition, auquel cas la durée effective s'applique (art. 120 al. 4 StG) ; enfin, si les coefficients ne sont pas encore votés au moment de l'aliénation déterminante, le calcul se fait sur ceux de l'année précédente (art. 120 al. 6 StG).

• les premiers 2'000 CHF de gain : 2 %
• les 2'000 CHF suivants : 4 %
• les 2'000 CHF suivants : 6 %
• les 2'000 CHF suivants : 8 %
• les 7'000 CHF suivants : 10 %
• les 15'000 CHF suivants : 12 %
• les 15'000 CHF suivants : 14 %
• les 15'000 CHF suivants : 16 %
• les 20'000 CHF suivants : 18 %
• les 20'000 CHF suivants : 20 %
• gains dès 100'000 CHF : taux unique de 15 % sur la totalité du gain

Gain imposable et durée de détention : les deux leviers du vendeur

Le gain imposable correspond au produit de l'aliénation diminué des coûts d'investissement, c'est-à-dire du prix d'acquisition augmenté des impenses (art. 115 à 118 StG). L'art. 118 al. 1 StG admet en déduction les frais directement liés à l'acquisition et à l'aliénation, notamment les émoluments du registre foncier ainsi que les provisions et frais de courtage d'un montant usuel, les dépenses prouvées ayant contribué à une plus-value et les contributions de propriétaires fonciers telles que les participations aux routes, trottoirs, canalisations ou taxes de périmètre. La notice officielle accompagnant la déclaration de gain immobilier (formulaire 123/18, édition de décembre 2020, la plus récente qui ait pu être consultée) chiffre le taux de courtage usuel à 3 % du prix de vente plus TVA et admet également les frais d'annonces ainsi que les indemnités de remboursement anticipé de l'hypothèque déclenchées par la vente. Conserver les justificatifs des travaux à plus-value et des frais de vente est donc l'action la plus rentable qu'un vendeur puisse entreprendre en amont.

Une règle utile aux détentions anciennes : si l'aliénation déterminante remonte à plus de dix ans, c'est la valeur fiscale de l'immeuble en vigueur dix ans auparavant qui est prise en compte comme valeur d'acquisition, à moins qu'un prix d'acquisition plus élevé ne soit prouvé (art. 117 al. 3 StG). La contrepartie est stricte et souvent ignorée : lorsque cette valeur fiscale est retenue, seules les impenses des dix dernières années restent déductibles (art. 118 al. 2 StG). L'arbitrage entre les deux méthodes doit donc être fait pièces en main.

La durée de détention corrige ensuite le résultat, à la hausse comme à la baisse, et s'applique à l'impôt calculé selon l'art. 120 al. 1 StG. Les majorations pour vente rapide sont significatives (art. 120 al. 2 StG) : plus 50 % pour une détention de moins de six mois, plus 45 % de six à douze mois, plus 40 % de un an à un an et demi, plus 35 % de un an et demi à deux ans, plus 30 % de deux à deux ans et demi, plus 25 % de deux ans et demi à trois ans, plus 20 % de trois à trois ans et demi, plus 15 % de trois ans et demi à quatre ans, plus 10 % de quatre à quatre ans et demi, plus 5 % de quatre ans et demi à cinq ans, et aucune majoration de cinq à six ans.

À l'inverse, dès six années pleines de possession, un rabais de 5 % par année pleine s'applique (art. 120 al. 3 StG) : moins 5 % à six ans, moins 25 % à dix ans, moins 35 % à douze ans, moins 50 % à quinze ans, et un plafond de moins 60 % dès dix-sept années pleines. Passer d'une détention de quatre ans à une détention de six ans supprime la majoration ; atteindre dix-sept ans ramène l'impôt à 40 % de son montant, soit une division par deux et demi.

Un point de mécanique mérite d'être signalé, parce qu'il change le résultat pour les gains modestes : la loi applique le pourcentage de durée à l'impôt déjà calculé selon le barème, puisque l'art. 120 al. 2 et 3 StG vise expressément « l'impôt calculé selon l'al. 1 ». La notice cantonale 123/18 présente au contraire le pourcentage comme s'appliquant au bénéfice net avant barème. Lorsque le gain reste supérieur à 100'000 CHF après application du pourcentage, le taux étant plat, les deux présentations donnent le même résultat ; dans les autres cas elles divergent. La loi prévaut, mais la pratique administrative n'a pas pu être confirmée par une directive officielle : pour tout chiffrage individuel, il convient d'utiliser le calculateur officiel du canton (steuerrechner.sh.ch) et, en cas d'enjeu, de faire confirmer la méthode par l'administration cantonale.

Droits de mutation : Schaffhouse n'en prélève pas

C'est l'un des avantages les plus concrets du canton : Schaffhouse ne perçoit aucun droit de mutation (Handänderungssteuer). Le dossier de l'Administration fédérale des contributions consacré aux droits de mutation (novembre 2022, état de la législation au 1er janvier 2022) indique que Zurich, Uri, Glaris, Zoug et Schaffhouse ne connaissent qu'un émolument de registre foncier et ne figurent donc pas dans les tableaux de tarifs, Schwytz ne prélevant pour sa part ni droit de mutation ni émolument de mutation. La feuille cantonale de l'Administration fédérale des contributions consacrée à Schaffhouse (état février 2026) ne comporte du reste aucune rubrique de ce type.

À la place, seuls des émoluments de registre foncier sont dus, fixés par la Grundbuchgebührenverordnung du 13 juin 2000 (SHR 211.433), en vigueur depuis le 1er juillet 2000 et modifiée le 23 janvier 2007. L'inscription d'une mutation ordinaire coûte 6 pour mille de la somme du contrat, avec un minimum de 50 CHF (§ 14 ch. 1). Des taux réduits existent pour les transferts familiaux et assimilés : 3 pour mille pour les transferts aux parents en ligne ascendante et descendante ainsi qu'aux enfants du conjoint de l'aliénateur (§ 14 ch. 2), et 1 pour mille pour les transferts résultant d'un contrat de mariage ou de biens, d'un acte juridique entre époux ou partenaires enregistrés, d'une liquidation du régime matrimonial, d'une dévolution successorale, d'un partage successoral ou d'un legs (§ 14 ch. 3). Ces émoluments sont majorés de la TVA lorsque l'acte y est soumis (§ 3).

Concrètement, sur une vente à 800'000 CHF, l'émolument d'inscription représente 4'800 CHF, contre plusieurs dizaines de milliers de francs de droits de mutation dans les cantons qui en prélèvent. C'est un argument à intégrer dans la négociation du prix, puisque la charge globale de la transaction pèse moins lourd sur l'acquéreur. Ce dernier doit toutefois compter, s'il finance l'acquisition, l'instrumentation du contrat de gage à 1 pour mille du montant constitué (§ 13 ch. 3.1) et son inscription à 2 pour mille (§ 15 ch. 1), chaque fois avec un minimum de 50 CHF.

Notariat d'État et frais annexes : qui paie quoi

Schaffhouse pratique le notariat d'État (Amtsnotariat). Les actes immobiliers ne sont pas instrumentés par un notaire indépendant mais par le Grundbuchamt et Notariat du canton de Schaffhouse (Mühlentalstrasse 105, 8200 Schaffhausen), selon la fiche cantonale de l'Institut du droit du notariat et de la pratique notariale de l'Université de Berne. Le vendeur ne choisit donc pas son notaire et ne négocie pas ses honoraires.

Le tarif est fixé par voie réglementaire : l'instrumentation d'un contrat de vente immobilière, d'un précontrat ou d'un contrat de droit d'emption et de réméré coûte 1 pour mille de la somme du contrat, avec un minimum de 50 CHF (§ 13 ch. 1 de la Grundbuchgebührenverordnung du 13 juin 2000, SHR 211.433, adoptée sur la base de l'art. 136 de la loi d'introduction du Code civil du canton de Schaffhouse). Les autres actes authentiques relèvent d'un tarif distinct, la Verordnung über die Gebühren für öffentliche Beurkundungen (Notariatsgebührenverordnung, SHR 221.101).

En additionnant instrumentation et inscription, la facture officielle atteint 7 pour mille de la somme du contrat, soit 3'500 CHF sur une vente à 500'000 CHF et 10'500 CHF sur une vente à 1'500'000 CHF. À cela s'ajoutent, pour le vendeur, les postes qui lui sont propres : commission de courtage, frais d'annonces et éventuelle indemnité de remboursement anticipé de l'hypothèque, tous trois admis en déduction du gain imposable selon la notice cantonale 123/18 (édition de décembre 2020).

Sur la question de savoir qui supporte les émoluments, la réglementation ne pose aucune présomption d'attribution : elle prévoit uniquement que les participants à l'acte répondent solidairement des émoluments et du remboursement des débours (§ 4 de la Grundbuchgebührenverordnung). La répartition est donc purement contractuelle et doit être réglée expressément dans le contrat de vente. Aucun usage local de répartition n'a pu être confirmé par une source officielle : la pratique effective est à confirmer auprès du Grundbuchamt du canton avant de s'y fier.

Report d'imposition, remploi et calendrier de vente

Certaines opérations ne déclenchent pas l'impôt mais le reportent (art. 112 StG) : actes juridiques entre personnes mariées, y compris lorsqu'ils servent au désintéressement réciproque dans une procédure de divorce ou de séparation de corps ; donations, dévolutions successorales, partages successoraux, legs et avancements d'hoirie ; remaniements parcellaires opérés en vue d'un remembrement, d'un plan de quartier, d'une rectification de limites, de l'arrondissement d'un domaine agricole, ou intervenant dans une procédure d'expropriation ou sous menace d'expropriation ; fusions et divisions d'institutions de prévoyance. L'impôt n'est pas supprimé, il est différé jusqu'à l'aliénation suivante, et la date d'acquisition intervenue dans un tel cadre n'est pas prise en compte pour le calcul de la durée de détention (art. 119 al. 3 StG).

Le remploi (Ersatzbeschaffung) constitue le principal outil du vendeur particulier (art. 113 StG). Sur demande du contribuable, l'imposition est différée dans la mesure où le produit de l'aliénation est réinvesti, dans les trois ans qui précèdent ou qui suivent l'aliénation, dans un immeuble de remplacement affecté au même usage et situé en Suisse. Le cas visé pour un particulier est celui de l'aliénation d'un logement occupé durablement et exclusivement par son propriétaire, maison individuelle ou appartement en propriété (art. 113 al. 1 lit. b StG) ; la loi prévoit par ailleurs le cas des actes destinés à améliorer les bases d'exploitation agricole et celui des immeubles nécessaires à l'exploitation d'une personne morale exonérée.

Les exclusions sont nettes selon la notice cantonale 123/18 : les immeubles de la fortune commerciale, les parcelles à bâtir et les objets qui ne sont pas habités à l'année par le propriétaire, les logements de vacances étant expressément cités, n'ouvrent pas droit au remploi. Le différé n'est par ailleurs pas définitif : si l'immeuble de remplacement est aliéné ou durablement affecté à un autre usage dans les cinq ans qui suivent l'aliénation de l'immeuble remplacé, l'imposition différée est rattrapée par la procédure de rappel d'impôt des art. 169 à 171 StG (art. 113 al. 1a StG). Le gain différé et la durée de possession font l'objet d'une décision susceptible de recours, le report est mentionné au registre foncier sur l'objet de remplacement et le gain réinvesti vient réduire les coûts d'investissement lors de l'aliénation ultérieure (art. 113 al. 2 et 3 StG).

Côté calendrier, trois repères structurent la décision. Franchir le cap de cinq années de détention supprime toute majoration pour vente rapide ; atteindre six années pleines ouvre le rabais de 5 % par année pleine ; atteindre dix-sept années pleines donne droit au rabais maximal de 60 % (art. 120 al. 2 et 3 StG). Décaler une vente de quelques mois peut ainsi représenter plusieurs milliers de francs, tandis qu'une vente réalisée moins de six mois après l'achat subit une majoration de 50 % de l'impôt. La durée de possession se calcule du jour suivant la date de l'inscription au registre foncier jusqu'à la date de l'inscription lors de la revente (art. 119 al. 1 StG).

Enfin, il faut anticiper la trésorerie : le dépôt du montant présumé de l'impôt peut être exigé avant l'inscription au registre foncier (art. 114 al. 2 StG) et un droit de gage légal garantit la créance sans inscription (art. 191 StG). Le produit de la vente ne doit donc pas être considéré comme intégralement disponible le jour de la signature. Une précision pratique pour un vendeur francophone : les textes schaffhousois n'existent qu'en allemand, aucune version française officielle n'ayant été publiée ; les intitulés allemands cités ici sont ceux qu'il faudra utiliser dans les échanges avec l'administration.

Questions fréquentes

Je vends avec un gain de 300'000 CHF après douze ans de détention : combien vais-je payer ?

Le calcul se fait en trois temps. D'abord l'impôt simple : le gain dépassant 100'000 CHF, le taux unique de 15 % s'applique à la totalité, soit 45'000 CHF (art. 120 al. 1 StG/SH, SHR 641.100). Ensuite le rabais de durée : douze années pleines de possession donnent droit à moins 35 % (art. 120 al. 3 StG), ce qui ramène l'impôt simple à 29'250 CHF. Enfin les coefficients cantonal et communal (art. 3 et 198 StG). Avec les coefficients 2026 publiés par l'Administration fédérale des contributions pour le canton (76 %) et pour la Ville de Schaffhouse (83 %), la charge s'établit à 22'230 CHF pour le canton et 24'277.50 CHF pour la commune, soit 46'507.50 CHF, à quoi s'ajoutent 3'802.50 CHF d'impôt ecclésiastique si le vendeur est membre d'une Église reconnue du chef-lieu (13 %). Le résultat varie selon la commune de situation de l'immeuble, dont le coefficient est à vérifier au cas par cas. Il s'agit d'une illustration générale : un chiffrage individuel doit être effectué avec le calculateur officiel du canton (steuerrechner.sh.ch).

Qui paie le notaire et les émoluments du registre foncier, le vendeur ou l'acheteur ?

La réglementation schaffhousoise ne désigne personne : elle prévoit uniquement que les participants à l'acte répondent solidairement des émoluments et des débours (§ 4 de la Grundbuchgebührenverordnung du 13 juin 2000, SHR 211.433). Autrement dit, l'administration peut réclamer la totalité à l'un ou à l'autre, et la répartition relève exclusivement du contrat de vente. Il est donc indispensable de la stipuler expressément. Aucun usage local de répartition n'a pu être confirmé par une source officielle ; la pratique est à confirmer auprès du Grundbuchamt du canton. Les montants en jeu restent modestes : 1 pour mille pour l'instrumentation et 6 pour mille pour l'inscription, chaque fois avec un minimum de 50 CHF (§ 13 ch. 1 et § 14 ch. 1), soit 7'000 CHF sur une vente à 1'000'000 CHF.

Je vends ma maison pour en racheter une autre : puis-je éviter l'impôt ?

L'impôt peut être différé, non supprimé, par le mécanisme du remploi (art. 113 StG/SH). Quatre conditions cumulatives doivent être réunies : le bien vendu doit être un logement, maison individuelle ou appartement en propriété, occupé durablement et exclusivement par son propriétaire ; le produit doit être réinvesti dans les trois ans avant ou après l'aliénation ; l'immeuble de remplacement doit être situé en Suisse et affecté au même usage ; la demande doit être présentée par le contribuable. Selon la notice cantonale 123/18 (édition de décembre 2020), les parcelles à bâtir, les biens de la fortune commerciale et les objets non habités à l'année par le propriétaire, dont les logements de vacances, sont exclus. Attention à la reprise d'imposition : aliéner l'immeuble de remplacement ou l'affecter durablement à un autre usage dans les cinq ans qui suivent l'aliénation de l'immeuble remplacé déclenche un rappel d'impôt selon les art. 169 à 171 StG (art. 113 al. 1a StG). Le report est mentionné au registre foncier et le gain réinvesti réduira les coûts d'investissement lors de l'aliénation suivante (art. 113 al. 2 et 3 StG).

Je revends deux ans après l'achat : quelle est la pénalité ?

Une majoration s'applique jusqu'à cinq ans de détention (art. 120 al. 2 StG/SH). Pour une détention de deux à deux ans et demi, elle est de 30 % ; elle atteint 50 % en dessous de six mois et disparaît entre cinq et six ans. Illustration générale sur un gain de 80'000 CHF revendu après deux ans et trois mois : le barème progressif de l'art. 120 al. 1 StG donne 11'000 CHF d'impôt simple, porté à 14'300 CHF par la majoration de 30 %, puis multiplié par les coefficients 2026 du canton (76 %) et de la Ville de Schaffhouse (83 %), soit 10'868 CHF pour le canton et 11'869 CHF pour la commune, au total 22'737 CHF, hors impôt ecclésiastique éventuel. Pour les gains inférieurs à 100'000 CHF, la loi applique le pourcentage de durée à l'impôt calculé alors que la notice cantonale 123/18 le présente comme s'appliquant au bénéfice net avant barème, ce qui donne des résultats différents : la loi prévaut, mais le calculateur officiel du canton (steuerrechner.sh.ch) doit être utilisé pour tout chiffrage individuel.

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